中國住宅地產(chǎn)房產(chǎn)稅時(shí)代到來(lái)，重磅稅收武器出臺，顯示中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資黃金時(shí)代一去不復返。
1月26日晚出臺
“國八條”；1月27日晚，重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)細則同時(shí)出臺，1月28日實(shí)行，沒(méi)有給市場(chǎng)留出反應時(shí)間。到此，我們對房地產(chǎn)調控的決心不應再懷疑，對于擠除房地產(chǎn)泡沫的效果同樣不應有太大的懷疑。
重慶房產(chǎn)稅一劍封喉，殺傷力綿延不絕，越往后效果越明顯，因為房產(chǎn)稅影響的是人們的投資收益預期。
房產(chǎn)稅首先打擊投資性購房與高端住宅。按照細則，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施，首批納入征收對象的住房包括：個(gè)人擁有的獨棟商品住宅；個(gè)人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。如無(wú)存量商品住宅，買(mǎi)首套獨棟商品住宅和高檔住房可以抵扣。其中存量獨棟商品住宅抵扣基數是戶(hù)均180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房為戶(hù)均100平方米。
重慶房產(chǎn)稅刀法兇悍，所有存量的高端住宅都將征收房產(chǎn)稅，所謂高端住宅是指比主城區新建商品住房建筑面積成交均價(jià)高兩倍的房子，如果以目前市場(chǎng)重慶主城區每平方米均價(jià)5000元左右計，也就意味著(zhù)從每平方米1萬(wàn)元開(kāi)始到每平方米1.5萬(wàn)元，按0.5%稅率征收；從每平方米1.5萬(wàn)元到每平方米2萬(wàn)元按照1%征收；每平方米2萬(wàn)元以上按照1.2%的稅率征收。這一稅率比上海高一倍左右。
重慶絕大部分房產(chǎn)屬于均價(jià)以下，據付琦先生介紹，每平方米1萬(wàn)元以上占比不超過(guò)30%，1.5萬(wàn)元以上的不超過(guò)15%。重慶給未來(lái)價(jià)格與高檔房設定了一個(gè)上限，希望房?jì)r(jià)維持在每平方米5000元左右。
相比而言，上海屬于溫柔劍，稅率較低，對存量房網(wǎng)開(kāi)一面，此前購房者全部成為既得利益階層，他們不會(huì )受到房產(chǎn)稅政策困擾。
上海居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按《暫行辦法》規定計算征收房產(chǎn)稅。
筆者計算，一家三口如果購買(mǎi)第二套住房，以擁有建筑面積200平方米計，扣除每人60平方米，需要納稅面積為20平方米，以每平方米2萬(wàn)元計，繳納市場(chǎng)交易價(jià)格的70%，適用稅率0.6%，該家庭每年需要繳納的稅額為1680元，完全在可以承受的范圍之內。
按照重慶方面的估算，今年征稅額在2億元左右，與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費根本不成比例。上海與重慶相比只少不多。
新購房增量不會(huì )太多。由于國務(wù)院此前一天出臺的“國八條”對于投資性質(zhì)的異地購房有明確規定，對已擁有兩套及以上住房的當地戶(hù)籍家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶(hù)籍家庭、無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍家庭，暫停在本地向其售房。按照此邏輯，既然本地居民兩套房以上已經(jīng)被限購，原來(lái)?yè)碛懈叨俗≌蛘叨嗵追康拇媪渴袌?chǎng)，被消泯于無(wú)形。
房產(chǎn)稅具有象征意義，具有對未來(lái)的威懾作用，具有對未來(lái)投資性購房的抑制作用。如果將來(lái)房產(chǎn)稅大規模上升，說(shuō)明購買(mǎi)高檔房與多套房者增加，但購買(mǎi)者增加，說(shuō)明通脹預期惡化，投資收益遠超購房與持有成本。
很多人希望房產(chǎn)稅起到一劍封喉的作用，從短期看這是不大現實(shí)的。重慶與上海2011年的房?jì)r(jià)會(huì )受到影響，但其他城市很難預期�？梢钥隙ǖ氖�，投資者不可能忽視房產(chǎn)稅的重大影響，如果重慶版的房產(chǎn)稅大行其道，市場(chǎng)必然受到抑制。所有的投資都是風(fēng)險收益的考慮，當投資者明確地預期未來(lái)政策風(fēng)險不可控制時(shí)，該項投資品的風(fēng)險溢價(jià)必定下降。
房產(chǎn)稅只是組合拳中的一組，從根本上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的是穩健的可以預期的貨幣政策，是與實(shí)體經(jīng)濟相關(guān)的投資渠道的通暢。實(shí)體經(jīng)濟下行而通脹預期高漲，控制房地產(chǎn)投資是不可能完成的任務(wù)。
終于出臺的房產(chǎn)稅來(lái)之不易，我們必須以公共財政的推進(jìn)來(lái)呵護房產(chǎn)稅的合法性，以穩健的貨幣政策與房產(chǎn)稅組成平衡的馬車(chē)，以實(shí)體經(jīng)濟壯大與投資渠道的擴充，使民眾從房產(chǎn)稅中獲得財產(chǎn)性收入增長(cháng)之益。