許多開(kāi)發(fā)商對政策抱有幻想，以為還會(huì )像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次幸福的過(guò)山車(chē)，讓房?jì)r(jià)會(huì )在短暫的抑制之后再來(lái)一次甜蜜的反彈。但事實(shí)是2011年的房地產(chǎn)調控將繼續從嚴。
中國的經(jīng)濟會(huì )因房地產(chǎn)而下滑嗎？大多數的經(jīng)濟發(fā)展中，不是房地產(chǎn)決定經(jīng)濟的增長(cháng)，而是經(jīng)濟增長(cháng)決定著(zhù)房地產(chǎn)的投資與消費變化。2011年的整體經(jīng)濟增長(cháng)尚無(wú)大慮，因此房地產(chǎn)也不會(huì )有大的下滑，政府擔心的不是經(jīng)濟下滑而是防止過(guò)熱。這才有了一松的財政政策和一緊的貨幣政策兩手不同的政策取向。從緊的政策中，當然包括房地產(chǎn)這個(gè)對資金需求量最大的行業(yè)。
當經(jīng)濟沒(méi)有“保八”的壓力時(shí)，民生的福利保障就會(huì )上升到重要地位，保障房建設與價(jià)格的控制就會(huì )成為主要矛盾。通脹壓力預期增長(cháng)中，抑制資產(chǎn)價(jià)格的上升就首當其沖了。因此2011年這種對房地產(chǎn)從緊的調控政策仍將持續。
2008年美國或說(shuō)全球金融危機對中國的經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的影響，因此在連續多年的嚴控之下出現了為拉動(dòng)整體經(jīng)濟增長(cháng)的松動(dòng)。而這種松動(dòng)被一些開(kāi)發(fā)商誤以為是不得不救，于是被特殊的優(yōu)惠沖昏了頭腦，以為還會(huì )再來(lái)一次或以為總會(huì )不斷地反復。
中國的房地產(chǎn)將有一個(gè)較長(cháng)的高速增長(cháng)周期，至少在2020年之后才會(huì )進(jìn)入穩定或適度增長(cháng)的階段。而土地供給的矛盾、對土地財政的依賴(lài)又讓土地的價(jià)格處于一個(gè)較高的增長(cháng)過(guò)程，短期的剛性需求也在近十年內處于高峰或高位，約在2018年之后下滑(但仍保持較高水平)。這就讓房?jì)r(jià)處于上漲壓力遠大于預期且處于可支付能力增長(cháng)的沖突之中，因此政府將保障體系尚未健全之下的房?jì)r(jià)當作調控的重點(diǎn)就成為了一種必然的常態(tài)。
就像北京市政府治堵的手段一樣，“建、管、限”也成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策特征�！敖ā笔菙U大有效供給，包括保障性住房的大躍進(jìn)式的建設方式和不斷擴大的土地供給與市場(chǎng)商品房的供給，用擴大供給、分散消費的方式緩解市場(chǎng)中的供求壓力。
“管”是對市場(chǎng)加強監管、控制價(jià)格短期內的波動(dòng)變化，保證市場(chǎng)運行的穩定性，確保質(zhì)量、安全及銷(xiāo)售的市場(chǎng)秩序。
“限”則從開(kāi)發(fā)商和消費者兩個(gè)角度出發(fā)，一是對開(kāi)發(fā)商限價(jià)銷(xiāo)售、限囤限捂、限期生產(chǎn)、限融資渠道、限信貸規模，總之是不給開(kāi)發(fā)商利用政策寬松而上調價(jià)格的機會(huì )，但并非是限制擴大供給。二是對投機消費進(jìn)行嚴格的限制，用差別信貸政策抑制了部分改善型需求，信貸政策的收緊與成本的提高會(huì )用門(mén)檻分流和限制一部分消費需求。
“建、管、限”的政策將在一個(gè)較長(cháng)周期內延續，與政策的博弈中要用常態(tài)的心情平靜地面對這種政策變化。當然，即使將現有的政策當作一種常態(tài)，也并不意味著(zhù)市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展的條件。2011年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售將恢復一個(gè)適度的增長(cháng)。在市場(chǎng)價(jià)格合理定位、供給增長(cháng)中，銷(xiāo)售的增長(cháng)也會(huì )相對穩定。