央行貨幣政策由“適度寬松”向“穩健”轉向，除了使用平常的貨幣政策工具外，差別化的存款準備金率的動(dòng)態(tài)體系將是今年貨幣政策工具的創(chuàng )新。這一新貨幣政策工具不僅表明今年央行管理好流動(dòng)性的決心，也將改變商業(yè)銀行的信貸行為。而商業(yè)銀行的信貸行為改變將對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。
比如，有報道說(shuō)，目前不少地方的商業(yè)銀行開(kāi)始全面調高個(gè)人住房按揭貸款利率，不僅第二套住房按揭貸款利率按現在政策上升到基準利率1.1倍以上，即使首套住房按揭貸款利率也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消優(yōu)惠利率并上調到基準利率之上。也就是說(shuō)，在穩健的貨幣政策下，商業(yè)銀行的信貸行為將產(chǎn)生幅度巨大的調整，這勢必將對樓市產(chǎn)生巨大影響。
一般來(lái)說(shuō)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最為重要的政策包括住房信貸、住房稅收兩個(gè)方面。前者是對住房購買(mǎi)者的事前限制，后者主要是對住房購買(mǎi)者或持有者的事后利益關(guān)系調整。在當前住房市場(chǎng)信息不完全、二手住房市場(chǎng)不成熟、房地產(chǎn)市場(chǎng)評估體系沒(méi)有建立、住房利益關(guān)系盤(pán)根錯節等條件下，要通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)調整住房市場(chǎng)供求關(guān)系及利益關(guān)系是很不容易的，實(shí)施住房信貸政策，則前提條件要少得多，也較方便。
可以說(shuō)，2010年的國十條，盡管內容很多，但真正得到執行并對市場(chǎng)影響較大的還是個(gè)人住房信貸政策。對于購買(mǎi)住房的個(gè)人來(lái)說(shuō)，銀行信貸政策的變化將對其產(chǎn)生巨大影響。比如，2003年以前的個(gè)人住房信貸政策，按揭貸款只能購買(mǎi)普通商品房，沒(méi)有優(yōu)惠，對購買(mǎi)豪華型住房不得從銀行獲得貸款。所以，在那段時(shí)期，進(jìn)入住房市場(chǎng)投機炒作的人很少，全國各城市的住房?jì)r(jià)格漲幅有限。但在2003年的18號文件之后，住房按揭貸款市場(chǎng)準入降低，并且貸款利率可以9折，后又降到8.5折，各地房?jì)r(jià)快速飆升，房地產(chǎn)泡沫逐漸吹大。直到2007年央行出臺359號文件與452號文件，對投機性住房及消費性住房采取嚴格差別化的信貸政策，才使2008年樓市出現較大調整。但是，2008年9月突如其來(lái)的美國金融危機暴發(fā)后，出臺了完全不分住房投資行為和住房消費行為、極其優(yōu)惠的住房信貸政策的131號文件。該政策嚴重弱化個(gè)人住房按揭貸款的差別化，從而使得國內住房投機炒作蜂擁而起，讓2009年與2010年住房市場(chǎng)的泡沫繼續吹大。
面對巨大的房地產(chǎn)泡沫，2010年國十條又重新祭出了差別化的個(gè)人住房信貸政策大旗。比如說(shuō)，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自主風(fēng)險定價(jià)；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上，其按揭貸款利率為基準的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對住房購買(mǎi)者有新的限制性市場(chǎng)準入、融資的杠桿比調低、融資成本增加等。但對于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在兩個(gè)方面執行中有彈性：一是對購買(mǎi)第一套住房者的利率沒(méi)有量上的規定，商銀可視具體情況對信貸風(fēng)險定價(jià)；二是對已購買(mǎi)了的存量住房似乎鞭長(cháng)莫及。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認為住房投機炒作仍存較大政策空間，住房市場(chǎng)的預期不僅沒(méi)有改變，價(jià)格上漲的預期更為強烈，從而使得住房投機炒作之風(fēng)迅速傳遍全國。
筆者以為，國十條宏觀(guān)調控的效果之所以沒(méi)有達到預期目標，2010年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能繼續繁榮，就與差別化的個(gè)人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān)。
不過(guò)，如前所述，央行差別化存款準備金率政策的執行及銀監會(huì )對商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求，已經(jīng)改變了商業(yè)銀行的行為。因為，通過(guò)存款準備金率上調可以讓商業(yè)銀行的信貸規模限制在一定數量范圍內，使得商業(yè)銀行可貸款資金減少。而且，商業(yè)銀行存款準備金率采取差別化及動(dòng)態(tài)的方式，即哪家商業(yè)銀行信貸擴張規模過(guò)快就得根據其信貸規模來(lái)要求繳交存款準備金。通過(guò)存款準備金率收緊信貸規模，商業(yè)銀行對住房按揭貸款自然要重新調整風(fēng)險定價(jià)。
對目前的國內商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，信貸規模擴張不僅意味著(zhù)核心競爭力，而且也是主要收入來(lái)源。通常，發(fā)達國家銀行的凈利差收益占整個(gè)銀行的利潤在65%左右，而中國銀行其凈利差收益占整個(gè)銀行利潤的90%左右，有些銀行的占比甚至更高。在這樣的情況下。如果信貸規模既定，那么任何一家銀行一定會(huì )在既定的信貸規模上讓其貸款利率上調。如果商業(yè)銀行認真執行央行差別化的存款準備金率政策及表外業(yè)務(wù)的并表要求，那么今年商銀信貸規模一定小于去年，銀行信貸利率上升也就是必然。而個(gè)人住房按揭貸款利率可能首當其沖。
如果商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款實(shí)行區別性的風(fēng)險定價(jià)，那么這些個(gè)人住房貸款利率將全面上升，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調整將不可避免。因為，國十條中的信貸政策對商業(yè)銀行的彈性就可能剛性化，即各商業(yè)銀行不會(huì )借此彈性而降低進(jìn)入住房市場(chǎng)門(mén)檻。同時(shí)，如果這個(gè)彈性一旦剛性化，或將決定2012年存量住房按揭貸款利率的走勢。特別是隨著(zhù)今年穩健貨幣政策利率工具還會(huì )進(jìn)一步動(dòng)用，兩者合力作用，對2012年存量住房貸款利率的影響不可低估。住房市場(chǎng)投機炒作者一旦意識2012年個(gè)人住房按揭貸款利率這種巨大變化，很有可能改變今年整個(gè)樓市的預期。
這就是取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率影響市場(chǎng)的真義所在。