就在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現明顯升溫之際，國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作。我們認為，這標志著(zhù)房地產(chǎn)第三輪調控的大幕開(kāi)啟，它將比前兩輪調控更全面，更深入，這將有利于樓市降溫。這樣一方面有利于降低居民通脹預期，為中國經(jīng)濟結構的轉型騰挪空間，另一方面也可增強各地加快發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力。
前兩輪的調控對于遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲已經(jīng)起到一定的作用，但由于調控政策某些方面的局限性，政策效果有減弱的跡象。第三輪調控則在總結前期調控的經(jīng)驗后，綜合運用了信貸、稅收、土地、行政等多方面手段做出了更為細致全面的調控安排。
例如前兩輪調控都只是要求少數房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區實(shí)行居民限購政策，而這就留下政策漏洞，使得部分資金仍可以采取回避方式投資，如到?jīng)]有實(shí)施限貸限購的地區買(mǎi)房，由此也就造成去年四季度以來(lái)，廣大的二三線(xiàn)地區樓市也出現了火暴局面，這就使得中央政府為了鞏固和擴大調控成果，必須將原有調控政策的實(shí)施范圍全面擴大，如辦法督促各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市都要在一定時(shí)期內從嚴制定和執行住房限購措施，這將有利于進(jìn)一步遏制樓市投資資金的騰挪空間。
前兩輪的貸款政策仍不夠嚴厲，這就使得居民房貸增長(cháng)仍然較快，從而支持了近期房地產(chǎn)銷(xiāo)量的快速反彈，為進(jìn)一步強化調控成果，出臺更為嚴厲的信貸措施勢在必行，因此本次辦法再次提高了第二套住房的首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，并且要求各地人行還可以根據需要制定更嚴格的信貸政策，這意味著(zhù)部分熱點(diǎn)地區二套房的首付比例將更高，貸款利率水平也更高，這將有利于遏制熱點(diǎn)地區投資性購房的蔓延。
稅收政策方面，這次政策調整也更加嚴厲，如對個(gè)人購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，統一按銷(xiāo)售收入全額而不是按差價(jià)征稅，這將明顯增加投機成本；而對房產(chǎn)調控具有更中長(cháng)期意義的房產(chǎn)稅也在這次調控中出臺，雖然政策力度并不大，僅在重慶和上海試點(diǎn)，且適用范圍不大，但政策后續的威懾力量比較強，如政策強調在條件成熟時(shí)將在全國范圍內對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅，這鮮明地表達了政府意在增加投資人持有多套房的成本，打擊投資人購房的決心。
土地以及住房供給方面，則繼續了前兩次調控“擴供給”的思路，如要求各地今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應量，并特別要求落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。而這樣經(jīng)過(guò)連續幾年的擴大供給后，房地產(chǎn)供給也將逐漸轉變近幾年來(lái)供不應求的格局，從而利于市場(chǎng)平穩運行。
在行政措施方面，則進(jìn)一步強化了地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的責任，如在督促各地加大保障性安居工程建設力度的同時(shí)，要求各城市政府根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布。我們預計，地方政府為滿(mǎn)足政策調控的需要，不大可能制定出高于當地收入水平增長(cháng)的房?jì)r(jià)水平，這對于當前穩定房地產(chǎn)價(jià)格預期具有十分積極的意義。
在多種政策組合拳的作用下，我們預計未來(lái)幾個(gè)月的房地產(chǎn)銷(xiāo)量以及投資增速下滑在所難免，而這對于我國投資以及經(jīng)濟增速將產(chǎn)生一定的負面影響，如房地產(chǎn)投資增速若從2010年的33%回落到2009年的20%的水平，這將拖累今年投資增速2.6個(gè)百分點(diǎn)，而考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對國內生產(chǎn)總值（GDP）增長(cháng)的貢獻率是大約為17%，這將拖累GDP增速1.7個(gè)百分點(diǎn)。
但我們認為，這不會(huì )對今年經(jīng)濟平穩增長(cháng)造成較大沖擊。首先，今年世界經(jīng)濟帶來(lái)的緩慢復蘇有利于中國出口保持20%左右的平穩增速，從而支持凈出口對于GDP增長(cháng)有正的貢獻。其次，受益于產(chǎn)業(yè)振興規劃帶來(lái)的政策紅利，國內新興產(chǎn)業(yè)部門(mén)的增長(cháng)力量也開(kāi)始逐漸崛起，如去年以來(lái)，作為戰略新興產(chǎn)業(yè)的先導行業(yè)——裝備制造業(yè)保持了較高的行業(yè)景氣度，2010年裝備工業(yè)增加值達到21.2%，遠高于規模以上工業(yè)增加值的平均增速。
相反，樓市的平穩回落還有利于我國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的轉型。如樓市的降溫將有利于目前居高不下的居民租房?jì)r(jià)格回落，從而降低通脹預期，而通脹水平的回落也為政府利用積極財政政策推動(dòng)我國產(chǎn)業(yè)升級騰挪了發(fā)展空間，各地也將更有動(dòng)力積極培育新產(chǎn)業(yè)增長(cháng)，以對沖未來(lái)房地產(chǎn)投資增速下滑的影響。
此外，樓市的降溫還可以更好地優(yōu)化社會(huì )資源，改善社會(huì )關(guān)系，如大量的資金從樓市退出將有利于戰略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得寶貴的資金，而樓市調控后帶來(lái)的樓市民生屬性增強也有利于社會(huì )收入分配的改善，激發(fā)創(chuàng )新型社會(huì )的形成，從而有利于戰略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
因此，我們不必對于房地產(chǎn)調控抱以悲觀(guān)的態(tài)度，它很可能是助推我國產(chǎn)業(yè)升級的催化劑，因為在樓市調控導致它對于GDP增速的貢獻逐年下降的同時(shí)，一大批新興產(chǎn)業(yè)占GDP比例也會(huì )越來(lái)越大，這樣一個(gè)新老主導產(chǎn)業(yè)的接替過(guò)程也將推動(dòng)中國逐漸進(jìn)入以技術(shù)密集型主導產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟增長(cháng)階段。