房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生結構性變化，這種變化可以向好的方向轉變，也可以劣質(zhì)化。在此關(guān)鍵時(shí)刻，有關(guān)方面必須改變方式，防止房地產(chǎn)泡沫借城鎮化之機向三四線(xiàn)城市蔓延，使中國還沒(méi)有城鎮化，就已經(jīng)產(chǎn)業(yè)空心化與資產(chǎn)泡沫化。
僅看數據，我們會(huì )對房地產(chǎn)新政沮喪不已，新政紙老虎被市場(chǎng)一戳就破。但泡沫已經(jīng)出現了變異，不用多久，我們就會(huì )看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，這個(gè)變化從三四線(xiàn)城市、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)股開(kāi)始。
從平均數看，中國房?jì)r(jià)整體上升，一線(xiàn)城市泡沫加劇。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數全樣本調查數據，2010年12月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8564元/平方米，環(huán)比上漲0.9%，其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，18個(gè)城市環(huán)比下跌。四大一線(xiàn)城市全年新建商品住宅均價(jià)大幅上漲，北京2010年新建商品住宅均價(jià)已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線(xiàn)城市之首；上海全年均價(jià)達22261元/平方米，堪稱(chēng)全國房?jì)r(jià)最高的城市，全年均價(jià)同比漲幅為40%；廣州2010年均價(jià)也突破萬(wàn)元大關(guān)，達到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價(jià)也已站在2萬(wàn)元以上，達到20596元/平方米，同比漲幅為33%。
房地產(chǎn)在2010年的變化是三四線(xiàn)城市堅挺，買(mǎi)地由城市深入鄉村，城市綜合體方興未艾，商業(yè)地產(chǎn)好于住宅地產(chǎn)。從好的方面解讀，中國的城鎮化進(jìn)程正在加速，房地產(chǎn)商與地方政府自覺(jué)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城鎮化、消費升級結合到一起；從壞的角度解讀，中國很可能陷入城鎮化進(jìn)程中的房產(chǎn)泡沫陷阱，急劇上升的房?jì)r(jià)透支了未來(lái)的城鎮化后勁與城鎮內需潛力。
從房?jì)r(jià)收入比等數據看，二線(xiàn)以下城市的房地產(chǎn)泡沫高于一線(xiàn)城市，但被絕對價(jià)格所掩蓋。
根據中國社科院去年底公布的《住房綠皮書(shū)》，全國35個(gè)大中城市平均房?jì)r(jià)泡沫達29.5%，二三線(xiàn)城市的泡沫開(kāi)始高于一線(xiàn)城市：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊泡沫指數最高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上；位列其后、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％~50％之間的城市有北京、深圳、武漢、上海等。
從2009年、2010年開(kāi)發(fā)商拿地的重心可以看出，未來(lái)土地儲備與房地產(chǎn)炒作將逐漸轉移到二三線(xiàn)城市。2009年一線(xiàn)城市土地競爭較為激烈，二三線(xiàn)城市同樣成為焦點(diǎn)。萬(wàn)科在2009年12月新增的8個(gè)項目全部位于二三線(xiàn)城市，包括大連、沈陽(yáng)、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門(mén)和長(cháng)春。到2010年年初，公開(kāi)數據顯示，萬(wàn)科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三線(xiàn)城市新增土地儲備的建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，占到其總新增土地儲備建筑面積的60%以上，而在一線(xiàn)城市的新增土地儲備最少，占比在20%左右。
從筆者看到的情況，二線(xiàn)以下的城市大規模拿地蔚為壯觀(guān)，地方政府希望開(kāi)發(fā)商拿走大塊土地，除了一次性土地出讓兌現以后，還能夠引入品牌，提升當地的消費層級，而開(kāi)發(fā)商則要求摻上商品住宅的沙子保證盈利。雙方一拍即合。
從商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)看，可能透支了未來(lái)數年的盈利空間。上海、北京、深圳等地的商鋪和寫(xiě)字樓出現了明顯的上升。廣州市十區的一手商鋪成交均價(jià)已接近40000元/平方米；內地一些城市中心地區每平方米在3萬(wàn)到4萬(wàn)左右；深圳寫(xiě)字樓連漲5月，商鋪均價(jià)半年漲1.3倍。與債券收益率比較，尤其是企業(yè)債相比，除了江陰等地區外，我國的商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值已經(jīng)不高。許多人投資商業(yè)地產(chǎn)是為了轉手、轉租，而不是為了經(jīng)營(yíng)。事實(shí)上，包括家樂(lè )福等大型零售企業(yè)在內，多數時(shí)間在為房東打工。
軌道交通熱潮，伴隨著(zhù)城鎮化而深入。很可惜，中國城鎮化的深入首先表現在房地產(chǎn)價(jià)格的提升與房地產(chǎn)交易的旺盛，從事實(shí)體與經(jīng)營(yíng)者只能靠?jì)?yōu)惠政策與風(fēng)險投資等為生。
中國一線(xiàn)城市集聚了全國資源造就房地產(chǎn)價(jià)格高地，三四線(xiàn)城市則吸盡當地的資金才能支撐高房?jì)r(jià)。如果能夠控制住虛擬經(jīng)濟規模，中國房地產(chǎn)向消費、城鎮化進(jìn)軍的結構性變化，就會(huì )成為第二輪改革的有力推手；反之，就會(huì )成為竭澤而漁的樣板，數年之后，成長(cháng)中的小城鎮與農村就會(huì )因為高房?jì)r(jià)而凋敝。