在連續的、越來(lái)越嚴厲的房地產(chǎn)調控之后，期待著(zhù)房?jì)r(jià)下跌的人們不僅沒(méi)有迎來(lái)預期的結果，反而不得不面對更高的房屋租金價(jià)格。據媒體報道，春節后，深圳住宅租賃平均價(jià)格同比上漲13.5%，環(huán)比節前上漲了4.5%。其中，福田區住宅租賃均價(jià)為53元/平米，居全市之首，同比上漲10.5%。房租的上漲惹來(lái)了熱議，隨之限租的呼聲也此起彼伏。本來(lái)期待房?jì)r(jià)下跌，能住進(jìn)自己的房子，告別租房生活，不曾想，買(mǎi)房的夢(mèng)越來(lái)越遠，不斷上漲的租金卻實(shí)實(shí)在在地在吞食自己的錢(qián)包。這種兩頭失脫的窘境令部分租客無(wú)所適從。
　　房租為什么會(huì )頻繁地往上漲呢？經(jīng)濟學(xué)告訴我們，商品的價(jià)格取決于該商品的市場(chǎng)供求關(guān)系。在供給一定的條件下，需求增加會(huì )抬高商品的價(jià)格。因為供給不足，人們要通過(guò)競爭獲取該商品，其中一些人就會(huì )出更高的價(jià)格，于是價(jià)格上升。這也是我們所說(shuō)的賣(mài)方市場(chǎng)。同理，在供給一定的條件下，如果需求減少，價(jià)格就會(huì )下降。因為供大于求，賣(mài)家就會(huì )想法子甩掉手里的存貨，賣(mài)家之間競爭的最簡(jiǎn)單的辦法就是削價(jià)銷(xiāo)售。對應著(zhù)，這就是買(mǎi)方市場(chǎng)。對于房租而言，租金上漲的根本原因也在于租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系。在可租賃房屋數量一定的條件下，租客增加會(huì )加劇租客之間的競爭。為了在供不應求的市場(chǎng)獲取一杯羹，簡(jiǎn)單有效的方法就是提高租金，給房東更高的回報。從這個(gè)角度看，表面上是房東提高了租金水平，實(shí)際上是租客之間競爭，送錢(qián)上門(mén)。因為如果租賃市場(chǎng)供過(guò)于求，即使房東絞盡腦汁也提不了哪怕一分錢(qián)的租金。因此，房租上漲的真正原因要么是租客增加了，要么就是可租賃房屋減少了。當然，這種供求關(guān)系還有幾組較為精細的組合形式，比如租客的增加幅度大于可租房屋增加的比例，或者租客下降的比例小于可租房屋減少的比例等，這些都會(huì )導致租金上漲的結果。
　　具體而言，我們目前面對的房租上漲，主要緣于下列三個(gè)原因。其一，租客隊伍增加了。而租客增加的一個(gè)來(lái)源就是房地產(chǎn)調控使得一部分人被擠出購房行列，加入到租客隊伍中。提高首付比例、提高房貸利息等措施加大了初次置業(yè)者的負擔。另一方面，房地產(chǎn)調控讓一部分即將購房的人因期待房?jì)r(jià)下跌而打消了購房的念頭。這兩者為租賃市場(chǎng)準備了新的、數量不菲的租房后備軍、生力軍。
　　其二，與其他商品相比較，房屋具有生產(chǎn)周期長(cháng)、高值低耗的特點(diǎn)。要想在短期內大量增加房屋數量不是一件容易的事。因此，激增的需求往往難以從容應對，價(jià)格就會(huì )發(fā)揮作用——用上漲來(lái)激勵供給，抑制需求。在我國，特殊的國情給房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)了濃厚的“中國特色”。我國正處在工業(yè)化、城市化興旺期，大量的農民進(jìn)駐城市，加上地區經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，不同地區、不同城市之間的人員流動(dòng)頻率高，數量大。這些人對臨時(shí)性、暫住性的租賃房需求量特別大。這種可用于租賃的房屋小量來(lái)源于政府，絕大多數來(lái)源于城市居民自有的房屋。因此，用于租賃的房屋市場(chǎng)需求量不小。