2010年國十條后，國內前后有16個(gè)城市出臺了居民住房限購令。昨天（1月23日）媒體披露，限購令這種調控方式向二、三線(xiàn)城市蔓延，鄭州、太原、武漢、昆明等地正在制定限購住房的細則。
所謂限購令就是地方政府出臺限制居民購買(mǎi)住房的規定，盡管媒體對它作了大量渲染，以為地方政府會(huì )與中央政府一起將房市調控進(jìn)行到底，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。其實(shí)地方政府出臺這些政策僅是給中央政府一個(gè)姿態(tài)，抑制炒房的實(shí)際效果如“水中月、鏡中花”，不僅作用有限，反而成為各地居民涌入住房市場(chǎng)的信號。
從這些住房限購令的內容來(lái)看，變化最大的是去除2008年下半年以來(lái)各種離譜的托市政策，比如買(mǎi)房上戶(hù)口(把無(wú)價(jià)政策變?yōu)橛袃r(jià)產(chǎn)品)，買(mǎi)房可享政府補貼等。其它內容還有，只準許當地居民可再購買(mǎi)一套新房，不準第三套以上住房的貸款及不準異地住房貸款，不許外國投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)等。
也就是說(shuō)，這些住房限購令表面上是只允許當地居民在政策鎖定期間再新購一套房，實(shí)際上卻告訴了市場(chǎng)另一個(gè)信息:當地的住房購買(mǎi)者，無(wú)論你原持有多少套住房，你只要愿意，仍可再購一套房;既然現在購買(mǎi)住房有限制，每一人或每一戶(hù)只能有購買(mǎi)一套住房的指標，那就不要浪費這難得的購買(mǎi)住房指標，涌入市場(chǎng)購買(mǎi)住房吧。正因為如此，地方政府的限購令實(shí)際上是在鼓勵人趕快進(jìn)入市場(chǎng)，否則就會(huì )錯過(guò)買(mǎi)房機會(huì )。
假定地方政府的真意確是要限制炒房，那就應該嚴格執行2010年的國十條及央行的275號文件。從這兩個(gè)文件的要義來(lái)看，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制住房市場(chǎng)的投機炒作，讓2008年下半年出臺的131號文件及302號文件過(guò)度擴張的信貸政策回歸到常態(tài)。比如，差別化的個(gè)人住房信貸政策的核心內容，不僅要求停止第三套以上按揭貸款及個(gè)人異地住房按揭貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的個(gè)人貸款以風(fēng)險定價(jià);第二套以上住房的貸款的首付比例及利率全面提高。
如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機炒作者就沒(méi)有了涌入住房市場(chǎng)的金融工具。一旦住房交易的金融杠桿萎縮，即意味著(zhù)沒(méi)有人來(lái)接盤(pán)或參與住房投機炒作，那就不需要靠什么住房限購令來(lái)限制人進(jìn)入房市了。
從以上分析可以看到，地方政府的住房限購令出臺不出臺、取消不取消，對遏制房?jì)r(jià)作用將十分有限，出臺這些政策更多的意義在做樣子，以說(shuō)明地方的房地產(chǎn)調控是緊跟中央的。
根據國家統計局的數據，房?jì)r(jià)仍在大漲。比如北京，2010年的房?jì)r(jià)就上漲40%以上。同時(shí)，在2010年12月份及2011年1月份，全國住房銷(xiāo)售同樣又回到量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢上。這就是地方政府住房限購令所達到效果�？梢�(jiàn)，對于地方政府的住房限購令，無(wú)論是媒體還是政府職能部門(mén)不要過(guò)高地估計它能夠起到多少作用，現在該是全面退出的時(shí)候了。要讓國內住房市場(chǎng)得到真正的調整，就得有嚴格的住房信貸政策及嚴厲稅收政策(比如對住房交易流轉稅及住房交易所得稅，借鑒香港及新加坡課稅的做法)，只有從這兩方面入手，才能?chē)绤柎驌舴康禺a(chǎn)投機炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房泡沫回歸理性。