房產(chǎn)權七十年或者五十年大限，始終是當代中國人的一塊心病。按照目前的土地法律規定，居民和工商業(yè)者只能購買(mǎi)政府壟斷的國有土地上的房屋，當然不可能獲得所有權，只能獲得七十年或者五十年的建設用地使用權。人們一直在追問(wèn)，七十年或者五十年到期后，土地產(chǎn)權如何處理？房子如何處理？立法者對此一直含糊其辭。最近，上海似乎悄悄確定了未來(lái)的處理原則：期滿(mǎn)后，“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”。此事經(jīng)過(guò)媒體報道后輿論嘩然。
　　坦率地說(shuō)，這樣的規定本身是違反《物權法》的。關(guān)于這一點(diǎn)，很多人已經(jīng)予以深入分析。這里我想提出一點(diǎn)，即民眾其實(shí)對此大可不必過(guò)于擔心。因為法律絕不只是立法者單方面的命令。法律究竟是什么，同時(shí)也取決于民眾認為它是什么和它應當是什么。
　　關(guān)于法律，向來(lái)有兩種完全不同的立場(chǎng)。一種立場(chǎng)認為，內在于生活過(guò)程中的規則就是法律，立法不過(guò)就是把人們的行為模式中所蘊含的規則予以抽象、成文，以便于增加人們對于他人行為的可預期性，并在必要的時(shí)候便于強制執行規則。在人類(lèi)文明史的大部分時(shí)間內，人們都是這樣看待法律的�，F代法治也正是建立在這樣的法律觀(guān)念之上�；�于這樣的法律觀(guān)，立法者并不是在按照自己的意志制定法律，而是在發(fā)現、探究客觀(guān)地存在于人們中間、存在于社會(huì )中的法律。
　　另一種法律觀(guān)念則認為，法律就是命令，當然是在社會(huì )政治結構中占據優(yōu)勢的那些人的命令。簡(jiǎn)單地說(shuō)，掌權的人要求人們怎樣做，就是法律。當然，掌權者也需要維護秩序，所以他也會(huì )把內在于生活中的某些客觀(guān)規則變成法律。但這樣的人既然擁有按照自己意志制定法律的權力，當然也會(huì )把自己的私人意志塞進(jìn)法律中，用法律確立自己的特權。
　　中國目前的土地立法在某種程度上就是按照后一種法律觀(guān)念制定出來(lái)的。這些年來(lái)，正統的法學(xué)理論就宣稱(chēng)，法律是統治階級的意志。正是這樣的法律觀(guān)念制造出了現有的土地法律體系，嚴厲地限制農民對自己擁有的土地包括鄉村建設用地的權利。它也確立了政府對城市土地的壟斷權，據此，從法律上說(shuō)，民眾絕不可能擁有自己所居住的房屋的土地所有權。
　　盡管如此，生活自有它自己的邏輯，它會(huì )頑強地表現自己，即便法律在抑制它。因此，從上世紀五十年代開(kāi)始，農民就頑強地突破法律限制，讓土地經(jīng)營(yíng)權回到農戶(hù)手中。同樣，過(guò)去十幾年來(lái)，農民也突破法律限制，創(chuàng )造了小產(chǎn)權房這樣的土地產(chǎn)權制度。同樣，在城鎮，當人們在交易房屋的時(shí)候，也把土地的產(chǎn)權地價(jià)值計算在內進(jìn)行交易。那些面臨拆遷的人堅定地要求政府補償土地產(chǎn)權損失，政府只能接受這一訴求。
　　這一事實(shí)證明了法律實(shí)證主義的不可能性。法律并不只是立法者寫(xiě)在紙上的那些字。最終約束人們行為的是規則，歸根到底是人們關(guān)于規則的意識——甚至是無(wú)意識、下意識。立法者寫(xiě)下的那些字可能構成法律，但也可能不構成法律。那些字變成法律的前提是它合乎人們的共識。有效的法律是整個(gè)社會(huì )達成的共識，要么是人們在合作交易過(guò)程中自發(fā)達成的共識，它體現為習慣；要么是民眾的代表通過(guò)民主立法程序達成的共識。沒(méi)有共識的法律，固然有法律之外表，卻難以具有法律的實(shí)質(zhì)性效力。
　　人們終究是按照自己的規則意識進(jìn)行合作和交易，而不會(huì )按照一張他們可能根本就不知道的紙去行動(dòng)。假如他知道這張紙上寫(xiě)的東西與自己的常識相反，或者它顯著(zhù)地不公道，人們就會(huì )選擇蔑視這個(gè)規則，集體地違反這個(gè)規則，按照自己理解的更為合理的規則進(jìn)行合作和交易。
　　對于立法者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)必須面對的社會(huì )事實(shí)：你制定的規則如果不合理，而執意維持，那它從實(shí)施的那一刻起，就沒(méi)有權威性，人們不會(huì )尊重它，而會(huì )系統地無(wú)視它，違反它。這個(gè)時(shí)候，唯一明智的做法就是廢止不合理的法律規則，讓它合乎人們的共識。中國過(guò)去三十年所發(fā)生的變革的本質(zhì)就是，民眾通過(guò)無(wú)視和大規模違反不合理法律規則而推動(dòng)法律體系趨向合理化的過(guò)程。
　　也正是基于這樣的法律觀(guān)念和制度變革邏輯，我一直撰文提出，業(yè)主們無(wú)需追問(wèn)立法者，七十年期滿(mǎn)之后自己所享有的土地的建設使用權該如何處置。業(yè)主們應當追問(wèn)自己，自己房子下面的土地，自己享有什么樣的權利。這樣的意識最終決定著(zhù)這塊土地的歸屬。假如人們普遍地相信，按照常識，按照正義的基本原則，以及按照現有法律，自己對自己房子下土地的使用權是無(wú)償的、永久性的，那么，這個(gè)權利就是無(wú)償的、永久性的，任何蠻橫的或者投機取巧立法都不能改變這個(gè)社會(huì )事實(shí)。法律只是人追求美好生活的一個(gè)工具，這個(gè)共同體成員關(guān)于美好生活的想象、人們的權利意識，決定著(zhù)法律將會(huì )是什么。