�。玻埃保蹦辏痹拢玻度�，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控工作。會(huì )議指出，自２０１０年４月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問(wèn)題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控工作。
會(huì )議出臺了２０１１年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的“新國八條”。與２０１０年的國十條相比，新國八條對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的新內容不多，主要有要求加強房地產(chǎn)稅征收與管理，增加保障性住房建設等，而最有新意的是把住房限購令作為一項全國性政策推廣及要求各地合理建構住房?jì)r(jià)格指標體系，即住房雙限令。
我們可以看到，２０１０年國十條后，國內前后有１６個(gè)城市出臺了居民住房限購令。據報道，目前估計全國有７２個(gè)城市正在醞釀出臺住房限購令。同時(shí)，新國八條要求各地方政府根據當地居民的收入水平與收入增長(cháng)速度制定住房?jì)r(jià)格基準，作為各地方政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的一項重要依據。
對于新國八條的規定，盡管?chē)鴥让襟w把它作為重要新聞大肆渲染，以為地方政府會(huì )用住房限購令與中央政府一起將住房市場(chǎng)的宏觀(guān)調控進(jìn)行到底，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。但是，我在２０１０年５月就指出，這些地方政府的住房限購令僅是“水中月、鏡中花”，不僅對住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控的作用與影響十分有限，反之其負面影響不可低估。它們出臺這些政策僅是給中央政府一個(gè)姿態(tài)，所起到的作用十分有限。其實(shí)，限購令成了各地居民涌入住房市場(chǎng)的信號，２０１０年國內二線(xiàn)以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所發(fā)生的事情就是最好的明證。
從這些地方政府的住房限購令內容來(lái)看，受沖擊最大的是２００８年下半年以來(lái)地方政府各種離譜的住房市場(chǎng)托市政策，比如購買(mǎi)住房可上戶(hù)口（把無(wú)價(jià)政策變?yōu)橛袃r(jià)產(chǎn)品），購買(mǎi)住房可享受政府補貼等。其他住房市場(chǎng)限制的內容還有，只準許當地居民可再購買(mǎi)一套新房，不準第三套以上住房的貸款及不準不符合條件的異地住房貸款，不許外國投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)等。
也就是說(shuō)，這些住房限購令表面上是只允許當地居民在政策鎖定期間再新購買(mǎi)一套住房，即對住房購買(mǎi)有嚴格限制，但實(shí)際上地方政府這種住房政策明確地向市場(chǎng)宣示，當地的住房購買(mǎi)者，無(wú)論你原持有多少套住房，你只要有意愿，同樣還可以再購買(mǎi)一套住房。而且，既然現在購買(mǎi)住房有限制，每一人或每一戶(hù)只能購買(mǎi)一套住房，家庭里有了一套購買(mǎi)住房的指標，因此，當地居民就不要浪費這難得的購買(mǎi)住房指標，涌入市場(chǎng)購買(mǎi)住房吧。正是在這個(gè)意義上，地方政府的住房限購令不是限制當地居民涌入住房市場(chǎng)投機炒作，反之，是鼓勵投機炒作者趕快進(jìn)入市場(chǎng)。事實(shí)上，２０１０年那些實(shí)行限購令的城市的情況就是如此。
還有，假定地方住房限購令的真義是要限制當前居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是這種限制的含義早已包括在２０１０年的國十條及央行的２７５號文件之中。從這兩個(gè)文件的要義來(lái)看，政府希望用差別化的住房信貸政策來(lái)遏制住房市場(chǎng)的投機炒作，讓過(guò)度擴張的信貸政策回歸到常態(tài)。最近不少銀行開(kāi)始取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，如果說(shuō)，全國各地商業(yè)銀行都取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，所有的住房按揭貸款都進(jìn)行利率的風(fēng)險定價(jià)，那么這種政策就會(huì )彌補２０１０年國十條存在的嚴重漏洞。這不僅會(huì )把住房投機炒作逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且購買(mǎi)第一套住房的需求也會(huì )下降，當這些新政策全面地弱化居民購買(mǎi)住房的動(dòng)機時(shí)，地方政府的住房限購令所起到的作用也是十分有限了。
