正當大家都在等著(zhù)房產(chǎn)稅“靴子”落地之際，新一輪房地產(chǎn)調控“天兵”突降。國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作，也即所謂的“國八條”。
　　為什么此時(shí)會(huì )出新一輪調控？這有些出人意料，不過(guò)又不失情理。主要原因是去年連續三波的調控效果不給力。去年1月的“國十一條”，只讓樓市降溫了兩個(gè)月，中間還有春節淡季因素；4月的“國十條”，讓大城市商品房成交量低迷了近四個(gè)月；9月底的“國五條”，效果卻不明顯，全國商品房成交量高位盤(pán)整，價(jià)格反而重新上漲。三波調控的“猛藥”下去，沒(méi)能達到預期效果。恰在此時(shí)，我國CPI持續上漲，而且今年上半年還將盤(pán)踞高位，房?jì)r(jià)如果繼續上漲，顯然不利于國家抑制高通脹。第四波調控出籠，也算“師出有名”了。
　　新政有八條內容，涉及價(jià)格管理、信貸、稅收、限購、土地供應、住房保障、約談問(wèn)責等，基本上涵蓋了房地產(chǎn)調控各個(gè)環(huán)節。其主要特點(diǎn)是在進(jìn)一步強化和落實(shí)既有政策的基礎上，于部分領(lǐng)域進(jìn)一步加大調控力度�？傮w而言，是一個(gè)調控升級版，其中最鮮明的特點(diǎn)是行政干預措施加碼。
　　首先，限購范圍擴大、程度加強。去年以來(lái)，陸續有20多個(gè)城市實(shí)行限購，但絕大多數城市還允許一個(gè)家庭新購一套房。而新政規定：各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市，和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，對已擁有2套及以上住房的當地戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。即是說(shuō)，全國重要城市都須進(jìn)行限購，且本地有2套以上房的家庭不能再新購房了。這將抑制很多投資投機性購房需求。
　　其次，首次限制房?jì)r(jià)水平。穩定房?jì)r(jià)已進(jìn)行了很多年，但各地并無(wú)明確參照系，大家都不知道一個(gè)地區的房?jì)r(jià)水平多高才算合理。而新政中史無(wú)前例地要求：“2011年各城市人民政府要根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布�！辈还茏罱K各地制定出的房?jì)r(jià)控制目標具體為何，畢竟這將成為相對明確的年終考核指標。由此可見(jiàn)，地方政府今年將面臨巨大的壓力。
　　再次，進(jìn)一步收緊信貸和稅收政策�！罢{整個(gè)人轉讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，統一按銷(xiāo)售收入全額征稅�！币郧鞍床铑~征收，現在改為按全額，征稅基數增大很多，稅負也相應顯著(zhù)增加。土地增值稅問(wèn)題去年已有界定，上海等少數城市已出細則，尚未出臺細則的城市或也將出臺細則；個(gè)人所得稅以前一般按二手房交易總額的1%～2%征收。接下來(lái)，國稅總局可能要求各地按差價(jià)的20%從嚴征收�！皩�貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”，而以前的規定是不低于50%。關(guān)于房貸政策，一直以來(lái)商業(yè)銀行都有較大回旋空間，接下來(lái)要看央行和銀監會(huì )的細則會(huì )否大幅擠壓這種空間。
　　最后，嚴格住房用地供應管理。值得關(guān)注的是，“各地今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應量�！边@有助于增加未來(lái)商品住宅供應量，盡量保持供大于求的市場(chǎng)格局，從而有利于抑制房?jì)r(jià)。另外，大力推廣以“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式供應中低價(jià)位普通商品住房用地，將導致限價(jià)房的規模進(jìn)一步增加，包括上海在內的多數城市都沒(méi)有限價(jià)房這一產(chǎn)品，將來(lái)全國實(shí)行限價(jià)房手段的城市可能會(huì )大大增加。
　　接下來(lái)，國務(wù)院或國務(wù)院辦公廳或多部委，將會(huì )出臺進(jìn)一步細化“國八條”的文件。原本，人們以為房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策將成為進(jìn)一步抑制房?jì)r(jià)的“撒手锏”，不料“國八條”實(shí)在夠嚴厲，著(zhù)實(shí)搶了房產(chǎn)稅的風(fēng)頭，房產(chǎn)稅何時(shí)出、如何出，實(shí)際上已不再重要。