每次統計局或國土部公布的房地產(chǎn)運行數據或用地數據斗魚(yú)房地產(chǎn)市場(chǎng)之間有個(gè)巨大的差額，讓普通的民眾困惑，甚至連少數開(kāi)發(fā)商也會(huì )困惑，實(shí)際的感覺(jué)為什么會(huì )與公布的數據有個(gè)極大的反差呢？這大約就是概念不清的問(wèn)題。
一、建設用地不等于房地產(chǎn)用地。
在所有征地拆遷的問(wèn)題上，媒體與民眾都將焦點(diǎn)關(guān)注于開(kāi)發(fā)商的身上，似乎在媒體與民眾的認識中，凡是征地拆遷必然與開(kāi)發(fā)商相關(guān)。在農田用地保護的問(wèn)題上，媒體與民眾也都將焦點(diǎn)關(guān)注于開(kāi)發(fā)商的身上，似乎破壞和占用耕地讓糧食價(jià)格上漲、讓蔬菜價(jià)格上漲都是因為開(kāi)發(fā)商的占用，這是個(gè)完全錯誤的概念。
用農田占用而言，最大量的占用是退耕還林、災害和農地調整，一共約占60—70%以上。而建設用地最高年份也只占30%左右，大部分年份只占15—25%，其中建設用地包括了六類(lèi)用地：軍事、水利、旅游、工業(yè)、交通等技術(shù)設施和房地產(chǎn)。房地產(chǎn)所占比重更少，不到建設用地的六分之一，房地產(chǎn)用地中還分為商業(yè)、辦公、公共建筑、保障性住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多類(lèi)。其中許多如政府辦公大樓、中央電視臺、鳥(niǎo)巢、中國大劇院、博物館等并未列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中。列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地中也有商業(yè)、辦公樓等，同時(shí)住宅中也包括了保障性住房。真正算下來(lái)用于商品房住宅建設的用地大約只占到全部用地的1.5%，少之又少，與農田保護幾乎無(wú)關(guān)，與大量的征地拆遷也無(wú)關(guān)。
由于概念不清，在媒體與社會(huì )的誤解中，房地產(chǎn)卻背上了無(wú)數的罪名。也許是因為房?jì)r(jià)讓大多數民眾根本就不想去弄清楚這個(gè)概念，而只想發(fā)發(fā)怨氣，但豈不知正是因為商品房建設用地的稀缺才讓地價(jià)飛漲并且房?jì)r(jià)高漲嗎？
如果肯拿出多一點(diǎn)的用地、用高一點(diǎn)的容積率來(lái)建設商品住宅，又豈會(huì )如此敵對！
二、房地產(chǎn)業(yè)不等于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
正如用地的分配中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅占了一個(gè)很少的比例一樣，廣義的房地產(chǎn)業(yè)中包括了政府的辦公大樓、央視的大樓、保障性住房等等的內容，但卻并非都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇。
國土部公布的用于房地產(chǎn)業(yè)的用地2009年高達10.28萬(wàn)公頃，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際購買(mǎi)的用地只有3萬(wàn)多公頃，約為30%多一點(diǎn)兒，其余大量的用地并沒(méi)有在商品房建設的范圍之內。今年預計要12萬(wàn)—18萬(wàn)公頃的用地，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購置的土地大約也就
4萬(wàn)公頃，仍然只有三分之一到四分之一左右。
今年全國（不含新疆、西藏）的住宅建設用地約9.569萬(wàn)公頃，但開(kāi)發(fā)商購置的商品住宅用地則約3萬(wàn)公頃，不到總住宅用地的30%，可見(jiàn)在增加土地攻擊之中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所實(shí)際占用的約4萬(wàn)公頃土地要解決市場(chǎng)化的問(wèn)題仍是緊張和困難的。