近十年國內房地產(chǎn)的發(fā)展與繁榮，近幾年來(lái)房地產(chǎn)投機炒作嚴重及房地產(chǎn)泡沫被吹大，最根本的原因就在于投機者過(guò)度使用住房按揭這個(gè)金融杠桿。如果第一套住房?jì)?yōu)惠利率取消、第二套住房杠桿率減小及利率上升、第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機炒作者就沒(méi)有涌入住房市場(chǎng)的金融工具。如果沒(méi)有金融杠桿來(lái)把住房交易無(wú)限放大，住房投機炒作者一定會(huì )退出這個(gè)市場(chǎng)。因為，住房交易的金融杠桿萎縮，也就意味著(zhù)沒(méi)有人來(lái)接手參與住房投機炒作。在這種情況下，地方政府的住房限購令可有可無(wú)。因為，這時(shí)不需要這個(gè)住房限購令來(lái)限制投機炒作者進(jìn)入住房市場(chǎng)。
對于購買(mǎi)第二套住房的投機炒作者來(lái)說(shuō)，住房限購令的意義沒(méi)有多大。首先，現在的文件對第二套住房的含義有新的界定，認貸也認房。也就是說(shuō)，無(wú)論購買(mǎi)住房者是已經(jīng)貸款購買(mǎi)住房還是已經(jīng)持有住房，再購買(mǎi)住房都算是第二套，而購買(mǎi)第二套住房的貸款，不僅首付比例上升到６０％以上，而其貸款利率也上升到基準利率１．１倍以上（注意，這里的首付及利率只是設定底線(xiàn)，向上浮動(dòng)是無(wú)邊際的），因此，不僅投機炒作杠桿率縮小，而且其投機炒作的成本也全面上升。在這種情況下，即使不出臺住房限購令，住房投機炒作者也不會(huì )輕易進(jìn)入住房市場(chǎng)。
這樣，地方政府的住房限購令能夠起到作用的人群只能是購買(mǎi)第一套住房的人或異地購買(mǎi)者。對于第一套住房的購買(mǎi)者，其如何進(jìn)入住房市場(chǎng)本來(lái)就沒(méi)有限制，也不需要限制。如果他們是投機炒作，他們能夠利用政府優(yōu)惠的住房信貸政策進(jìn)入，也不會(huì )太在乎價(jià)格高低。如果住房購買(mǎi)優(yōu)惠利率全部取消，對這些投資者來(lái)說(shuō)，并非是進(jìn)入不進(jìn)入的問(wèn)題，而是手中持有的住房誰(shuí)來(lái)接手的問(wèn)題。如果自己接到最后一棒，那么就慘了。對于消費者來(lái)說(shuō)，他們是否有意愿進(jìn)入住房市場(chǎng)，并非是限購不限購的問(wèn)題，而是在于價(jià)格水平高低，他們是否有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對于不滿(mǎn)足條件的異地購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，信貸政策早就有嚴格限制，這些人根本就不能通過(guò)銀行信貸進(jìn)入樓市。因此，在高房?jì)r(jià)下，限購不限購，對他們的意義同樣不大。
有人會(huì )說(shuō)，我有的是錢(qián)，購買(mǎi)住房根本就不需要貸款，如果沒(méi)有限購令，我可以利用自己的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，限購令對他們起的作用自然會(huì )不小。但是，這些有錢(qián)的投機炒作者，他們會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？答案是否定的。因為，當這些人購買(mǎi)住房使用時(shí)，他們什么時(shí)候進(jìn)入購買(mǎi)完全由自己決定，不會(huì )受政策的限制。但是，這些并非是我所說(shuō)的住房消費者而是住房投資者。
從以上分析可以看到，地方政府的住房限購令，對遏制高房?jì)r(jià)所起到的作用是十分有限的。這些住房限購令對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控來(lái)說(shuō)只能是“水中月、鏡中花”，好看但沒(méi)有多少作用。出臺這些政策是給當地的民眾及中央政府做個(gè)樣子，說(shuō)明地方的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控是緊跟中央的。實(shí)際上，根據國家統計局公布的數據，２０１０年房?jì)r(jià)仍然在上漲，如果以民間調查統計結果來(lái)看，國內房?jì)r(jià)更是在飛漲。比如北京，２０１０年的房?jì)r(jià)就上漲４０％以上。同時(shí)，在２０１０年１２月份及２０１１年１月份，全國住房銷(xiāo)售同樣又回到量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢上。
可見(jiàn)，對于地方政府的住房限購令，無(wú)論是媒體還是政府職能部門(mén)，都不要過(guò)高地估計它的作用。要讓國內住房市場(chǎng)得到真正的調整，就得有嚴格的住房信貸政策及嚴厲的稅收政策（比如征收住房交易流轉稅及住房交易所得稅），只有從這兩方面入手，才能?chē)绤柎驌舴康禺a(chǎn)投機炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房市場(chǎng)回歸理性。