為鞏固前期房地產(chǎn)調控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國家又出臺了新一輪調控措施，各地也紛紛出臺了相關(guān)細則。預計本輪調控將有利于穩定市場(chǎng)預期，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機行為，促使房地產(chǎn)業(yè)回歸正常的發(fā)展軌道。
1月26日，國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，宣布八條政策措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國八條”），以鞏固前期房地產(chǎn)調控效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。隨后，各地方政府也紛紛出臺了相關(guān)細則，一時(shí)間在全國范圍內掀起了新一輪的房地產(chǎn)調控。但我國房的地產(chǎn)問(wèn)題是中長(cháng)期問(wèn)題，今后房地產(chǎn)調控應更多地從體制層面，沿著(zhù)穩定預期和加快保障房建設兩條思路同時(shí)展開(kāi)。
繼國務(wù)院發(fā)布“國八條”之后，各地政府紛紛出臺了落實(shí)“國八條”的相關(guān)細則，其嚴厲程度較“國八條”更甚。綜合分析，本輪房地產(chǎn)政策出臺的邏輯主要是近期連續幾個(gè)月的房?jì)r(jià)小幅度反彈，且臨近春節前成交量也在放大等現象。
2010年9月份之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現新的變化，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額一改前期急速下滑的態(tài)勢，轉而平穩并有所回升，由9月份的9.7%和16.8%分別上升至12月份的10.1%和18.3%，與此同時(shí)，盡管全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數同比增速仍然繼續保持放緩態(tài)勢，而環(huán)比增速已經(jīng)出現回升跡象。房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴厲的政策調控下仍居高不下，是不得不施以更嚴厲的調控措施的關(guān)鍵原因之一。
新一輪房地產(chǎn)調控政策包括“國八條”以及地方政府發(fā)布的落實(shí)“國八條”的相關(guān)細則。比較2010年4月份房地產(chǎn)政策而言，只能說(shuō)“沒(méi)有最嚴厲，只有更嚴厲”。房地產(chǎn)市場(chǎng)因此再度進(jìn)入觀(guān)察期。
1、公布新建住房?jì)r(jià)格控制目標有利于房?jì)r(jià)調控。
“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布。這一目標的制定，有利于地方政府調控房?jì)r(jià)，但由于地方政府無(wú)法準確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動(dòng)量，以及各類(lèi)商品價(jià)格上漲的幅度，因此要制定新建住房?jì)r(jià)格控制目標，把握起來(lái)還是有一些困難。
2、改革營(yíng)業(yè)稅征收辦法將打擊投機需求。
“國八條”提出，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，統一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加大應用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。
原本營(yíng)業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價(jià)的20%，另一種是房?jì)r(jià)總額的1%-2%。在一些地區，中介通過(guò)幫助客戶(hù)制定陰陽(yáng)合同，大大規避稅收。這可以解釋為什么會(huì )推出按照銷(xiāo)售收入全額征稅的做法。推廣二手房評估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因為目前避稅的方式主要是通過(guò)作假交易價(jià)格。此舉可以遏制一定的投資和投機，但也意味著(zhù)購房者交易成本的提升。
3、二套房首付比例上調，重點(diǎn)在于引導預期。
“國八條”提出，對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房?jì)r(jià)格控制目標和政策要求，在統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
二套房首付比例的上調，對于一些資金實(shí)力較強的購房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然突出，關(guān)鍵是房?jì)r(jià)上升預期如果得不到改變，購房者仍會(huì )涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場(chǎng)，政府會(huì )通過(guò)各種手段擠壓投資和投機，這種信號的釋放對樓市會(huì )產(chǎn)生不小影響。
4、通過(guò)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”來(lái)壓地價(jià)。
