國土部部長(cháng)徐紹史日前稱(chēng)：“去年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%，城市發(fā)展對土地的依賴(lài)有增無(wú)減，利益分配不合理，社會(huì )矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善�！毙觳块L(cháng)還透露去年全國30個(gè)省區城市住房供地計劃近270萬(wàn)畝，比2009年實(shí)際供應增加約80%。
　　2.7萬(wàn)億的賣(mài)地收入是一個(gè)什么樣的概念？2009年，全國財政收入中地方本級收入一共也不過(guò)32581億，假設2010年增長(cháng)20%，則2010年賣(mài)地收入相當于當年地方財政本級收入的69%�！巴恋刎斦�”的說(shuō)法可謂毫不夸張。2009年，全國商品房銷(xiāo)售額為43994億元，2010年前11個(gè)月，商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)17.5%，假設全年增長(cháng)18%，則2.7萬(wàn)億的賣(mài)地收入相當于當年商品房銷(xiāo)售額的52%。到底是不是地價(jià)推動(dòng)了房?jì)r(jià)，也就一目了然了。
　　但賣(mài)地收入“大躍進(jìn)”未必是國土部的本意。國土部2010年全國住宅用地供應計劃18.5萬(wàn)公頃，同比增加約140%。如果這一計劃能不折不扣地完成，并且土地在全年均衡投放，房企無(wú)地可買(mǎi)的焦慮將不復存在，地價(jià)可能持續下跌。但這顯然不符合地方政府賣(mài)地收入最大化的利益。
　　假設一個(gè)國家年產(chǎn)糧食1億噸，需求也有1億噸，如糧食能敞開(kāi)供應，一切囤積行為被嚴厲打擊，糧價(jià)將非常平穩。但假設上半年只供應很小一部分，在為避免餓肚子而高價(jià)買(mǎi)糧的企業(yè)或居民的推動(dòng)之下，糧價(jià)必然大漲。在整個(gè)2010年，實(shí)際上幾乎所有的地方政府都非常成功地讓土地出讓市場(chǎng)保持一種“饑餓感”，也順利實(shí)現了高價(jià)格賣(mài)地的計劃。
　　2010年上半年，在一線(xiàn)城市中，廣州上半年實(shí)際供應量為32萬(wàn)平方米，而計劃全年的供應量為500萬(wàn)平方米，僅完成全年計劃的6%。深圳實(shí)際供應量只有20萬(wàn)平方米，而計劃供應量為147萬(wàn)平方米，只完成全年計劃的14%。北京實(shí)際供應量為320萬(wàn)平方米，而計劃供應量為1470萬(wàn)平方米，只完成全年計劃的22%。二線(xiàn)城市供應量明顯高于一線(xiàn)城市，但也不足40%。一方面房企在2009年銷(xiāo)售款大幅增長(cháng)了83%，市場(chǎng)對房產(chǎn)的需求仍非常大，但2010年上半年地方政府卻收緊了土地出讓?zhuān)�地價(jià)在2009年大幅上漲的基礎上穩中有升，地王頻出就是順理成章的事了。
　　下半年，地方政府仍非常有耐心地按自己的節奏供地，保持土地市場(chǎng)的饑餓感。據中原地產(chǎn)的數據，2010年前8月11個(gè)城市完成全年商品住宅供地計劃的47%，土地出讓金收入卻已達2009年同期的76%，除上海外，一線(xiàn)城市只完成2010年供地計劃的20%－30%。中國指數研究院的數據顯示，前9個(gè)月，全國105個(gè)城市累計供應住宅用地同比增加58%。前11個(gè)月，全國120個(gè)城市住宅用地供應和成交面積分別同比增加43%和40%。12月，地方政府才給饑餓的土地市場(chǎng)投放了較多的土地，全國120個(gè)城市共有5966萬(wàn)平方米的住宅用地入市交易，達到本年度峰值，同比增長(cháng)11%，環(huán)比增幅則高達35%。最終全國120個(gè)城市全年住宅用地累計供應量高達4.58億平方米，同比增加38%。這遠遠低于全國平均80%的增幅。
　　最終，仍有不少城市未完成供地計劃，半數城市住宅用地完成率偏低。一線(xiàn)城市（含杭州）僅上海超額完成土地供應計劃，深圳、北京完成率分別為76%和61%，廣州完成率最低，僅為41%。二三線(xiàn)城市完成率普遍好于一線(xiàn)城市，但溫州、重慶的完成率僅為27%和23%，成為完成率最低的城市。2010年，上海超額完成了供地計劃，當年住宅地價(jià)下跌了17%；北京僅完成了供地計劃的61%，但地價(jià)上漲了29%，最終則以超過(guò)1600億元位居國內賣(mài)地收入之冠。
　　根據去年國土部的計劃，去年住宅用地供應要增長(cháng)140%，但最終只完成了80%，可完成的面積270萬(wàn)畝（18萬(wàn)公頃）又和計劃完成的18.5萬(wàn)公頃相當。因此全年住宅用地供應到底完成了沒(méi)有，仍是個(gè)謎。
　　地方政府一方面不完成供地計劃，同時(shí)土地出讓保持前少后多的節奏，土地市場(chǎng)始終處于饑餓狀態(tài)，這一技巧目的是地方政府實(shí)現賣(mài)地收入最大化。買(mǎi)地支出占房企賣(mài)房收入的一半，相當于地方財政本級收入近七成，顯示以土地財政導致的收入再分配效應已接近極限。地方政府操作土地供應已極為嫻熟，這更加堅定了我們對國內可能出現破釜沉舟式房地產(chǎn)調控的判斷。