● 市場(chǎng)調控需要運用稅收手段
　　● 形成導向糾正地方短期行為
　　● 調節市場(chǎng)需求抑制囤房炒作
　　● 進(jìn)行收入再分配“抽肥補瘦”

　　關(guān)于中國房地產(chǎn)調控問(wèn)題及房地產(chǎn)稅等問(wèn)題，現在整個(gè)社會(huì )都非常關(guān)心。我覺(jué)得應該更理性和嚴肅地討論這個(gè)問(wèn)題。從全局視野來(lái)看，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)應是我們正在進(jìn)行的新一輪房地產(chǎn)調控當中不可或缺的制度內容。
　　本次宏觀(guān)調控與房地產(chǎn)調控新政正在明確樹(shù)立起宏觀(guān)調控層面的雙軌統籌框架目標。讓政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。
　　對于在市場(chǎng)軌道上運轉的商品住宅、產(chǎn)權房，政府要在管規劃之下管規則，讓相關(guān)主體公平競爭，讓有錢(qián)的人自己來(lái)做選擇。另外管規則的后面還要管收稅，除了在交易環(huán)節征稅外，同時(shí)還要在保有環(huán)節收稅，而這恰恰是我們過(guò)去制度的缺失。在考慮市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展和和諧社會(huì )大前提下，調控的力度不論怎樣“史無(wú)前例”，但在信貸手段、行政手段之外都離不開(kāi)改革深化、制度建設、法制進(jìn)步和不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節稅收制度這樣的內容。
　　地方稅作為一個(gè)體系，其中大宗穩定的收入支柱首推房地產(chǎn)稅，因為它可以使地方政府內在地形成一種物質(zhì)利益的合理引導：地方政府只要專(zhuān)心優(yōu)化投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平，其財源建設就可以隨著(zhù)政府職能的履行越來(lái)越壯大。這種與市場(chǎng)經(jīng)濟導向內洽的機制，也就是房地產(chǎn)稅可以發(fā)揮的最主要的正面效應，可以支撐整個(gè)配套改革。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱，使省以下分稅制由不能落實(shí)變成可以落實(shí)，使地方政府短期行為得到制度性校正，這是真正可持續的長(cháng)效機制。
　　當然房地產(chǎn)稅還要有其他稅制來(lái)進(jìn)行配套改革，這里要強調，房地產(chǎn)稅改革是不可或缺的，對房地產(chǎn)市場(chǎng)也是正面效應，顯然會(huì )在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導向上，形成經(jīng)濟參數和稅負約束，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
　　在住房的需求中，第一種類(lèi)型就是買(mǎi)了房以后自住。有房地產(chǎn)稅后，人們大多會(huì )考慮實(shí)惠轉而購買(mǎi)小一些的戶(hù)型，這種中小戶(hù)型需求的上升，正好符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求：集約利用土地，緩解土地這種最稀缺資源所產(chǎn)生的制約矛盾，財稅制度的正面效應首先在這方面可以有很好的體現。
　　第二種需求是囤房，認為存錢(qián)不如存房子。房子在我手上，我買(mǎi)的就是養老保障。但是如果有了保有環(huán)節的稅，房主就會(huì )考慮，既然房子是空著(zhù)的，那么就可以租出去對沖稅負壓力，這樣整個(gè)社會(huì )沒(méi)有增加一分錢(qián)實(shí)際投入，一下子提供出很多原來(lái)空置的不動(dòng)產(chǎn)資源，這顯然提高了不動(dòng)產(chǎn)資源配置效率，使供需矛盾得到了緩解，這種正面效應是非常明顯的。
　　第三種需求是轉手賺差價(jià)，我們稱(chēng)之為炒房。我不認為可以明確劃分投資和投機的界限，所以合到一類(lèi)。只要在保有環(huán)節建立不動(dòng)產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅，雖然不能說(shuō)可以使中國的炒房行為一下子消失，但肯定會(huì )使之有所收斂。有人說(shuō)炒樓可以賺很多錢(qián)，不在乎這一年不到1%的稅，這句話(huà)是有一定道理的，但是征稅改變的首先是整個(gè)氛圍，同時(shí)炒房者自己也會(huì )掂量炒什么，會(huì )更多地改炒中小戶(hù)型，因為接盤(pán)買(mǎi)家很可能需要的是中小戶(hù)型用來(lái)自住。另外，如果擔心中小戶(hù)型出手不順利，持有成本可能要炒房者自己承擔，那么炒房者就會(huì )收斂一點(diǎn)。比如，原來(lái)炒十套八套，現在改炒五套三套。還要注意，這時(shí)候租房市場(chǎng)將活躍起來(lái)，很多空置房將進(jìn)入租房市場(chǎng)，另外政府的廉租房、公租房的大量建設，涌現出來(lái)大量低端的有效供給，“夾心層”也不必再不顧一切地以當“房奴”的悲壯心情去爭搶低端商品房了，那么炒房者敢像原來(lái)那樣無(wú)所顧忌、肆無(wú)忌憚地炒嗎？他一定要收斂一些。這還是正面效應，可以減少原來(lái)瘋炒的力量，不會(huì )使我們的住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲，使大起大落這種現象的風(fēng)險隨之下降，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )顯得更平穩，更少泡沫。從未來(lái)幾十年的時(shí)間段來(lái)看，我不認為這樣一個(gè)稅可以改變我們的城市化率從目前的40%多一路上升到70%-80%過(guò)程中房?jì)r(jià)的上揚曲線(xiàn)，但是有了這個(gè)制度因素之后，上揚曲線(xiàn)會(huì )變得比較平緩，特別是在演變過(guò)程當中，大起大落的波動(dòng)會(huì )減少。
　　另外一個(gè)正面效應就是我們社會(huì )迫切需要的收入再分配效應。住房保有環(huán)節的稅能使住大房、住好房的人對國庫多做一些貢獻，國庫增加這部分收入后，轉過(guò)去扶助低收入階層，這是市場(chǎng)經(jīng)濟承認與施行的按照承受能力“抽肥補瘦”的機制。