“國八條”中，針對土地市場(chǎng)也推出了一些新的調控手段。其中提到，大力推廣以“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式供應中低價(jià)位普通商品住房用地。這意味著(zhù)未來(lái)推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規定該地塊入市的價(jià)格。在限房?jì)r(jià)的基礎上，再讓各個(gè)開(kāi)發(fā)商競拍，這種方式將大大壓縮開(kāi)發(fā)商利潤空間。
5、“限購令”不斷升級，直接凍結部分樓市交易量。
“國八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當地戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非當地戶(hù)籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
而北京市2月16日正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購政策之上，對已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無(wú)法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。據悉，除北京外，有多個(gè)地區出臺了“限購”細則�！跋拶徚睢眲荼貢�(huì )直接凍住去年一直瘋狂的京城樓市，但成交量的凝固能否有效抑制房?jì)r(jià)，還需要其他政策的配合。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題更多的是中長(cháng)期問(wèn)題，有些是體制層面的問(wèn)題。如何對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控和管理，才能切實(shí)地滿(mǎn)足廣大人民群眾住房需求呢？
未來(lái)一個(gè)時(shí)期需要瞄準主要矛盾，理清政府與市場(chǎng)之間的關(guān)系和分工，主要運用經(jīng)濟手段，來(lái)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機行為，全力推進(jìn)保障房建設，妥善解決好中低收入者、進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和可持續發(fā)展。
1、通過(guò)征收“房產(chǎn)稅”為核心的制度建設，穩定投資者對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預期。
房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅制安排，具有穩定投資者預期的作用，是能夠使投機者與真實(shí)需求自動(dòng)分化并實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的“內在穩定機制”。需要提出的是，當前在一些城市提出的試點(diǎn)方案，通過(guò)提出免征面積、免征套數之后，對于其余的房產(chǎn)征收的方式往往會(huì )出現征管漏洞，建議通過(guò)對每一個(gè)公民名下的每套房都進(jìn)行征收，按照免征的規定對每一個(gè)公民進(jìn)行同等的返還。
2、通過(guò)構建“多元、穩定、高效、安全的保障性住房融資機制”為核心的制度建設，扎實(shí)、快速推動(dòng)保障性住房建設。
保障性住房推動(dòng)慢的重要原因是由于缺乏一個(gè)穩定的建設資金來(lái)源。針對經(jīng)濟適用房和“兩限房”而言，盡管其購房?jì)r(jià)要低于商品房?jì)r(jià)，但畢竟存在購買(mǎi)行為才能獲得，簡(jiǎn)單稱(chēng)之為“有回款”，其建設資金問(wèn)題，可以通過(guò)預售制度或者銀行貸款等渠道解決。
針對公租房而言，盡管其租金要低于市場(chǎng)租金，但由于比較固定的收益，通過(guò)市場(chǎng)化的金融投資機構均可以解決募集建設資金的問(wèn)題；實(shí)際上，只有“廉租房”的建設資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關(guān)項目來(lái)對其支持，構建一個(gè)多元、穩定、高效、安全的保障性住房融資機制。
3、樹(shù)立科學(xué)的政績(jì)觀(guān)，把保障房建設相關(guān)指標納入到干部考核體系。
土地問(wèn)題是保障性住房建設推動(dòng)緩慢的根本原因。地方政府面臨著(zhù)土地財政的誘惑，必須依靠將土地價(jià)格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補充基礎設施建設等領(lǐng)域對財政資金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設時(shí)，其價(jià)格較商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則少了一大塊，在地方政府來(lái)看著(zhù)實(shí)是一種“損失”。甚至有些地方政府認為，一塊地可以解決了幾百戶(hù)居民的住房問(wèn)題，但通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經(jīng)濟發(fā)展瓶頸問(wèn)題和民生基礎設施改善問(wèn)題，各種孰重孰輕，的確難以斷定。
但隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，保障性住房供求失衡的問(wèn)題日益突出，一味通過(guò)基礎設施投資帶動(dòng)城市化進(jìn)程必將不斷推高房?jì)r(jià)，進(jìn)而提高人口流動(dòng)的門(mén)檻，這種城市化模式是“虛假的”、“不可持續的”。因此，必須要在全國范圍內統一思想，樹(shù)立科學(xué)的政績(jì)觀(guān)，把保障房建設相關(guān)指標納入到干部考核體系，切實(shí)推動(dòng)保障房建設。