房產(chǎn)稅終于慢慢浮出水面。據報道，財政部已原則同意重慶市開(kāi)征商品房房產(chǎn)稅。與此同時(shí)，市場(chǎng)傳聞的上海版房產(chǎn)稅方案是，如果出現新增購房，對名下所有房產(chǎn)面積，超過(guò)200平方米以上進(jìn)行征收。
　　房產(chǎn)稅推出后對房?jì)r(jià)會(huì )有多大的影響？這是市場(chǎng)高度關(guān)注的問(wèn)題。從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微。據消息人士稱(chēng)，在重慶的方案中，計入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實(shí)施累加制，超過(guò)200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當年市場(chǎng)價(jià)格的0.5%－1.5%。關(guān)于上海的房產(chǎn)稅，有消息稱(chēng)將新老劃斷，只針對未來(lái)新出售的房產(chǎn)征收。
　　莫尼塔投資公司數據顯示，以別墅和200平方米以上的高檔住宅為例，截至去年11月，重慶高檔房產(chǎn)占整個(gè)商品房銷(xiāo)售6%，銷(xiāo)售金額為10.4%；而從全國高檔房產(chǎn)占比來(lái)看；若在全國范圍內對高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，影響范圍僅占整個(gè)地產(chǎn)銷(xiāo)售約為4.9%或更少。依照2009年全國高檔住宅銷(xiāo)售面積約為0.46億平方米估算，若房產(chǎn)稅率為0.8%，即使全國范圍內對新增高檔住宅征房產(chǎn)稅，只能征收38.5億元人民幣稅款，相對于去年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，只是九牛一毛。而且拍賣(mài)土地的收入來(lái)得簡(jiǎn)單干脆，房產(chǎn)稅的征收則比較繁瑣。因此，房產(chǎn)稅不會(huì )動(dòng)搖地方政府對土地收入的依賴(lài)。
　　因此，房產(chǎn)稅短期內對房?jì)r(jià)的影響可以忽略不計。去年重慶商品房?jì)r(jià)格一年內上漲了約50%，而且是在把套內面積計價(jià)改為建筑面積計價(jià)的情況下。這樣的投資收益，即使房產(chǎn)稅稅率是1.5%，也足夠覆蓋30多年的房產(chǎn)稅，更何況房產(chǎn)稅是按年分批交的。在有可能成為第二個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海，去年房?jì)r(jià)漲幅高達38.9%，按照前述分析，房產(chǎn)稅對投資需求的抑制同樣非常有限。這與2007年提高印花稅稅率但未能抑制股市投機是一樣的道理。
　　不過(guò)從中長(cháng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅影響較大，對房?jì)r(jià)影響將會(huì )逐漸顯現。重慶與上�，F在只是試點(diǎn)，而最終的征收范圍肯定會(huì )擴大到全國。如果最初只針對新購的房產(chǎn)，最終也有可能擴大征收房產(chǎn)稅的范圍，部分房產(chǎn)的稅率可能高出預期。重慶市市長(cháng)黃奇帆在去年6月曾透露了重慶房產(chǎn)稅將實(shí)行累進(jìn)稅率。我們認為，考慮到中國的國情，地方政府對房地產(chǎn)的價(jià)值評估有較大的影響力，房地產(chǎn)價(jià)值多少很可能由政府說(shuō)了算，而房屋估價(jià)與房產(chǎn)稅稅額成正比，因此房產(chǎn)稅將會(huì )成為調控房?jì)r(jià)的一個(gè)工具。
　　目前房子已是少數人參與的游戲。中國截至2009年，按城鎮戶(hù)籍人口計算的城鎮人均居住面積已超過(guò)30平方米。非城鎮戶(hù)籍的人雖有房產(chǎn)需求，但絕大多數缺乏有效購買(mǎi)力。因此從總量上，中國住宅并不稀缺，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的是少數富人的投資需求。央行最近在北京的一個(gè)調查發(fā)現，北京市居民完全產(chǎn)權自有住房率為72.4%，多套住房擁有率達到18.3%。一方面說(shuō)明北京住宅可為超過(guò)90%的家庭解決居住問(wèn)題，另一方面投資人持有了不少房產(chǎn)。預計今年房產(chǎn)增值幅度與稅率的倍數會(huì )大幅縮小，房產(chǎn)稅很有可能降低投資需求，并可能令部分投資人拋售閑置房產(chǎn)，平衡樓市的供求關(guān)系。
　　從國外的例子看，長(cháng)期而言房產(chǎn)只能保值而不能增值。在美國，扣除通脹的美國真實(shí)房?jì)r(jià)指數1890年為100，1990年也不過(guò)126，100年只增值了26%，一個(gè)很重要的原因是美國不包括阿拉斯加的幾十個(gè)州平均稅率為1.44%的房產(chǎn)稅的存在。中國一旦在全國開(kāi)征房產(chǎn)稅，即使家庭唯一的住宅免稅，穩定的現金流支出，也將形成對房?jì)r(jià)的長(cháng)期壓力，不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫。
　　總而言之，短期內房產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將非常有限。但中長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)房產(chǎn)稅征收的全面鋪開(kāi)，將不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫。