問(wèn)：現在，越來(lái)越多的年輕人面臨“高房?jì)r(jià)困局”：是以淪為“房奴”為代價(jià)來(lái)實(shí)現一步到位，還是梯度消費“先租后買(mǎi)，先小后大”？請問(wèn)，“居者有其屋”就意味著(zhù)必須買(mǎi)房嗎？要實(shí)現“安居”夢(mèng)還有哪些途徑？
    ——上海萬(wàn)航渡路 王錫唐

    答：在房?jì)r(jià)高企的今天，要實(shí)現“安居夢(mèng)”，除了完善住房銷(xiāo)售市場(chǎng)外，也應當發(fā)揮房屋租賃市場(chǎng)的作用。這為形成梯度消費的理念、滿(mǎn)足不同群體的住房需求，提供了一條重要的途徑。
    住房市場(chǎng)，是由銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)共同構成的。住房投資者在消費市場(chǎng)形成住房租賃供給方；在銷(xiāo)售市場(chǎng)得不到自有住房滿(mǎn)足的消費者，則形成住房租賃需求方。因此，在世界各國，住房租賃市場(chǎng)普遍關(guān)系到住房消費需求的滿(mǎn)足、住房投資理想的實(shí)現以及社會(huì )穩定有序。當前，在我國快速城市化的進(jìn)程中，發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，具有特別重要的意義。這主要體現在以下幾個(gè)方面：
    一、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于中低收入家庭和青年家庭居住需求的實(shí)現。住房屬于大宗耐用消費品，總價(jià)額高，多為終身消費居住，因此，消費者必須在收入和儲蓄積累達到一定程度時(shí)，才可能形成對住房的購買(mǎi)力。對于很多家庭，特別是青年家庭和中低收入家庭而言，收入和儲蓄積累需要較長(cháng)的過(guò)程，面臨著(zhù)流動(dòng)性約束。短期內或較長(cháng)時(shí)間內無(wú)力購買(mǎi)自有住房者，必然會(huì )走向租賃市場(chǎng)，以租房方式滿(mǎn)足其居住消費。
    二、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于城市新移民住房消費需求的實(shí)現，促進(jìn)健康有序的城市化。當前，我國正處于快速城市化的進(jìn)程中，存在龐大的新移民群體。移民群體在工作生活轉換的同時(shí)，也存在著(zhù)住房需求的轉換。由于移民群體存在多方面的不確定性，他們的住房消費，也多以租賃為主。此外，由于多方面原因，長(cháng)期以來(lái)我國城市化進(jìn)程滯后于工業(yè)化進(jìn)程，形成了就業(yè)城市化而居住消費不能相應城市化的農民工群體，既造成了移民群體生活成本的損失，也使城市消費市場(chǎng)發(fā)育滯后，內需不足。健康有序的住房租賃市場(chǎng)，則能為新城市移民提供有利的居住條件。
    三、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于抑制住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的泡沫，促進(jìn)住房投資理性化。住房租賃市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)，是一對相互影響、相互參照的共生市場(chǎng)。住房銷(xiāo)售市場(chǎng)需求，包括消費型需求和投資、投機型需求兩大類(lèi)。住房投資和投機，往往基于對未來(lái)房?jì)r(jià)和租金上漲的預期，以營(yíng)利為目的。當前的房屋租金，是未來(lái)租金的參照；而當前房屋租賃供需，則是未來(lái)房?jì)r(jià)的參照。一般而言，住房?jì)r(jià)格越高、住房租賃需求越大，未來(lái)房?jì)r(jià)上漲預期越高，住房投資和投機也就越有利可圖。所以，不完善的租賃市場(chǎng)，不但會(huì )傳達錯誤的租金價(jià)格和租金供需信息，也會(huì )誤導住房需求，形成住房銷(xiāo)售市場(chǎng)泡沫。而健康完善的租賃市場(chǎng)，有利于抑制住房銷(xiāo)售市場(chǎng)過(guò)度的投資和投機需求，促進(jìn)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的理性回歸。
    四、發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，有利于政府制訂有針對性的住房調控政策。住房租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)的共生關(guān)系，使租賃市場(chǎng)的信息成為監測住房市場(chǎng)健康度的重要指標，也成為制訂住房市場(chǎng)調控政策的重要參照信息。在完善的市場(chǎng)中，住房租賃價(jià)格能夠較好地反映城市的真實(shí)住房供需關(guān)系。一般而言，當供給大于需求時(shí)，租賃價(jià)格上漲；反之亦然。因此，售租價(jià)格比（每平方米建筑面積房?jì)r(jià)與每平方米使用面積月租金的比值）被廣泛地用來(lái)衡量住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的泡沫程度。售租價(jià)格比越高，住房市場(chǎng)投機成分越大，房?jì)r(jià)泡沫成分越強。在這種情況下，政府調控的重點(diǎn)，就在于打擊住房投機，擠壓房?jì)r(jià)泡沫。反之，售租價(jià)格比走低，則說(shuō)明城市住房消費需求增長(cháng)快于住房供給增長(cháng)。在這種情況下，政策調控的重點(diǎn)，就在于增加住房市場(chǎng)的有效供給。而不完善的租賃市場(chǎng)，則會(huì )提供不準確的租售信息，對政策調控形成誤導。
    住房租賃市場(chǎng)的缺陷會(huì )影響相當一部分人群住房需求的實(shí)現，也影響到了人們對于房屋市場(chǎng)發(fā)展和未來(lái)的判斷。改善百姓的住房狀況，滿(mǎn)足更多人的住房需求，既要發(fā)展和完善住房銷(xiāo)售市場(chǎng)，也要多方面加強住房租賃市場(chǎng)的管理和調控，以梯度消費理念支撐多元化需求。不同收入群體，應根據收入實(shí)際，購買(mǎi)或租賃與自己承受能力相適應的住房。在住房租賃市場(chǎng)這一塊，除了完全由市場(chǎng)提供的私人租賃房外，也應發(fā)展面向最低收入階層的廉租房，以及非營(yíng)利的公共租賃房。