近期房地產(chǎn)政策頻繁出臺，繼續重申對房地產(chǎn)的嚴厲調控。繼去年國慶前宣布停止三套房貸款后，1月26日新聞顯示，除在各大城市推出限購令外，二套房首付將繼續提高，從國慶時(shí)的50%首付比例再提高到60%，同時(shí)貸款利率不低于基準利率1.1倍。與此同時(shí)，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)也已啟動(dòng)，并有報道指出將在全國推廣。而且國務(wù)院已經(jīng)明確要求地方政府確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布。在眼花繚亂的房地產(chǎn)調控“組合拳”面前，有理清房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系這一主線(xiàn)，才能穿透房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象之迷霧，對各項政策的制定初衷及其預期效果作出準確判斷。
　　當前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的兩個(gè)原因，一是通貨膨脹背景下，投資渠道不暢，實(shí)體經(jīng)濟效益下滑，導致流動(dòng)性泛濫于房地產(chǎn)，這不屬于房地產(chǎn)調控可以解決的問(wèn)題。二是地方政府對土地財政的過(guò)度依賴(lài)仍未解決，導致土地與房地產(chǎn)的供求關(guān)系扭曲問(wèn)題一直存在。由此可知，房地產(chǎn)調控的重心仍然是供給方調控。而理順中央-地方的財政分配結構，解除地方政府的土地財政癥，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的關(guān)鍵環(huán)節。
　　必須反復強調的是，房?jì)r(jià)上漲的根本原因是供給不足而不是需求過(guò)剩。居民住房需求確實(shí)是存在剛性的，在地方政府和開(kāi)發(fā)商仍然人為制造供不應求的扭曲市場(chǎng)環(huán)境下，不斷將政策壓力加諸購房即需求方身上，不但不能降低購房者的需求總量，反而會(huì )把新增的調控成本全部轉嫁給購房者。
　　以此為參照系，反觀(guān)最近的房地產(chǎn)政策，不難發(fā)現“提高首付比例”、“取消優(yōu)惠利率”、“限制第N套住房消費”等政策手段，仍屬于需求方調控的范疇，還需要加大土地供給方面的力度。
　　事實(shí)上自2008年以來(lái)，我國房地產(chǎn)調控已經(jīng)出現了一系列強調增加供給的政策，例如增加商品房土地供應，提高中小戶(hù)型比例，加大廉租房興建力度等。但這些政策的順利推行必須建立在地方政府擺脫對“土地財政”的依賴(lài)，回歸市場(chǎng)規則管理者的本位之基礎上。但從2010年全國范圍內“地王”頻出，實(shí)際土地成交普遍無(wú)法完成目標的情況看，對增大供給的調控依然不足。
　　必須看到的是，“土地財政”困局的根源，是中央與地方的財政分配比例不合理，而不是由于地方政府的收入來(lái)源不夠多，解決土地財政的最終目的，是為了實(shí)現中央-地方的財政分配比例合理化，從而扭轉地方政府在“土地財政”下，以賣(mài)地收入最大化為目的引致的種種市場(chǎng)規則扭曲。降低從居民身上變相抽取的土地紅利。
　　倘若存量財政收入的中央與地方分配比例不改，即使地方政府得以開(kāi)征再多的稅項，也只能是在增量財政收入上提高地方收入，而這一收入來(lái)源，無(wú)非是通過(guò)增加居民納稅額度實(shí)現的。這就無(wú)法體現降低居民生活成本的政策初衷。
　　與此同時(shí)，實(shí)行保有環(huán)節征稅的前提，是降低開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節的系列稅負，諸如營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等，征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，是否降低相關(guān)稅負，也成為政策進(jìn)一步合理化的課題。
　　總之，判斷房地產(chǎn)政策的標準只有一個(gè)，那就是能否增加供應量，降低開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、購買(mǎi)、持有成本。無(wú)疑，2011年我國面臨克服通脹與實(shí)現經(jīng)濟結構調整的雙重考驗，累積了巨大金融風(fēng)險和民生怨懟，房地產(chǎn)調控成為攸關(guān)全局的關(guān)鍵，而解決中央-地方財政分配結構，扭轉地方政府對土地財政的依賴(lài)，已經(jīng)成為無(wú)法繞過(guò)的攻堅環(huán)節。