政府工作報告提出，將堅定不移搞好房地產(chǎn)調控，建立健全考核問(wèn)責機制，若穩定房?jì)r(jià)不力，地方要被追究責任。近期，隨著(zhù)熱點(diǎn)城市紛紛出臺并實(shí)施限制購房的政策，樓市正面臨變局。但限制購房政策能否抑制房?jì)r(jià)繼續上漲，關(guān)鍵還是能否真正約束住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條。
　　回顧2003年以來(lái)我國房?jì)r(jià)運行的軌跡，只有在2008年上半年房?jì)r(jià)曾出現回調，一個(gè)重要的背景是，當時(shí)在適度從緊貨幣政策下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈條繃緊。2008年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比僅增長(cháng)1.8%，面對嚴峻的資金壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不主動(dòng)下調房?jì)r(jià)以回籠資金。
　　與2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有充裕的現金流相比，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條將全面收緊。2010年，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(cháng)25.4%，較上年同期下降18.8個(gè)百分點(diǎn)。在穩健的貨幣政策下，預計2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年資金來(lái)源增速將繼續下降。在穩健的貨幣政策下，預計2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年資金來(lái)源增速將繼續下降。
　　形勢明擺著(zhù)，不僅投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款規模將會(huì )大幅減少，而且貸款的利率也將明顯提高。無(wú)論是從銀行監管要求還是商業(yè)銀行自身控制信貸風(fēng)險的需要來(lái)看，當前背景下繼續擴大商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投入的可能性已不存在。特別是在信貸規�？傮w受限的背景下，商業(yè)銀行“以?xún)r(jià)補量”的經(jīng)營(yíng)決策將抬高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行融資成本。
　　而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金將面臨多重約束。2010年，在2009年房?jì)r(jià)快速上漲和成交量急劇擴大的情況下，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積攢了充裕的現金流。但在房?jì)r(jià)快速上漲的同時(shí)，地價(jià)和建筑成本也在抬升，即使2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中的自籌資金規模保持不變，支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積也已縮水。不僅如此，2010年，商品房銷(xiāo)售狀況明顯不如2009年。2010年，全國商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)8.0%，較2009年下降35.9個(gè)百分點(diǎn)；全國商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)14.4%，較2009年下降65.6個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2010年房屋新開(kāi)工面積較多，全國房屋新開(kāi)工面積同比增長(cháng)40.7%，較上年同期提高28.2個(gè)百分點(diǎn)。若按住房開(kāi)發(fā)建設一至一年半的建設周期論，則2010年新開(kāi)工房屋將在2011年下半年后形成實(shí)物供應。如果市場(chǎng)行情持續嚴峻，那多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨較大的資金壓力。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的定金和預收款將受到嚴格監管。按照商品房預售資金管理辦法，定金和預收款作為預售款的一部分將受到嚴格的專(zhuān)戶(hù)監管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能挪用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。資金來(lái)源中的個(gè)人按揭貸款增速也會(huì )明顯下降。這主要是因為在高房?jì)r(jià)和嚴厲的二套房信貸政策下，全款購房的比例將會(huì )大幅增加。
　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數走勢看，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數（簡(jiǎn)稱(chēng)“國房景氣指數”）下降明顯。2010年12月末，國房景氣指數為101.79，比11月份回落1.41點(diǎn)，比上年同期回落1.87點(diǎn)。其中，本年資金來(lái)源分類(lèi)指數下降更為明顯。2010年12月末，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源分類(lèi)指數為102.66，比11月回落2.08點(diǎn)，比上年同期回落8.11點(diǎn)。從房?jì)r(jià)漲幅看，2010年12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。由此可見(jiàn)，從總體上看，房?jì)r(jià)快速上漲勢頭正在得到初步抑制。下一階段，如果繼續對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面保持高壓狀態(tài)，有理由相信，房?jì)r(jià)繼續上漲動(dòng)能將會(huì )下降，房地產(chǎn)調控將取得可觀(guān)成效。