對中國房地產(chǎn)是否有泡沫，國內專(zhuān)家各執一詞，分成了兩派。
什么叫泡沫？泡沫指的是一種商品價(jià)格高出了其合理的價(jià)位。那么房子的合理價(jià)位是什么，該如何計算？對此，國際上有很多計算尺度，如“收入房?jì)r(jià)比”，“月收入每平米價(jià)格比”，以及“租售比”等等。由于中國居民的收入來(lái)源繁雜，比較難于得出準確的金額，這里就用租售比來(lái)衡量房子的價(jià)位吧。
所謂租售比，就是房?jì)r(jià)和月租金的比值。比如一棟市值100萬(wàn)的房子，假如月租金為5000元的話(huà)，那么其租售比就是200。而國際上通用的租售比值為160。也就是說(shuō)，當租售之比為160時(shí)，房?jì)r(jià)就是合理的，當租售之比高于160的時(shí)候，房?jì)r(jià)則有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住會(huì )質(zhì)疑，為何租售比要定在160這個(gè)節點(diǎn)上？這一數據從何而來(lái)？
這是因為歐美房?jì)r(jià)的上下起伏，在過(guò)去的兩三百年間與通脹的幅度相似。也就是一旦除去通脹因素，長(cháng)期來(lái)看房?jì)r(jià)是不變的。
舉一個(gè)具體的實(shí)例。這里有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬(wàn)的房子，假設他們口袋里都有100萬(wàn)。甲君以100萬(wàn)買(mǎi)下了房子，乙君以6250元一個(gè)月租了下來(lái)。
以歐美每年平均2%的地產(chǎn)稅來(lái)計算(按當年的房?jì)r(jià)征收)，為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計。在160個(gè)月之后，甲君擁有的房子升值了，但扣去所付的地產(chǎn)稅、房子的維護費、保險費、管理費等等，他實(shí)際擁有的依然是100萬(wàn)。而乙君把100萬(wàn)拿去投資理財，他的投資(按歐美過(guò)去100年的保守的理財方式，平均回報至少8%)的回報率，正好支付房租。
在租售比160的情況下，甲君和乙君在房子上最后所擁有的財富正好相等。這一例子說(shuō)明從金融的角度來(lái)看，在房?jì)r(jià)沒(méi)有泡沫的時(shí)候，其實(shí)租房和買(mǎi)房沒(méi)有優(yōu)劣之分。這也正是為何歐美的大城市，長(cháng)期以來(lái)租房和買(mǎi)房的比例相當。
由于中國目前不用支付地產(chǎn)稅，所以160的租售比，可以提高至200。如果還是以市值100萬(wàn)的房子為例的話(huà)，假如月租金為5000元，那么從金融角度上來(lái)看，房?jì)r(jià)就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房?jì)r(jià)就有泡沫之嫌了。
但事實(shí)上，當今中國房?jì)r(jià)的租售比，已經(jīng)普遍超過(guò)了200，特別像“北上廣”那樣的大城市，租售比平均為500，超出800到1000的也隨處可見(jiàn)。按先前那個(gè)甲乙二君實(shí)例來(lái)看，那在中國租房簡(jiǎn)直太合算了。
在這種情況下，如果還有專(zhuān)家堅稱(chēng)中國房?jì)r(jià)毫無(wú)泡沫，我倒同意，因為再以泡沫來(lái)形容中國的房?jì)r(jià)，已經(jīng)不準確。
有泡沫又怎樣？國內好些專(zhuān)家說(shuō)，中國國情不同，我們這兒的房?jì)r(jià)只會(huì )漲，不會(huì )跌，即使有泡沫也不會(huì )破。這句話(huà)，30多年前南美人說(shuō)過(guò)；20多年前香港人說(shuō)過(guò)、臺灣人說(shuō)過(guò)、東南亞人說(shuō)過(guò)，日本人也說(shuō)過(guò)；幾年前美國人說(shuō)過(guò)、愛(ài)爾蘭人說(shuō)過(guò)、俄國人說(shuō)過(guò)、迪拜人也說(shuō)過(guò)……大家往往都真心的堅信，即使其他地方的房?jì)r(jià)會(huì )跌，可他們那兒的房?jì)r(jià)只漲不跌，絕對不會(huì )跌！
但遺憾的是，結果都有那么一天，那兒的房?jì)r(jià)突然掉頭向下……