回顧“十一五”，展望“十二五”，究竟該如何看待房地產(chǎn)業(yè)和房?jì)r(jià)問(wèn)題，我們與著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家王小廣一一辨析。

　　記者：房地產(chǎn)繁榮與現代化進(jìn)程是一種什么關(guān)系？
　　王小廣：沒(méi)有一個(gè)國家是通過(guò)把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一來(lái)建立國際競爭力的，歐美國家沒(méi)有，日本、韓國等亞洲國家也沒(méi)有。我認為，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長(cháng)支柱產(chǎn)業(yè)的觀(guān)點(diǎn)是錯誤的。

　　記者：從1998年房改算起，12年來(lái)房地產(chǎn)完全步入市場(chǎng)化道路，可謂大發(fā)展。而且，這十幾年我國經(jīng)濟實(shí)力、乃至于國力整體增強，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒(méi)，難道它不是支柱產(chǎn)業(yè)？
　　王小廣：這是一個(gè)短期利益和長(cháng)遠利益的問(wèn)題，短期好不是真的好，而要考慮宏觀(guān)經(jīng)濟總效應。房地產(chǎn)應該是一種被動(dòng)性產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟增長(cháng)的一個(gè)重要結果，體現著(zhù)社會(huì )福利增加，即使它在結果上對經(jīng)濟起著(zhù)支柱性作用，但它也是被動(dòng)性�；蛘咧v，房地產(chǎn)的支柱性體現在消費上而不是投資上。
　　首先，房地產(chǎn)不是技術(shù)性產(chǎn)業(yè)，它不可能創(chuàng )造強大的經(jīng)濟競爭力，而且人類(lèi)建造房子的歷史已有幾千年，我們現在造的房子的質(zhì)量，不一定比前幾十年或上百年前的好。即，房地產(chǎn)增長(cháng)，不會(huì )帶來(lái)太多的技術(shù)進(jìn)步。
　　第二，它會(huì )導致收入差距擴大。國際公認的標準——基尼系數基尼系數警戒線(xiàn)為0.4，如果從改革開(kāi)放的0.2變?yōu)?.4是合理的，但現在是0.47-0.48或是0.5。那么，多出來(lái)的0.1是哪來(lái)的，我認為就是一部分人資產(chǎn)收益過(guò)多而又不征稅導致的�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是中國不合理的收入差距擴大的重要來(lái)源之一，即許多的富人通過(guò)房地產(chǎn)投資，賺了很多錢(qián)，這在很大程度是從別人的口袋里掏錢(qián)，是相當不合理的，也極不公平，如一個(gè)城市一套房子價(jià)格是100萬(wàn)元，過(guò)了一年變成了200萬(wàn)元，這種價(jià)值是如何創(chuàng )造的？我看很大程度上是“泡沫”形成的暴利。
　　第三，房地產(chǎn)利潤率過(guò)高，使實(shí)體投資、創(chuàng )新缺乏動(dòng)力。10多年來(lái)房?jì)r(jià)年均增長(cháng)20%-30%，房地產(chǎn)商年銷(xiāo)售利潤率多數年份都在30%以上，有的年份超過(guò)100%，其自有資金利潤率更是高達1000%，由此造成中國經(jīng)濟的“房地產(chǎn)化”。
　　總而言之，把房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上為它提供過(guò)度的刺激，這是當前房地產(chǎn)高溫難退的一個(gè)很重要原因。

　　記者：就是由于房?jì)r(jià)太高了，企業(yè)利潤太大了，才導致上述問(wèn)題，那么把房?jì)r(jià)控制住，問(wèn)題不就解決了？
　　王小廣：問(wèn)題是你怎么控制，能控制住嗎？

