近期有兩個(gè)問(wèn)題觸及了房地產(chǎn)市場(chǎng)根本。第一個(gè)問(wèn)題，1月16日有些報紙報道有關(guān)上海市規定土地70年產(chǎn)權到期將無(wú)償收回的決定。在2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍中的“預申請須知”中“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值的規定”，引起了關(guān)注。特別是《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示的土地期滿(mǎn)后的處理方法“出讓人無(wú)償收回”更讓廣大居民焦慮。另一個(gè)重大消息，是關(guān)于重慶和上海房產(chǎn)稅即將起航的。
　　筆者認為，70年土地使用權期限屆滿(mǎn)后無(wú)償收回土地與開(kāi)征房產(chǎn)稅這二個(gè)問(wèn)題是相互抵觸的。
　　現行稅收體系中的房產(chǎn)稅是對普通住宅征收的稅種。1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》規定，對于商業(yè)房產(chǎn)，納稅人要依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據，稅率為１２％。所以，擬議中的重慶和上海房產(chǎn)稅，與1986年版本的房產(chǎn)稅不同，實(shí)際上是個(gè)新稅種。
　　目前傳出的將要試點(diǎn)開(kāi)征的房產(chǎn)稅，與70年土地使用權的規定之間存在沖突。按照房產(chǎn)稅的本來(lái)邏輯，其征稅對象只能是建立在私有土地上的物業(yè)，每年征收該物業(yè)總價(jià)值的某一百分比。而目前數十個(gè)國家開(kāi)征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，它們并不需要業(yè)主交納一筆錢(qián)作為土地價(jià)值，而只是對物業(yè)的總價(jià)值每年征收大約1%的稅款。目前中國商品房的業(yè)主們，是通過(guò)交納了土地出讓金的方式，取得了名義上70年的土地使用權，也就是獲得了70年土地價(jià)值的擁有權。目前傳出試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，不管是不是僅對所謂的高檔房產(chǎn)征收，還是對于超面積超套數的物業(yè)才征收，但都是對納稅對象的總價(jià)值進(jìn)行征稅，這等于默認了物業(yè)的永久產(chǎn)權。因此，在這個(gè)意義上說(shuō)，70年土地的使用權，將必須自動(dòng)的、無(wú)償的、永久的續期。
　　如果開(kāi)征房產(chǎn)稅后，同時(shí)商品房70年產(chǎn)權到期后又收回土地使用權，而不是自動(dòng)無(wú)償的永久續期，那就在道理上說(shuō)不過(guò)去。如果只有70年土地產(chǎn)權，業(yè)主實(shí)際上不享受土地的終極所有權，那么他就無(wú)須交納房產(chǎn)稅。此時(shí)交納土地物業(yè)稅的，應該是土地的主人即國家本身。房屋業(yè)主其時(shí)只相當于租客，交納的土地出讓金相當于租金。所以，政府不能對租客交納的租金來(lái)征收房產(chǎn)稅。
　　如果政府一定要征收房屋所有者的房產(chǎn)稅，那么充其量只能對房屋的建筑價(jià)值征收稅款，不能包含土地價(jià)值。目前房屋建筑價(jià)值只占總價(jià)值相當小一部分，因此房產(chǎn)稅的征收對象價(jià)值很低、很有限。同時(shí)，由于建筑實(shí)際上是不斷貶值的，這就決定了房產(chǎn)稅額越來(lái)越小。房產(chǎn)稅征收的稅款非常有限，絕對不可能起到抑制房屋價(jià)格的作用。例如，一個(gè)總價(jià)值100萬(wàn)的房子，土地價(jià)值可能就有50萬(wàn)左右，建筑價(jià)值大約只有20萬(wàn)，剩下的30萬(wàn)是開(kāi)發(fā)商的毛利。那么，開(kāi)始年份只能對20萬(wàn)建筑價(jià)值征收大約1%的房產(chǎn)稅，約2000元，而以后年份還會(huì )逐步遞減。
　　因此，70年后回收土地使用權的做法無(wú)論有沒(méi)有補償，與開(kāi)征房產(chǎn)稅都是不能相容的，絕對不能兼有。