住房，已經(jīng)多次躋身兩會(huì )熱點(diǎn)話(huà)題之列，本次也不例外，依然熱度不減。日前，在兩會(huì )記者會(huì )上，國家發(fā)展和改革委員會(huì )副主任徐憲平指出，未來(lái)五年，要建設城鎮保障性安居工程3600萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后面三年還有1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
　　就目前的情況來(lái)看，制約保障房建設有三大障礙：其一，地方政府對土地財政的依賴(lài)未見(jiàn)改善；其二，總的土地供應增速并不足以適應中央制定的保障房用地增速；其三，建設資金存在很大缺口，尤其是地方配建資金。尤其是最后一條，是保障房計劃順利推進(jìn)的最大障礙。
　　據測算，完成1000萬(wàn)套保障房至少需要投資約1.4萬(wàn)億元，相當于去年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額的1/20、財政收入的1/8。除了已經(jīng)落實(shí)的中央財政補貼及提取土地出讓金，資金缺口依然高達萬(wàn)億，需要地方財政的機動(dòng)財力支持，這還未將征地拆遷補償考慮在內，地方財政負擔相當大。
　　怎樣才能保證保障房建設“不差錢(qián)”？在這個(gè)問(wèn)題上，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智。例如，同為全國政協(xié)委員和經(jīng)濟學(xué)家的厲以寧、李稻葵，在保障房資金籌措方面的想法卻不盡相同，甚至是針?shù)h相對。厲以寧主張發(fā)揮資本市場(chǎng)的作用，學(xué)習某些發(fā)達國家的經(jīng)驗，利用公共投資基金方式，搞民間集資，吸引民間企業(yè)投資。而李稻葵則認為，民間資金可以買(mǎi)債，但一旦民間資金進(jìn)入股本，會(huì )扭曲保障性住房未來(lái)的運營(yíng)，因為民營(yíng)資本是逐利的，要追求回報。
　　在筆者看來(lái)，一旦資金實(shí)力雄厚的民間資本大規模投入保障房建設，原來(lái)由政府主導投資的保障房建設所面臨的巨大資金缺口，這一最大障礙將迎刃而解。事實(shí)上，就目前的情況來(lái)看，現有的保障房案例中，已有不少是引入民間資本或是知名房地產(chǎn)企業(yè)參與的。例如，全國社�；�金和部分信托公司已開(kāi)始參與各地保障房建設項目、全國工商聯(lián)也在籌建公租房建設投資基金，而萬(wàn)科、保利、綠地等房企也紛紛投身保障房領(lǐng)域。
　　當然，在商品住宅領(lǐng)域內陷入困境的部分房企轉向介入保障房建設，除了政府行政指令發(fā)揮一定的推動(dòng)作用，還有一個(gè)很重要的原因就是，對于目前在商品住宅上收益大減的房企來(lái)說(shuō)，雖然保障房并非暴利，但貴在具備持續穩定增長(cháng)的前景。表面上看，政策規定的保障房利潤只有3%到5%之間（公租房的收益率有可能超過(guò)5%），尚不及商品房的1/10。但與大部分時(shí)間處于調控中的商品房相比，建保障房的收益幾無(wú)政策風(fēng)險。最重要的是，通過(guò)建保障房，企業(yè)能夠獲得地方政府的政策傾斜來(lái)作為對價(jià)。社會(huì )聲譽(yù)的提高對房企品牌價(jià)值的提升也不可忽視。而通過(guò)種種政策優(yōu)惠，以信托基金等形式的民間資本參與保障房體系建設所帶來(lái)的效率和性?xún)r(jià)比要比地方政府親力親為更高。
　　鼓勵民間資本參與保障房建設，就宏觀(guān)層面而言，可謂在經(jīng)濟利益與改善民生之間，在商業(yè)性與公益性之間，樓市調控與經(jīng)濟“保增長(cháng)”之間可以取得雙贏(yíng)的。而就微觀(guān)投資而言，能夠實(shí)現良性循環(huán)的市場(chǎng)化制度設計，意味著(zhù)房地產(chǎn)商的賺錢(qián)機會(huì )也是不言而喻的。尤其是在樓市調控一波緊似一波的背景下，作為一個(gè)現實(shí)選擇，資金、政策向保障房集中的趨勢將會(huì )越來(lái)越顯著(zhù)，保障房也有望完成從燙手山芋到香餑餑的華麗轉身。