2010年的“國十條”，盡管其包括的內容很多，但對住房市場(chǎng)影響最大應該是住房的信貸政策，特別是個(gè)人住房按揭貸款政策。因為，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，特別是對于已經(jīng)繁榮了多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源已經(jīng)不是問(wèn)題了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全能夠從不同的市場(chǎng)融集到資金，只不過(guò)不同渠道其融資成本高低而已。
面對巨大的房地產(chǎn)泡沫，2010年“國十條”重新祭出了差別化的個(gè)人住房信貸政策的大旗。比如說(shuō)，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自己風(fēng)險定價(jià)；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同，其按揭貸款利率為基準的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對住房購買(mǎi)者有新的市場(chǎng)準入、融資的杠桿比調低、融資成本增加等。但是，對于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在執行中兩個(gè)地方有彈性。一是對購買(mǎi)第一套住房者的利率沒(méi)有量上的規定，商業(yè)銀行可根據情況對信貸風(fēng)險定價(jià)；二是對已經(jīng)購買(mǎi)了的存量住房好像鞭長(cháng)莫及。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認為住房投機炒作仍然較大政策空間，住房市場(chǎng)的預期沒(méi)有改革，從而住房投機炒作迅速傳導到全國。比如，三四線(xiàn)城市的居民也看到住房投機炒作的有利可圖性而蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)銀行的從業(yè)人員也在千方百計地利用這種彈性過(guò)度擴張個(gè)人按揭貸款。國十條宏觀(guān)調控的效果之所以沒(méi)有達到預期目標，2010年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠繼續繁榮就與差別化的個(gè)人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān)。
更是重要的是，按照當前個(gè)人住房按揭貸款合同，它是一年一次的重訂貸款合同，因此，在2010年的個(gè)人按揭信貸政策變化的情況下，對現有存量住房的按揭貸款都會(huì )重新厘定貸款利率。比如說(shuō)，取消7折信貸利率優(yōu)惠、對第二套以上的住房實(shí)行1.1倍貸款利率。如果這樣，2010年以前個(gè)人住房按揭貸款利率將全面重訂，利率將快速上升。但是2010年初，國內商業(yè)銀行是沒(méi)有如2009年住房政策出臺之后讓住房按揭貸款利率全面下降那樣在2010年初讓存量住房的按揭貸款利率全面上升。不過(guò)，由于央行差別化的存款準備金率政策出臺又改變了商業(yè)銀行的行為。
據報道，目前不少地方的商業(yè)銀行開(kāi)始全面調高個(gè)人住房按揭貸款利率，不僅第二套住房的按揭貸款利率按照現在的政策上升到基準利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭貸款利率有不少地方完全也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消首套住房的優(yōu)惠利率，讓其利率上調到基準利率以上。因為，通過(guò)存款準備金率可以讓當前商業(yè)銀行的信貸規模限制在一定的數量范圍內，從而使得商業(yè)銀行的可貸款資金減少�？梢哉f(shuō)，通過(guò)存款準備金率對信貸規模的收緊，商業(yè)銀行對住房按揭貸款的重新風(fēng)險定價(jià)將會(huì )產(chǎn)生較大影響。如果說(shuō)，國內商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行區別性的風(fēng)險定價(jià)，那么這些個(gè)人住房貸款利率將全面上升，過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史。如果說(shuō)個(gè)人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史，那么新政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)將造成巨大的沖擊與影響，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調整也是不可避免。