中國的城市化率很快將達50%，并還將繼續提速深化。這種理論上的城市人口數量膨脹，給商品房市場(chǎng)可能出現的所謂持續繁榮提供了論據。很多人都認為商品房?jì)r(jià)格會(huì )不斷走高。這種直線(xiàn)思維，無(wú)疑有其唐突和輕率之處。
　　人口數量增加，必然產(chǎn)生相應的需求量，然而，這只是毫無(wú)根據的假定。這種想象中的強勁購買(mǎi)力，若要成為現實(shí)，須具備幾個(gè)不能跨越的前提：首先，那些新城市人口得固定在城市里，而不是在城市與鄉村之間奔波游走，或者身在城市里，家卻安在鄉村，陡有“新市民”之名。而要實(shí)現這一點(diǎn)，這些新增人口需要有充分的就業(yè)機會(huì )，如果不能在城市化大潮中找到與自身能力相稱(chēng)的崗位，就不可能通過(guò)向社會(huì )創(chuàng )造財富來(lái)實(shí)現價(jià)值變現，哪怕?lián)碛辛顺鞘袘?hù)籍，也留不下來(lái)。其次，新增城市人口的收入必須具有可持續性，并且收入水平還不能過(guò)低。其三，新增城市人口的社會(huì )福利和保障必須覆蓋到位，必須充分健全。
　　若不具備以上三點(diǎn)，那么所謂的城市化，只是許多人進(jìn)行了一次物理反應意義上的空間轉移與集合，而這種人口爆炸性增長(cháng)，也只是物理反應意義上的簡(jiǎn)單數量遞增與復制，在質(zhì)量上并沒(méi)有發(fā)生什么變化，因此也就不可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)久不衰。
　　中國是傳統農業(yè)大國，向工業(yè)化國家邁進(jìn)，還是近三四十年的事情，與工業(yè)化相伴隨的城市化，從來(lái)就是一件任重道遠之事，非常復雜，需要解決許許多多的前置性、伴生性和矛盾性的任務(wù)。將農地變成工地、將農民變成市民，完成了一次身份置換，只是城市化進(jìn)程一個(gè)小小開(kāi)頭，還處于名義上的城市化階段。我們還有一個(gè)二次城市化的問(wèn)題，這需要使得大家分別在收入和福利、保障等方面取得與城市化速度相并進(jìn)的增長(cháng)，并且這個(gè)綜合權益結構層面轉變達到非常穩固的水平。本質(zhì)地看，這才是城市化的終極要領(lǐng)。這是一項長(cháng)期的工作，既是一個(gè)建構堅實(shí)社會(huì )福利的過(guò)程，也是一個(gè)培育消費能力的過(guò)程。繞開(kāi)這一個(gè)環(huán)節去談城市化與商品房市場(chǎng)的關(guān)系、與商品房高價(jià)格的關(guān)系，就會(huì )陷入一種無(wú)本之木、無(wú)源之水的危險。
　　進(jìn)一步考察，在城市人口特別是新增城市人口初步的財富積累還沒(méi)有完成時(shí)，盲目樂(lè )觀(guān)地強調城市化對于樓市的推動(dòng)力量，就有可能助推泡沫。因為整個(gè)樓市的推進(jìn)和房?jì)r(jià)的高企完全是基于一個(gè)虛無(wú)的成因。即使是受此鼓勵勉強將更多人推進(jìn)城市，推入市場(chǎng)，也只會(huì )使整個(gè)局面更混亂，反而抑制了需求的有序和良性轉化與釋放。這樣的城市化，是衰退的、低效率的城市化，將造成更為嚴峻的城市貧困現象。聯(lián)合國人居署、住建部等方機構今年聯(lián)合發(fā)布的中國城市狀況報告已明確提出，部分中低收入家庭和大批 “新城鎮居民”，尤其是“蟻族”的住房問(wèn)題尤為突出。北京因“蟻族”聚居而聞名的唐家嶺，至少居住著(zhù)十萬(wàn)左右大學(xué)畢業(yè)生，租住房屋小到幾平方米。 還有1000多萬(wàn)戶(hù)家庭居住在各類(lèi)城市和國有工礦棚戶(hù)區。倘若城市化下人人都具備購買(mǎi)力，試問(wèn)誰(shuí)還會(huì )去“蟻居”？我們又何必再去一輪接一輪改造城中村？
　　不錯，需求永遠決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但未經(jīng)培育的需求則毫無(wú)益處。按理說(shuō)城市化過(guò)程中因為產(chǎn)業(yè)結構的調整，工業(yè)占有的結構比重提高，是可以消化很多剩余勞動(dòng)力，增加不少就業(yè)機會(huì )，然而工業(yè)化本身也向勞動(dòng)力轉移提出了更高要求，而受傳統產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性的影響，當下勞動(dòng)力素質(zhì)參差不齊，可以說(shuō)總體水平不高，這一點(diǎn)如果無(wú)法得到及時(shí)的升級，城市化對于數億勞動(dòng)者來(lái)說(shuō)就是一個(gè)漩渦。有必要看看他們的收入狀況，從2005年到2009年，中國農村居民年人均純收入分別是3255元到5153元，這個(gè)收入，是穩步提高的。不要忽略，在實(shí)際上已包含了絕大部分城市化所得，因為現在的農村居民收入構成中，真正占主要支撐的部分并不來(lái)源于農業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)出，大多數人已轉崗到城市并借此獲取收益。但這個(gè)收入水平，放在城市里能干什么呢？能解決很多連城市白領(lǐng)階層都不能擺脫的基本生存困擾嗎？而中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果只是依靠這種強行為之的增長(cháng)模式去踉踉蹌蹌地拉動(dòng)，市場(chǎng)本身怎么可能發(fā)育成熟？
　　當前價(jià)格遠遠脫離實(shí)際的商品房市場(chǎng)，對于中國大多數普通家庭（包括新增城市人口）而言，是沒(méi)有關(guān)系和沒(méi)有意義的，很多切身需要于是被宣判為無(wú)效。無(wú)論長(cháng)期還是短期，他們只能進(jìn)入租賃市場(chǎng)�？梢灶A見(jiàn)，在市場(chǎng)矛盾沒(méi)有得到完全解決前，這些新增城市人口對于租金價(jià)格的推升將一直被維持，結果也許會(huì )構成隱患——城市化帶來(lái)的寄居需要對租金的拉動(dòng)效應，必使投資性購房行為得到鼓勵或暗示，從而助長(cháng)靠房地產(chǎn)來(lái)?yè)棋X(qián)的投機風(fēng)氣。這或許是城市化與高價(jià)商品房的唯一聯(lián)系了。要化解這種成本大于收益的城市化風(fēng)險，政府推行的公租房政策如果能被有效率地執行，那是具備了潛在的優(yōu)勢的。