以北京為代表，上海、青島、濟南等城市近期都推出了自己的限購政策。這樣，通過(guò)“限購”抑制不合理的需求，并通過(guò)加大保障房建設增加供應，成為本次樓市調控的主要特征。
從民眾對限購政策的反應看，大體有兩種截然不同的意見(jiàn)。一種認為，這種以戶(hù)籍為主要依托的限購政策本質(zhì)上是一種歧視。以北京的政策為例，北京戶(hù)籍的人最多可以擁有兩套住房，而非北京戶(hù)籍且在北京連續五年繳納社會(huì )保險或納稅者最多可以擁有一套住房。各地政策和北京大同小異，對戶(hù)籍人口和非戶(hù)籍人口采取了區別對待的舉措。另一種意見(jiàn)認為，限購政策盡管是行政性措施，但能抑制投資投機和不合理需求，為樓市真正降溫。
這兩種意見(jiàn)，代表了目前對限購政策最典型的看法。就歧視而言，的確，民眾對劃分戶(hù)籍人口和非戶(hù)籍人口的詬病由來(lái)已久。這種歧視是一種體制性問(wèn)題，和戶(hù)籍制度的存在有緊密的關(guān)系，但并不是個(gè)新問(wèn)題。站在樓市調控的角度來(lái)看，在當前住房供求失衡、地少人多這一基本國情之下，住房的首要屬性應是滿(mǎn)足民眾的基本居住需求，而不是成為和股票一樣的投資品。土地資源有限決定了住房的供應也不是無(wú)限的，在住房供應有限的情況下，一個(gè)人占有太多住房肯定會(huì )擠壓別人的居住權。就此而言，對居民購房進(jìn)行限制具有現實(shí)的合理性。通過(guò)限購，避免有限的住房過(guò)度集中在少數人手里空置或成為牟利工具，這應成為維護中國社會(huì )穩定的基本公共政策之一。
限購的本質(zhì)是抑制投資投機，并不會(huì )制造新的短缺，并且通過(guò)制止房子過(guò)度集中在少數人手里而能客觀(guān)上增加住房供應，從而有利于房?jì)r(jià)回歸。因此，限購在中國特殊的國情下具有合理性，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。
但也必須承認，目前的限購政策以戶(hù)籍為主要依托，對外地戶(hù)籍者的確具有政策上的歧視味道。我們支持讓房?jì)r(jià)回歸的努力，支持通過(guò)政策讓住房回歸居住屬性，支持一個(gè)不在北京工作和生活的人不應在北京擁有住房，其基本前提是住房供應有限，只能優(yōu)先供應給那些有基本居住需求的人，而不是僅在北京度幾天假或其他不是將住房用于滿(mǎn)足基本居住需求的人。但在北京工作或者生活的人，的確不應再被劃分成三六九等。我們不明白，為什么已經(jīng)在北京連續五年繳納社保的人，還不能享受北京戶(hù)籍人口的待遇。特別是在戶(hù)籍制度逐漸松動(dòng)的背景下，出臺具有明顯歧視味道的公共政策，對民眾的刺痛是可想而知的。
對限購政策的質(zhì)疑聲中還包含有民眾對于房?jì)r(jià)的另一層思考。比如，很多民眾認為，高房?jì)r(jià)的根源在于土地財政和目前政府壟斷的土地供應制度，政府不在房地產(chǎn)市場(chǎng)的大蛋糕中讓利，以身垂范，而采用限購這種讓民眾承擔調控成本的手段，根本上是本末倒置。這種思考顯然有其合理性，但這并不意味著(zhù)限購就是錯的。土地供應和土地財政問(wèn)題要解決，但需要時(shí)間，而限購是要給高燒的樓市暫時(shí)降溫。這種臨時(shí)性舉措固然是無(wú)奈之舉，但其作用不應一概否定。
也應看到，限購政策在抑制不合理需求的同時(shí)，其負面效應不容低估。一是政策的短期性。我們不能確定限購政策執行的時(shí)間，但一種行政性措施不應成為長(cháng)期政策。一旦政策到期，民眾擔心房?jì)r(jià)將會(huì )報復性反彈，而這是幾乎個(gè)大概率事件。二是限購本身意味著(zhù)出租房源減少，最近各地房租上漲就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)反應。民眾擔心，限購不僅解決不了買(mǎi)房問(wèn)題，反而會(huì )引發(fā)租不到房的問(wèn)題。
筆者認為，
中國房地產(chǎn)政策多年來(lái)的最大弊病就是缺乏系統設計，政策漏洞百出，往往在解決一個(gè)問(wèn)題的同時(shí)，制造出另一個(gè)更大的問(wèn)題。 要讓限購政策發(fā)揮效應，一是要取消歧視性的規定，不以戶(hù)籍人口而以是否常住人口作為區別的主要依據。二是限購政策必須有一個(gè)相對長(cháng)的時(shí)限，筆者建議將該政策的時(shí)效規定為最少三年。三是針對因限購而引發(fā)的出租房源短缺，政府應在大力推動(dòng)公租房建設的同時(shí)，通過(guò)財稅等手段，鼓勵有房源者出租房屋，同時(shí)對以出租為目的的買(mǎi)房者不進(jìn)行限購。這樣既可以抑制住房需求，也可以避免出租房源短缺。