　　記者：難道我們不能通過(guò)讓房?jì)r(jià)平穩不漲，如限價(jià)，來(lái)實(shí)現“軟著(zhù)陸”嗎？
　　王小廣：我不贊成用計劃的手段，這解決不了市場(chǎng)問(wèn)題。由于中國住房市場(chǎng)的需求結構是投資主導而不是消費主導，因此，不大漲房?jì)r(jià)就不可能穩定住。即中國房?jì)r(jià)要么大漲，要么大跌，不存在中間型的溫和增長(cháng)的基礎。

　　記者：通過(guò)保障房建設來(lái)平抑市場(chǎng)壓力，包括廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房能解決目前市場(chǎng)問(wèn)題嗎？
　　王小廣：這是一個(gè)辦法，但保障性住房占比太有限。目前重慶提出的方案最高，即解決30%的居民住房需求，但這也要花很多的錢(qián)，結果還要看政府的決心和實(shí)際執行情況。

　　記者：根據相關(guān)部門(mén)統計，目前,全國小產(chǎn)權房面積達66億平方米，產(chǎn)權房是120億平方米。如果將小產(chǎn)權房合法化，是否可以對沖房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫？
　　王小廣：首先這個(gè)統計數據有待核實(shí)。再者，如此大量的小產(chǎn)權房“入市”，相當于供給突然增加，會(huì )使房?jì)r(jià)明顯調整。

　　記者：今年最嚴厲的調控政策壓住房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，是否算是達到調控目標了？
　　王小廣：今年“最嚴厲的調控措施”效果還未達到預期。而且我認為，“房?jì)r(jià)不漲并不意味就達到目標”，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的目標應該是改變人們對房市的兩個(gè)預期：一是房?jì)r(jià)只漲不跌的預期；二是房?jì)r(jià)越調越漲的預期。改變這兩個(gè)預期，必然具備兩個(gè)條件，一個(gè)是要跌一定幅度，另一個(gè)是要跌較長(cháng)時(shí)間，否則不可能改變預期。

　　記者：房?jì)r(jià)真的能跌嗎？城市化不是可以支撐房?jì)r(jià)上漲嗎？
　　王小廣：城市化是指農村人口不斷向城市轉化和集中，城市化率是指市鎮人口占總人口（包括農業(yè)與非農業(yè)）的比率。而我國2億的農民工的住房購買(mǎi)力大致是零，農民工能買(mǎi)得起房子嗎？城市工薪階層也不能，甚至連一般的大學(xué)教授也沒(méi)有購買(mǎi)的能力，所以說(shuō)“城市化是推動(dòng)房?jì)r(jià)大幅上漲的主要原因”，是一種神話(huà)。
　　可以說(shuō)，把城市化說(shuō)成是推動(dòng)當前房地產(chǎn)上漲的主要原因，是顛倒了因果關(guān)系，事實(shí)上是高房?jì)r(jià)下無(wú)城市化，高房?jì)r(jià)是人口城市化的“圍墻”。房?jì)r(jià)上漲和城市化沒(méi)什么關(guān)系，是住房需求得到充分滿(mǎn)足的富人大量投資買(mǎi)房推升了房?jì)r(jià)。

　　記者：住房土地有限，支撐土地價(jià)格上漲，由此能支撐房?jì)r(jià)上漲嗎？
　　王小廣：香港、東京都沒(méi)土地問(wèn)題。全世界70億人，每個(gè)人都有地方住，而且是從低密度地方，向城市聚積地集中。土地絕對稀缺同樣是神話(huà)。提高容積率可能解決一切問(wèn)題，一塊土地，可以蓋10層樓、20層樓，甚至100層樓，向空間要土地潛力是極大的。

　　記者：隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，基礎設施和環(huán)境的改善，房屋價(jià)值會(huì )自然提升，房?jì)r(jià)本身也有上漲動(dòng)力呀？
　　王小廣：應該有提升，但不應該過(guò)快。房?jì)r(jià)的正常增值，一定不會(huì )比社會(huì )平均的收益率高很多。如果企業(yè)平均利潤率10%，房地產(chǎn)業(yè)利潤率略高此值才合理。