即使真如某些預言所指，在未來(lái)一個(gè)具體時(shí)間段內商品房?jì)r(jià)格真會(huì )跌掉20%，這也不足以說(shuō)明任何問(wèn)題。商品房?jì)r(jià)格跌了，并不表示那些長(cháng)久以來(lái)被壓抑了的無(wú)效的剛性需求立刻就能釋放，變?yōu)橛行�需求，這種轉化本質(zhì)上不取決于價(jià)格的變化，兩者之間并無(wú)必然關(guān)系。這里首要考慮的問(wèn)題，還是支付能力也即實(shí)際購買(mǎi)力的問(wèn)題。價(jià)格下跌也改變不了很多人買(mǎi)不起房子的現實(shí)，因為支付能力過(guò)于薄弱的基本狀況從來(lái)沒(méi)有改變。
　　基于供需關(guān)系的影響，通常情況下，商品房?jì)r(jià)格的漲幅變化明顯而且必然要高于、快于收入的增長(cháng)變化，這是房改以來(lái)大家都需要面對的事實(shí)。舉例來(lái)說(shuō)，如果一線(xiàn)城市5年間商品房?jì)r(jià)格平均每年漲幅10%，那5年間累積漲幅值就是50%，這是不斷堆積和夯實(shí)起來(lái)的。而且一般上去了就極難下來(lái)，即便偶爾遇有波動(dòng)，也只是小幅的，不損及基本漲勢。這種漲幅的規律左右了最終的結論，就是真的跌了20%，也不過(guò)是狂濤之中落下的一點(diǎn)浪花，微不足道。
　　現在很多城市商品房?jì)r(jià)一年漲個(gè)10%是稀松平常之事，部分城市甚至月同比漲幅居然可達55%。但大多數時(shí)候，大多數人的收入是不會(huì )在短期內大幅提升的，否則經(jīng)濟學(xué)家們就不會(huì )強烈提議居民收入增長(cháng)與CPI掛鉤聯(lián)動(dòng)了。收入跟不上去，商品房?jì)r(jià)跌了20%，支付能力還是不夠，至少與商品房?jì)r(jià)格還差著(zhù)一大截距離。所以樓價(jià)這種跌幅只是在長(cháng)期上漲累積值上的一種回調。嚴格來(lái)說(shuō)，這或許叫漲勢放緩、漲幅回落更加貼切一點(diǎn)。
　　價(jià)格回調并不一定等于低價(jià)，也不順理成章地等于物美價(jià)廉，甚至還可以說(shuō)，如果真能有幸看到價(jià)格下跌，那也不是真實(shí)的下跌，對于這種跌幅的美好幻想，馬上就會(huì )因為價(jià)格區間依然不是多數普通需求可以接受而遭到破滅。換句話(huà)說(shuō)，從前的旁觀(guān)者仍然只能作為旁觀(guān)者存在。這也表明，斷然將商品房?jì)r(jià)打下來(lái)，也許不一定有實(shí)際意義。
　　我們更須明白，商品房?jì)r(jià)格下滑20%，這已是較大幅度的變動(dòng)，無(wú)可避免地很可能意味著(zhù)一些嚴峻的經(jīng)濟問(wèn)題已經(jīng)出現。價(jià)格不只是供需關(guān)系的體現，也是市場(chǎng)形勢乃至整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的反映。如果一種商品價(jià)格出現了較為劇烈的變化，那通常意味著(zhù)經(jīng)濟或某些產(chǎn)業(yè)部門(mén)是出了大麻煩。故而大家說(shuō)樓市是經(jīng)濟的晴雨表，就是這個(gè)道理。這一點(diǎn)，在2008年的次貸風(fēng)暴中已得到了充分驗證。此時(shí)，若以為價(jià)格發(fā)生了震蕩，收入反而能保持不動(dòng)，甚至還會(huì )反向性地穩定增長(cháng)，不是徹頭徹尾的天方夜譚么？
　　在經(jīng)濟危機期間，并沒(méi)有一個(gè)過(guò)硬的數據可以說(shuō)明在市場(chǎng)價(jià)格受到削弱而松動(dòng)后，購買(mǎi)力和興趣卻得到了空前擴張與加強，相反，我們看到的先兆是需求更加萎靡不振，市場(chǎng)形勢更趨于蕭條，消費信心遭受重創(chuàng )。在此情緒下，若想購買(mǎi)能力出現增量趨勢，除非開(kāi)發(fā)商一時(shí)大發(fā)善心，主動(dòng)下調價(jià)格來(lái)做公益。
　　有人說(shuō)，現在的商品房市場(chǎng)已經(jīng)不大關(guān)普通老百姓的事，的確是比較客觀(guān)的說(shuō)法。不用說(shuō)，大家一定都對調控充滿(mǎn)期許，這種期許本身傳達出了一種良好愿望，但是眼下的調控是否真能夠削減20%的價(jià)格漲幅，是不是真能促進(jìn)大眾的購買(mǎi)力，同樣都值得推敲。通觀(guān)這些年來(lái)的調控，有一點(diǎn)確定無(wú)疑：認為調控必然將商品房?jì)r(jià)格壓下來(lái)的觀(guān)點(diǎn)是缺乏常識的。調控是必要而且必需的，但不能解決全部問(wèn)題，特別是改變價(jià)格構成或者削平價(jià)格。調控并不旨在壓樓價(jià)，目前的步驟謹慎、有其局限性的調控措施，其效用只在于也只能是從一定程度上削弱或遏制樓價(jià)的漲速過(guò)高、過(guò)快、過(guò)大，根本上不能使之停止。
　　調控的正面之處，是它有助于牽制或約束價(jià)格的步伐，這是相對性的，也是它值得肯定的地方。假設沒(méi)有調控，價(jià)格可能會(huì )漲得更快，比如數年之間累積起來(lái)會(huì )達到50%的幅度，那么有了調控，雖然漲勢還是不會(huì )改變，但幅度有可能變成40%或30%。這一狀況在過(guò)去以及目前還在進(jìn)行的調控中間或都有表現，比如數月或數季連續的環(huán)比0.1%的小幅回調，即是如此。從中可以看出，調控是產(chǎn)生了作用的。在通脹逐漸抬頭的大背景下，這樣的政策調控恐怕會(huì )成為常態(tài)，所謂第三輪調控的推出，或更進(jìn)一步加大調控力度的可能性，當然也是有的，但都不會(huì )導致真正的樓價(jià)下跌的局面，而只是局限在漲幅峰值的高、低變化。
　　不明此中規律，過(guò)于強調價(jià)格的漲跌，有可能掩蓋很多常識性和深層次的問(wèn)題，重點(diǎn)與難點(diǎn)部分會(huì )被無(wú)足輕重的枝蔓所糾纏和混淆，進(jìn)而使得市場(chǎng)矛盾的加劇而持久不得消化。還有，過(guò)于強調價(jià)格漲跌顯然會(huì )產(chǎn)生誤導，即再次鼓勵和迫使大家紛紛起來(lái)從商品房市場(chǎng)上尋求問(wèn)題的最終解決之道。對此，筆者之前在本欄已有過(guò)分析，這無(wú)異緣木求魚(yú)，是辦不到的。無(wú)論如何，商品房?jì)r(jià)格以至于商品房市場(chǎng)，不該是居者有其屋的絕對和唯一的風(fēng)向標。