眼下，新年第一波房地產(chǎn)調控的市場(chǎng)影響正在逐步擴散。市場(chǎng)預期，“新國八條”在春節前的“橫空出世”，將對2011年國內樓市形成較大沖擊，因為“新國八條”是有史以來(lái)最為嚴厲的房地產(chǎn)調控政策。盡管部分市場(chǎng)人士認為這一政策的嚴厲性主要體現在限購和限貸的雙限令規定上，但筆者認為，“新國八條”中強調個(gè)人住房差別化的信貸政策最為嚴厲，對2011年國內樓市走向也影響最大，這才是觀(guān)察2011年國內樓市到底會(huì )走向何方的核心所在。
之所以這么講，是因為除了房地產(chǎn)稅收政策，以往過(guò)度優(yōu)惠的住房信貸政策是導致迄今這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、房?jì)r(jià)快速飆升的最主要原因。數據顯示，2008年、2009年和2010年住戶(hù)從銀行體系獲得貸款分別約為6000多億元、24600億元和29000億元，其中2009年住戶(hù)貸款中有80%以上是中長(cháng)期貸款。盡管不能說(shuō)這項貸款全部都進(jìn)入了住房市場(chǎng)，但可以說(shuō)大部分進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)，加上企業(yè)信貸等多方面的資金也入了這個(gè)市場(chǎng)。因此，盡管2010年頒布的“國十條”是希望通過(guò)差別化信貸政策來(lái)限制銀行資金進(jìn)入樓市，但由于這一政策存在嚴重的信貸彈性缺口（即假定第一套住房只消費而不作為投資，仍可以繼續享受住房信貸優(yōu)惠政策），導致大量住房信貸從這個(gè)彈性缺口中涌流出來(lái)。所以，“國十條”出臺后，2010年個(gè)人住房信貸仍然出現快速增長(cháng)。
不過(guò)，個(gè)人住房信貸政策在2011年后已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生根本性變化。一方面，貨幣政策的調整，使得央行在2010年末已經(jīng)采取不對稱(chēng)的存貸款利率調整，導致5年期以上存款利率與中長(cháng)期以上優(yōu)惠貸款利率（7折優(yōu)惠）之間出現倒掛，即個(gè)人住房?jì)?yōu)惠貸款利率低于5年期存款利率；另一方面，央行計劃啟動(dòng)差別準備金率的動(dòng)態(tài)調整機制，銀監會(huì )也要求商業(yè)銀行將表外業(yè)務(wù)移回表內，這些政策措施旨在讓商業(yè)銀行的信貸增長(cháng)回歸到常態(tài)以及控制住商業(yè)銀行的信貸規模，結果是導致國內一線(xiàn)城市中商業(yè)銀行紛紛取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率。
試想，如果國內一線(xiàn)城市中商業(yè)銀行都取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，其影響將不可低估。因為，一是取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率效應不僅會(huì )在一線(xiàn)城市中發(fā)酵，而且也會(huì )很快蔓延到全國各地，并有望成為國內商業(yè)銀行針對個(gè)人住房信貸的一項基本政策；二是盡管“新國八條”中對第一套住房信貸沒(méi)有增加什么新的規定，但取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率恰好能堵住“國十條”中實(shí)施差別化信貸政策中出現的信貸彈性漏洞；三是取消住房貸款優(yōu)惠利率或等于一次性上調利率100個(gè)基點(diǎn)，很大程度上將增加購房者的進(jìn)入成本；四是取消住房貸款優(yōu)惠利率，對住房投機炒作者也將構成較大沖擊。因為，提高第一套住房貸款利率，勢必會(huì )引發(fā)第二套以上住房貸款利率的“水漲船高”，投機炒作者將面臨很大的不確定性。如果他們遲疑或不進(jìn)入樓市，將改變人們對住房市場(chǎng)的預期。而住房市場(chǎng)預期是否發(fā)生改變，將決定2011年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向；五是如果取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率在今年能覆蓋全國范圍，勢必會(huì )促使商業(yè)銀行重新定價(jià)原來(lái)住房按揭貸款的合同利率。鑒于今年通脹壓力較大、負利率現象突出及可能出現多次不對稱(chēng)加息等情況，這一變化將改變已進(jìn)入樓市的投機炒作者的市場(chǎng)預期，或導致他們逐步拋售手中住房，一旦出現這種情況，勢必會(huì )弱化迄今國內房地產(chǎn)市場(chǎng)中延續至今的賺錢(qián)效應；六是目前一線(xiàn)城市中部分商業(yè)銀行取消住房貸款優(yōu)惠也表明，國內商業(yè)銀行對住房貸款是優(yōu)質(zhì)資源的傳統觀(guān)念正在發(fā)生根本性變化。
總之，在筆者看來(lái)，取消個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠利率，將對未來(lái)國內樓市產(chǎn)生較大的影響。道理很簡(jiǎn)單，這意味著(zhù)銀行體系對個(gè)人住房信貸的全面收縮，這將有助于遏制當前房?jì)r(jià)仍在較快上漲的勢頭，降低由銀行體系的信貸無(wú)限擴展引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂的較大金融風(fēng)險。從這個(gè)角度分析，千萬(wàn)別低估取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率對國內樓市的正面影響，特別是其
“去房地產(chǎn)泡沫”的凈化效應。