上海和重慶房產(chǎn)稅開(kāi)始試點(diǎn)。但是關(guān)于房產(chǎn)稅的認識需要不斷加深，這對于房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施是非常重要的。前幾天看見(jiàn)報道，有觀(guān)點(diǎn)提出房產(chǎn)稅征收的立法問(wèn)題，這確實(shí)是應該注意的。不過(guò)觀(guān)點(diǎn)中提到的一些基本概念，筆者以為有必要進(jìn)一步討論。倘若不把概念弄清楚，非常不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的完善，不利于稅收體制的改革和完善。
關(guān)于“房產(chǎn)稅”有三方面的概念，需要進(jìn)一步深入探討。
第一個(gè)基本概念，房產(chǎn)稅不是財產(chǎn)稅。有觀(guān)點(diǎn)認為，房產(chǎn)稅涉及個(gè)人財產(chǎn)，對非國有財產(chǎn)征稅，必須通過(guò)法律來(lái)解決。讓國民交錢(qián)，就要先在最高立法機構上獲得人民同意。就筆者的理解，國外“房產(chǎn)稅”的標的物是土地，房產(chǎn)稅實(shí)際上是“土地稅”，不是以建在“地”上的房屋為標的物的稅收。而“土地”如果是國家所有，政府代表國家對這一塊地的使用者收取稅收形式的租金，這是合理合法的政府職能。換句話(huà)說(shuō)，“土地稅”不是“財產(chǎn)稅”的范疇，被冠以“房產(chǎn)稅”的稅收，不是對個(gè)人財產(chǎn)或者說(shuō)不是對非國有財產(chǎn)征稅。如果從更廣泛意義上定義“資源”的概念，把“國有土地”包括在“資源”的范疇，房產(chǎn)稅就是對國有土地的國有資源的使用者收稅，就像取得資源開(kāi)采權以后開(kāi)采資源要繳納資源稅是一樣的道理。如果是這樣，征收“房產(chǎn)稅”就有法律根據了。
至于“讓國民交錢(qián)，就要先在最高立法機構上獲得人民同意”的說(shuō)法，需要說(shuō)清楚，最高立法機構是就相關(guān)問(wèn)題的合法性進(jìn)行論證和把關(guān)，不是簡(jiǎn)單的贊成和反對，更不是簡(jiǎn)單代表“民意”。
第二個(gè)基本概念，是“房產(chǎn)稅”的稅率計算。有觀(guān)點(diǎn)認為，因為“房產(chǎn)稅”按照房?jì)r(jià)計算，而房屋價(jià)值折舊與土地增值相悖，所以應把土地價(jià)值和建筑物的價(jià)值分開(kāi)。也就是說(shuō)“房產(chǎn)稅”不能簡(jiǎn)單按照房?jì)r(jià)來(lái)計算。
前面分析過(guò)“房產(chǎn)稅”實(shí)際是“土地稅”�！巴恋囟悺钡挠嬎銘鶕恋厥褂脙r(jià)值。土地使用價(jià)值主要表現在房屋價(jià)值——居住價(jià)值、投資價(jià)值上。這兩個(gè)價(jià)值都在價(jià)格中反映出來(lái)。所以按照房?jì)r(jià)來(lái)計算“土地稅”是有道理的。而且按照房?jì)r(jià)計算已把“折舊”考慮進(jìn)去了。如果房屋年久失修，房?jì)r(jià)一定會(huì )低。房屋在好的社區并且精心打理，時(shí)間越長(cháng)價(jià)值越高，價(jià)格會(huì )不降反升。
還有觀(guān)點(diǎn)提出，“城市土地使用稅”已交付，不能重復收取“土地稅”，這需要對這兩類(lèi)稅種的標的做出明確界定�！俺鞘型恋厥褂枚悺笔欠裰赋鞘泄苍O施的土地占用的公攤稅收部分而不是私人住宅的“土地稅”？相關(guān)政策部門(mén)有必要對“城市土地使用稅”的概念進(jìn)一步說(shuō)明。
第三個(gè)基本概念，“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn)和實(shí)施是長(cháng)期財稅制度的完善，不僅僅是短期宏觀(guān)調控的工具。把房產(chǎn)稅僅僅當作當前房地產(chǎn)調控的手段來(lái)解讀，是會(huì )誤導的，也容易被利益群體利用，增加實(shí)施的阻力。其次，如果被認為是短期調控的政策，遲早會(huì )收回去，也會(huì )增加各方面包括地方政府在內的短期博弈行為。
長(cháng)期來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，將為地方政府帶來(lái)穩定的稅收來(lái)源，將被培養成地方政府的主要稅種，應是財稅制度的重要改革�！胺慨a(chǎn)稅”的開(kāi)征短期內將顛覆一個(gè)概念：地方政府“賣(mài)地”行為可能并不符合現有基本規則。
按“房地產(chǎn)稅”的實(shí)際含義，是國有土地使用權出讓的租金，所以地方政府是不能賣(mài)地的，地方政府只能行使“使用權轉讓”的權利，中國住宅土地使用時(shí)間規定是70年，70年使用權轉讓分成兩個(gè)階段。第一部分是出讓土地開(kāi)發(fā)使用權，地方政府收取土地開(kāi)發(fā)權的出讓金，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付。第二部分是針對土地上建筑物的所有者出讓使用權，應是由房屋擁有者在未來(lái)70年內分期支付，也就是繳付房產(chǎn)稅。地方政府不能“賣(mài)地”，而土地使用權出讓的“租金”，須準確分開(kāi)“使用權轉讓”的兩個(gè)階段。按“賣(mài)地”概念一次性把土地拍出天價(jià)，違反“土地使用權轉移”的基本規則。
房地產(chǎn)稅收制度的改革遇到的這些問(wèn)題，是我們現在和將來(lái)的制度改革都將面對的。在未來(lái)的改革開(kāi)放過(guò)程中，應有更多的新的制度和規則會(huì )不斷建立和完善，新制度建立的程序化規范化合法化，本身可能成為一個(gè)新制度。