如果說(shuō)當前的中國主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，反對的人應該不會(huì )太多，一個(gè)簡(jiǎn)單的對比是：最近10年來(lái)，這些城市的房?jì)r(jià)上漲幅度超過(guò)200%，部分市場(chǎng)漲幅超過(guò)500%。對于投資者而言，泡沫不可怕，沒(méi)有資產(chǎn)價(jià)格的泡沫就沒(méi)有迅速致富的機會(huì )。問(wèn)題的關(guān)鍵是資產(chǎn)價(jià)格泡沫何時(shí)破裂？為何破裂？
　　1985年9月，美日等五國財長(cháng)與中央銀行行長(cháng)簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”，旨在降低美元對日元等貨幣的匯率，由此導致了日元的急劇升值。后來(lái)的日本房地產(chǎn)泡沫破裂的故事是國人害怕的，但究竟是什么原因導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著(zhù)陸？
　　回答這些疑問(wèn)的關(guān)鍵是通貨膨脹。
　　到1989年中期，日本貨幣當局為了防止普通物價(jià)上漲，而且也開(kāi)始意識到資產(chǎn)價(jià)格膨脹的嚴重性，于5月31日將官方貼現率提高到3.25%，又于年末進(jìn)一步提高到4.25%，同時(shí)大藏省也采取了多項措施限制土地投機。更重要的是，1990年8月，“海灣危機”爆發(fā)，石油價(jià)格飆升。為防止石油價(jià)格上漲導致通貨膨脹，日本中央銀行采取了緊縮政策，將官方貼現率提高到6%，于是，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始暴跌，“泡沫”破裂。為什么日本中央銀行對物價(jià)高度敏感，而對資產(chǎn)價(jià)格的迅速上升缺乏警惕呢？
　　每當政府為了遏制通脹，采取緊縮的貨幣政策時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格會(huì )首當其沖。這其中有一個(gè)規律性的現象：在資產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹的過(guò)程中，物價(jià)都處在較低的水平上，而當資產(chǎn)價(jià)格持續膨脹到很高位時(shí)，物價(jià)才開(kāi)始上漲。也就是說(shuō)，當物價(jià)開(kāi)始膨脹時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)處在危險的狀態(tài)了，此時(shí)采取貨幣緊縮措施就必然會(huì )刺破資產(chǎn)價(jià)格泡沫。
　　在80年代后期發(fā)生的日本資產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)期，日本居民消費物價(jià)穩定，當資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲了數年之后，1989年日本的消費物價(jià)出現上漲；2001年至2004年，美國實(shí)行低利率而導致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)，同樣出現消費物價(jià)穩定的現象，但四年之后美國的物價(jià)出現了上升趨勢；2003年至2007年，中國的房?jì)r(jià)大幅度飆升，但消費物價(jià)同樣基本穩定，2007年后物價(jià)開(kāi)始爬升。
　　中國的資產(chǎn)價(jià)格泡沫正處在何階段？依我之見(jiàn)，早在2007年已經(jīng)處在巔峰狀態(tài)，當時(shí)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫已經(jīng)開(kāi)始傳導到消費物價(jià)領(lǐng)域。由于控制通脹的需要，當時(shí)我國采取了緊縮的貨幣政策，并導致了資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破裂。但由于全球金融危機的影響，泡沫破裂的進(jìn)程被打斷了。在2008年底寬松貨幣政策的刺激下，2009年、2010年房地產(chǎn)泡沫繼續膨脹，至2010年下半年，通脹的陰影又開(kāi)始籠罩著(zhù)我們，我們將再次面臨資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危險時(shí)刻。
　　當然，貨幣政策決策者顯然也看到了上述風(fēng)險，試圖找到讓房地產(chǎn)價(jià)格軟著(zhù)陸的方法，避免重蹈2008年貨幣政策操作上的覆轍(2008年上半年貨幣緊縮，年底貨幣政策又徹底放松)。表現在宏觀(guān)經(jīng)濟政策操作上就是“穩健的貨幣政策和積極的財政政策”。在產(chǎn)業(yè)政策上，積極推行公共租賃住房，試圖通過(guò)大批量增加保障性住房的方式平抑房?jì)r(jià)價(jià)格泡沫。同時(shí)，增加對農業(yè)的投入和提高主要農產(chǎn)品的收購價(jià)格，希望增加農產(chǎn)品的供應，總之，還沒(méi)有將貨幣政策轉到“緊縮”的狀態(tài)，房地產(chǎn)泡沫暫時(shí)無(wú)憂(yōu)。