調控房?jì)r(jià)該從土地財政著(zhù)手了
2010-12-22   作者:陳東海(上海 學(xué)者)  來(lái)源:新京報
 
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  19日晚,有關(guān)部門(mén)下發(fā)通知:“對招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng )歷史新高的地塊,市縣國土資源主管部門(mén)要在成交確認書(shū)簽訂(中標通知書(shū)發(fā)出)后2個(gè)工作日內,填寫(xiě)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》并進(jìn)行上報。(據12月21日《新京報》)
  有媒體稱(chēng),這是本年內第三次急令地方采取措施抑制地價(jià)過(guò)快上漲,F在國內一些主要城市再次出現連夜排隊購房的現象,成交價(jià)格回升。同時(shí),部分城市二手房成交價(jià)量回升。這些表明,之前的調控并未涉及高房?jì)r(jià)的根本問(wèn)題,沒(méi)有解決導致高房?jì)r(jià)的核心因素。
  那么,中國房?jì)r(jià)無(wú)法調控的根本原因到底是什么?有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)是由于沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅、持有環(huán)節還缺稅等原因。但是這個(gè)說(shuō)法沒(méi)有依據,而且加稅是增大成本,只會(huì )漲價(jià),豈會(huì )降價(jià)?
  中國房?jì)r(jià)10年來(lái)持續上漲的根本原因只有兩個(gè):貨幣超發(fā)、土地財政。關(guān)于貨幣超發(fā)與中國房?jì)r(jià)的關(guān)系,不需要多說(shuō),只要把10年來(lái)中國M2的數量和房?jì)r(jià)的數據,放在一個(gè)坐標軸上對比,就可以看到二者之間的正向增長(cháng)關(guān)系。由于貨幣問(wèn)題涉及更為廣闊的經(jīng)濟問(wèn)題,所以,在房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟子體系,土地財政是造成中國房?jì)r(jià)持續上漲的最根本的原因。
  根據中國指數研究院的數據,今年前三季度,30個(gè)城市累計賣(mài)地8922.85億元,同比增長(cháng)68.59%,而增幅超過(guò)100%的就有14個(gè)城市,其中兩個(gè)城市增幅分別達到411%、329%。按照業(yè)內的估計,土地價(jià)格大約占房?jì)r(jià)的50%左右?梢钥吹,多年來(lái)土地價(jià)格的上漲幅度超過(guò)了房屋租賃價(jià)格的增長(cháng),在這種情境之下,看不到地方政府降房?jì)r(jià)的動(dòng)力所在。
  所以說(shuō),盡管土地財政是老生常談的問(wèn)題,但是這確實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題。任何調控,不對土地財政著(zhù)手,或者是企圖繞過(guò)這個(gè)問(wèn)題,注定是失效的。
  鑒于此,該對10年來(lái)尤其是今年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和調控措施進(jìn)行總結了。未來(lái)的調控方向,應該直接對土地財政進(jìn)行改革。
  土地財政改革的根本,就是對于新批準開(kāi)發(fā)商品房的土地,從此不再征收土地出讓金。因為只有取消土地出讓金,才能解決物業(yè)稅和房產(chǎn)稅開(kāi)征的合理性問(wèn)題。只有這樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康。
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