第三輪樓市調控已經(jīng)正式宣告開(kāi)始。近日，住建部要求去年末房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市出臺限購令細則，鄭州、太原、武漢、昆明等城市已經(jīng)發(fā)布細則，其他二三線(xiàn)城市亦都明確表態(tài)執行“限購令”。
這一切看起來(lái)都是那么的雷厲風(fēng)行，政府部門(mén)的文字效率變的是越來(lái)越高。的確，目前中國房地產(chǎn)全面泡沫化的趨勢十分明顯，自從去年初針對一線(xiàn)城市十分嚴厲的調控政策實(shí)施以來(lái)，以及不少人開(kāi)始逃離京滬廣深的大背景下，二三線(xiàn)城市就成為開(kāi)發(fā)商和炒房人，新的亟待開(kāi)發(fā)的“價(jià)值洼地”。
過(guò)去一年，不少二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)連續出現跳升，無(wú)論是經(jīng)濟活躍的東部城市，還是西北邊陲的小城，都開(kāi)始出現房?jì)r(jià)泡沫的跡象。去年12月公布的社科院樓市綠皮書(shū)的數據顯示，房?jì)r(jià)收入比、空置率和租售比都開(kāi)始出現明顯的泡沫跡象。如果一旦房地產(chǎn)泡沫在二三線(xiàn)城市蔓延開(kāi)來(lái)，其對整體宏觀(guān)經(jīng)濟的危害，將遠遠甚于一線(xiàn)城市。因為這些城市所謂的樓市行情，不大可能出現持續長(cháng)時(shí)期的單邊上漲周期，只能是一波一波的，一旦崩盤(pán)，海南就是他們最好的范本。
而且二三線(xiàn)城市沒(méi)有強大的制造業(yè)做后盾，也沒(méi)有雄厚的地方財政維持，若泡沫膨脹到一定階段，炒房資金抽離，那留給地方的將完全是“一地雞毛”。雖然一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)泡沫也面臨著(zhù)類(lèi)似的問(wèn)題，但畢竟經(jīng)濟基礎相對穩固，“財大氣粗”，以及很多的后備性需求。
由此，在一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)泡沫已經(jīng)瀕臨失控的當下，防止二三線(xiàn)城市重蹈覆轍就顯得尤為緊迫。如今，政府決定采用“限購令”這一頗具計劃經(jīng)濟色彩的行政手段，強力干預二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)。從去年在京滬等16個(gè)城市相繼執行的現實(shí)情況來(lái)看，效果十分不好，完全沒(méi)有達到政策實(shí)施之初各個(gè)利益群體的預期。
雖然“限購令”能夠有效壓制市場(chǎng)需求，令調控重點(diǎn)區域成交量大幅下降，但是必須明白這些需求是強迫被控制的。在投資渠道未有明顯拓寬、通脹預期強烈之下，只要“限購令”稍一放松，或者購房者找到了規避“限購令”的辦法，被壓抑的需求只會(huì )呈現報復性的反彈，反而進(jìn)一步刺激房?jì)r(jià)的上漲。拓寬投資渠道，還民資以更多的生存空間才是治本之道。但是，現狀則是國資在大踏步“進(jìn)”，民資則在夾縫中生存。雖然“新36條”一直宣稱(chēng)在為民資發(fā)展保駕護航。
況且，“限購令”的貫徹執行還是個(gè)大大的問(wèn)題。
之所以2010年如此之多的調控的政策，依然控制不住房?jì)r(jià)的膨脹，并非政策本身有問(wèn)題，其根源依然在于這些政策得不到有效執行。地方政府成為房?jì)r(jià)的重要受益者，自然無(wú)法真正執行嚴厲的調控政策。去年賣(mài)地收入暴增七成，成為很多地方政府最重要的財政收入來(lái)源。而且不少官員本身就持有多套住宅，以及與地產(chǎn)商存在著(zhù)難以說(shuō)清的利益關(guān)系。
由此，我們也很難想象地方政府會(huì )真正認真去執行自斷財路的“限購令”。畢竟，出政策做樣子簡(jiǎn)單，但是真執行則需要更大的勇氣。比如，“不限購，就約談”，但從2010年的相關(guān)執行效果來(lái)看，“約談”從來(lái)都是走過(guò)場(chǎng)，是否有進(jìn)一步的行政措施？去年的新“國十條”，以及“927新政”，雖然也都強調對官員的問(wèn)責，但是至今并未看到真有因為執行政策不力而被問(wèn)責的官員。
不過(guò)，2011年的“限購令”擴大化，又是一場(chǎng)輸不起的調控之戰�，F在雷厲風(fēng)行出臺的這些細則，到年底一旦與之伴隨的景象是，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現暴漲，多套房購置并非難事的話(huà)，那么地方政府就面臨著(zhù)公信力喪失的問(wèn)題。這對于目前本已嚴峻的民眾對地方政府不信任的形勢更為惡化，到時(shí)候拿什么取信于老百姓？
其實(shí)，一切說(shuō)到底，房?jì)r(jià)調控是不可能通過(guò)“限購令”來(lái)完成。在過(guò)去兩年放出17萬(wàn)億新增貸款，流動(dòng)性泛濫格局已成洪水汪洋的貨幣條件下，合理引導這些資金的去向才是治本之策。尤其是數目龐大的以熱錢(qián)形式存在的民間資本。
在實(shí)體經(jīng)濟凋敝、制造業(yè)利潤微薄之際，房地產(chǎn)就成為這些資金追利潤的主要領(lǐng)域。而對于地方政府而言，土地依然是最大的財政，雖然民生是最大的政治，但是相對于GDP政績(jì)決定升遷的現實(shí)來(lái)看，“賣(mài)地”大于民生。
如果不能勇敢面對貨幣泛濫和土地財政這兩大支撐房?jì)r(jià)泡沫的根源因素，一切打著(zhù)控制房?jì)r(jià)為旗號的調控政策都是“假調控”。