土地過(guò)去和今后仍是制約商品房市場(chǎng)價(jià)格的重要因素。
三、在一個(gè)地方?jīng)]有住房不等于沒(méi)有無(wú)房戶(hù)。
在國際的住房統計中，無(wú)論城市與農村，也無(wú)論是這個(gè)城市或那個(gè)城市，只要是有住房的都不能統計為無(wú)房戶(hù)。就像許多外籍的工作人員在中國沒(méi)有住房，但在原國籍有住房不能稱(chēng)為是無(wú)房戶(hù)一樣，在中國派駐到其他城市的工作人員，在常駐地有房的也不能統計為無(wú)房戶(hù)。在城市工作而在農村有固定住房或占用了宅基地份額有住房的同樣不能統計為無(wú)房戶(hù)。換句話(huà)說(shuō)，有房無(wú)房不是按照工作所在地統計的，而是按照家庭是否擁有居住可用住房或是否擁有和其有關(guān)的住房資產(chǎn)統計的。
如農民工在城里大多沒(méi)有固定的住房資產(chǎn)，但其在戶(hù)籍地有宅基地，其可能在任何城市中流動(dòng)，但其農村的宅基地并不發(fā)生變化，其在統計中為有房戶(hù)。在城市或流動(dòng)地是否有永久性住房或住房財產(chǎn)并非統計依據。
這里還包括在家中有宅基地、有住房，但高等教育之后不再回農村的大學(xué)生、碩士生們，統計學(xué)中并非無(wú)房戶(hù)。
統計是一回事，實(shí)際生存是另一回事，這樣就可以分析出實(shí)際的矛盾在于農村的宅基地如何增值與變現、如何打破戶(hù)籍與土地權屬問(wèn)題上的限制，讓農村的戶(hù)籍名義之下的土地（宅基地、承包地、林權地等）可以變成進(jìn)城創(chuàng )業(yè)的資產(chǎn)，但絕不能因此而改變統計學(xué)中的無(wú)房戶(hù)概念。
四、平均房?jì)r(jià)不等于購買(mǎi)房?jì)r(jià)。
市場(chǎng)大多用平均房?jì)r(jià)來(lái)表示一個(gè)地區或城市的房?jì)r(jià)，許多所謂的經(jīng)濟“磚”家們也常用市場(chǎng)平均價(jià)來(lái)計算購買(mǎi)力或房?jì)r(jià)收入比。大多數消費者也習慣于被媒體忽悠，而用平均房?jì)r(jià)作為參考與評價(jià)市場(chǎng)變化的依據。而國際上的房?jì)r(jià)收入比只允許用房?jì)r(jià)的中位數、戶(hù)均面積的中位數和收入的中位數來(lái)對比，這樣才能正確分析市場(chǎng)的價(jià)格和消費者的可支付能力。
平均數中最大的問(wèn)題是將面對非一般消費者的奢侈品房?jì)r(jià)計算在普通的居住消費之中，而奢侈品與居住權利和改善需求無(wú)關(guān)，就像不能把鉆石、黃金計算于消費品物價(jià)之中，不能將魚(yú)翅計算于恩格爾指數中一樣，當然也不應將勞斯萊斯與普通汽車(chē)消費混為一談。
如10000萬(wàn)元/平方米加5000元/平方米的住房平均值為75元/平方米，但賣(mài)1平方米10000元/平方米的房子、5平方米5000元/平方米的房子，平均值就變成了5833元/平方米；反之5平方米10000元/平方米的房子加1平方米5000元/平方米的房子，平均值就變成了9166元/平方米，兩者差距巨大。因此中位數是不同消費群體的分界線(xiàn)，而平均數卻沒(méi)有任何參考價(jià)值，因為人們并不知道這個(gè)平均數中各種不同價(jià)位面積的分配情況。
平均數的高房?jì)r(jià)不代表市場(chǎng)的真實(shí)情況，遺憾的是中國目前沒(méi)有中位數的統計，于是被高房?jì)r(jià)的情況就占領(lǐng)了全部市場(chǎng)，但這不是消費購買(mǎi)的代表性，更不是市場(chǎng)購買(mǎi)的參考價(jià)格。
市場(chǎng)中有許多混亂的概念，特別是媒體的記者們大多用外行的角度去評論市場(chǎng)的運行情況，而真實(shí)的情況必須建立在正確的信息基礎上，否則就一定在概念混亂中得出錯誤的結論。