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性買(mǎi)賣(mài)正好能滿(mǎn)足這樣的需求。經(jīng)濟實(shí)力強的人購買(mǎi)用于租賃的房屋，滿(mǎn)足了流動(dòng)人口的租房需求。因此，否認房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求，不僅政治上短視，鼠目寸光，而且智識上也表現出明顯的瑕疵。去年以來(lái)一線(xiàn)城市房屋租金上漲，其中一個(gè)原因就是房地產(chǎn)調控限制投資性買(mǎi)房，可供出租的房屋的增加趕不上租房需求的增加�？梢哉f(shuō)，各地實(shí)施的各種限購政策雖然有助于穩定房?jì)r(jià)，但其帶來(lái)的副作用也是不容忽視的。
　　其三，今年的房租上漲與近期實(shí)施的房屋租賃新政密切相關(guān)。住建部頒發(fā)的《商品房租賃管理辦法》于2月1日正式實(shí)施。該《辦法》第八條規定：出租房屋的，應當以原設計的房間為最小出租單位，違反規定的最高可處罰3萬(wàn)元。從規范管理、保障租客人身財產(chǎn)安全的角度看，限制群租有一定的合理性。但是這樣的規定使得原來(lái)大量存在的群租現象受到抑制，等于逼迫租客租賃更大的房子，無(wú)形中減少了可租房數量，增加了對租房的需求，使得房屋租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系向不利于租客的方向傾斜。
　　對于眼下的房租上漲，我們在認識上也存在一些誤區，最明顯的有兩點(diǎn)：一是認為房地產(chǎn)調控增加了房東的房屋持有成本，逼迫房東借通脹轉嫁負擔，助推了租金；二是認為房屋中介從中作梗，推高了租金。
　　嚴厲的房地產(chǎn)調控確實(shí)加大了房屋購置成本，令業(yè)主的負擔加重。但是，房租的上漲與此沒(méi)有關(guān)系，業(yè)主負擔加重不是房租上漲的原因。經(jīng)濟學(xué)有一個(gè)基本理論，即商品價(jià)格不是由商品成本決定的。而是相反，商品價(jià)格決定生產(chǎn)成本。就房租而言，如果沒(méi)有人租房，再好的房子、再高的成本也是白搭。反之，如果租者云集，供不應求，農民房也能租到別墅價(jià)。其實(shí)，這樣的現象屢現不鮮，但一到具體問(wèn)題上，我們就容易主觀(guān)武斷而置基本理論于不顧。因此弄清業(yè)主之成本、負擔與房租之間的內在聯(lián)系，正確認識房租上漲的原因，有助于我們看清租金上漲的真正原因，從而可以拿出切實(shí)可行的解決方法。
　　另外一個(gè)頗有市場(chǎng)的觀(guān)點(diǎn)，認為房地產(chǎn)中介開(kāi)設的“房屋銀行”是租金漲升的幕后推手。據報道，由于國家樓市調控政策越來(lái)越嚴厲，房屋交易量急劇萎縮，房屋中介就轉移戰場(chǎng)，大量介入房屋的租賃業(yè)務(wù)。他們從業(yè)主手中找來(lái)房源，充當“二房東”，然后加價(jià)租出去。這樣，中介就能在中間吃差價(jià)，變相推高了房租。
　　其實(shí)，這樣的分析與責難毫無(wú)學(xué)理可言，純粹是膚淺的情緒性臆斷。對于房地產(chǎn)中介，無(wú)論是房屋買(mǎi)賣(mài)中介，還是房屋租賃中介，有這樣認識的大有人在，可謂深入人心，中毒不淺。從房屋租賃看，可出租房屋信息，包括面積、區位、樓層、朝向、價(jià)格等非常緊要。如果沒(méi)有這樣詳細的信息資料，要租到合適的房子困難不小。租賃中介的作用就是匯集信息，在業(yè)主與租客之間穿針引線(xiàn)，溝通信息，促進(jìn)談判簽約。中介履行自己的職能，促成交易完成，順帶收點(diǎn)中介費，這是天經(jīng)地義的事，與租金的漲跌無(wú)涉。
　　當然，由于租賃市場(chǎng)不太規范、不太完善，中介利用管理漏洞，趁機坑蒙租客的事經(jīng)常發(fā)生，這使得租客付出了不必要的代價(jià)。但是，這是不規范中介帶來(lái)的副產(chǎn)品，與租賃服務(wù)本身沒(méi)有必然聯(lián)系。