無(wú)論是住房銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額，2010年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府出臺了一系列調控政策后還是創(chuàng )出了歷史最高水平，盡管其增幅比2009年有所下降。若按常例來(lái)分析，這真是不可思議。大家一定會(huì )百思不得其解：為何房地產(chǎn)市場(chǎng)難以調整？巨大的房地產(chǎn)泡沫繼續在吹大？這到底是政府政策的問(wèn)題，還是市場(chǎng)的問(wèn)題？面對霧里看花的2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟該怎么估計2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向呢？
其實(shí)，2010年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈絡(luò )是十分清晰的。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格畸高其實(shí)是部分城市價(jià)格過(guò)高，因此采取的相關(guān)政策也只是針對部分城市，但相關(guān)部門(mén)顯然對此認知不足，而市場(chǎng)投機炒作之風(fēng)則由一線(xiàn)城市全面蔓延到二、三線(xiàn)城市，甚至于全國各地。當全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于投機炒作熱潮中時(shí)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機預期豈能改變？房?jì)r(jià)又怎能調整？
其次，盡管輿論一再渲染2010年出臺的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策是最嚴厲的調控政策，但實(shí)際上國十條僅希望國內市場(chǎng)逐漸回歸到常態(tài)，回到房地產(chǎn)的基本功能。因此，打擊房地產(chǎn)投機炒作，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸基本功能是保持經(jīng)濟持續發(fā)展、減少社會(huì )矛盾與沖突最基本的要義，根本就沒(méi)有什么最嚴厲可言。當然，對于2009年借助政府過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策的投機炒作者來(lái)說(shuō)，這些政策是較嚴厲了。不過(guò)，到現在為止，國十條并沒(méi)有真正落實(shí)。比如遏制房地產(chǎn)投機炒作的稅收政策就沒(méi)有落實(shí)。所以，不僅無(wú)法通過(guò)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策來(lái)改變整個(gè)市場(chǎng)的預期，而且住房投機炒作者還會(huì )據此認為政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不會(huì )動(dòng)真格，從而更為變本加厲地進(jìn)入二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第三，當政府出臺新的政策沒(méi)能落實(shí)執行時(shí)，不僅原有政策慣性無(wú)法改變，而且也讓新政策的信譽(yù)度逐漸減弱。筆者以為，這就是為何“2010年住房宏觀(guān)調控政策出臺不少，但起到作用則十分有限”的原因所在。
2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣面臨巨大的不確定。首先，政策的不確定仍然是2011年住房市場(chǎng)的基本特征，這種不確定主要分為兩個(gè)方面。一方面，打擊住房投機炒作，盡管政府能使用的政策工具不少，但會(huì )采取哪些政策工具相當不確定，而不同的政策工具所產(chǎn)生的效果是不一樣的。2010年底政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的決心不僅沒(méi)有減弱，還在強化，但如果不能采取有效的方式真正遏制住房市場(chǎng)的投機炒作之風(fēng)，那么住房市場(chǎng)將面臨巨大的不確定。住房市場(chǎng)投機預期不改變，房?jì)r(jià)將如何調整同樣是不確定的。另一方面，住房政策執行的不確定性。如果出臺的政策能擊中市場(chǎng)投機炒作的要害，但沒(méi)有得到認真落實(shí)與執行，那再好的政策作用也將十分有限。
其次，差別化的個(gè)人住房信貸政策會(huì )如何執行。2010年國十條出臺之后，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制住房的投機炒作。因此，不僅個(gè)人住房信貸政策有重大調整，而且通過(guò)加息來(lái)讓貨幣政策轉向。但現在見(jiàn)不到2009年元旦期間個(gè)人住房按揭貸款利率全面調整的跡象。十分奇怪的是，2009年初個(gè)人住房按揭貸款利率下調時(shí)，投機者及借款人人人歡喜，商業(yè)銀行為了擴張其信貸規模也同樣順水推舟；但當個(gè)人住房貸款利率上調時(shí)，國內商業(yè)銀行卻沒(méi)有動(dòng)力上調存量住房的利率。
在國十條及275號文件之中，不僅要求停止第三套及以上的住房貸款及個(gè)人異地住房貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風(fēng)險定價(jià)；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高。按理說(shuō)，在這樣的政策基礎上，各商業(yè)銀行應在合理評估貸款風(fēng)險的基礎上，按照原有貸款合同約定條款可對商業(yè)性個(gè)人住房貸款沒(méi)有償還部分的利率重新定價(jià)，促使其利率逐漸回歸到常態(tài)水平（目前要低200個(gè)基點(diǎn)以上）。特別是如果不上調存量住房的利率而讓其仍然享受7折優(yōu)惠，商業(yè)銀行這種貸款實(shí)際上是虧損的。如果這些政策不落實(shí)，要想把住房投機炒作擠出市場(chǎng)是不可能的。
第三，雙軌制能否化解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，同樣是不確定的。2011年政府計劃建設1000萬(wàn)套保障性住房。也就是說(shuō)，2011年政府希望通過(guò)住房“保障軌”及住房“市場(chǎng)軌”雙軌制來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題與矛盾。即購買(mǎi)不起住房的居民進(jìn)入保障軌，而市場(chǎng)軌則讓市場(chǎng)自由發(fā)展。這種從我國香港特區及新加坡那里學(xué)習來(lái)的思路，在實(shí)踐中可能面對更多問(wèn)題。香港特區及新加坡不僅地方小、人口少，而且政府財力強。即便如此，這兩個(gè)地區的保障住房體系也花了60乃至70年，才達到今年這種非理想的程度。對于人口眾多的中國內地來(lái)說(shuō)，要達到香港特區以及新加坡的保障性住房水平，至少也得200年。
中國內地不僅人口眾多，而且廣大不同區域的經(jīng)濟發(fā)展水平與環(huán)境的差別極大，不少地方政府的財力有限。以中西部地區目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，如果沒(méi)有中央政府財政支持，完全沒(méi)有能力解決當地的保障性住房。就算財政有能力每年建設1000萬(wàn)套住房，但1000萬(wàn)套住房建設僅滿(mǎn)足城市居民住房條件的“補課”需要，就得很長(cháng)時(shí)間，而每年通過(guò)城市化進(jìn)入城市的人口要靠住房保障體系解決住房問(wèn)題更是困難。更何況，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢居民的居住權，而且是保障全體國人居住權的問(wèn)題。這是現代文明社會(huì )的基礎。政府加大狹義上的保障性住房投入天經(jīng)地義，同時(shí)也只是對以前保障性住房投入太少的補課。但是希望通過(guò)這種狹義的保障性住房來(lái)解決全民的住房問(wèn)題，難度當然更大。在這種情況下，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底如何，將面臨許多不確定。