中國房地產(chǎn)引擎正式熄火，中國房地產(chǎn)調控收到立竿見(jiàn)影的效果。
3月11日，國家統計局公布的數據印證了這一點(diǎn)。1到2月份，全國商品房銷(xiāo)售面積為8143萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)。摩根大通3月8日發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月內地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷(xiāo)售量較今年1月下降45%。
確實(shí)，中國一手房市場(chǎng)只出現了試探性的降價(jià)，但隨著(zhù)調控的深入，房地產(chǎn)將很快進(jìn)入大范圍的降價(jià)周期，如果不出意外，預計今年年中我們將見(jiàn)證又一次房地產(chǎn)低迷期。
與以往左右搖擺、屢屢被中斷的房地產(chǎn)調控不同，此次房地產(chǎn)調控將不再是試探性的調控，而是伴隨著(zhù)中國經(jīng)濟結構調整而來(lái)的根本變革，最終地方財政依賴(lài)土地、內需依賴(lài)房產(chǎn)的比例將逐漸下降。
一個(gè)新的問(wèn)題是，當房地產(chǎn)逐漸退出市場(chǎng)后，什么產(chǎn)業(yè)能夠取代房地產(chǎn)？
答案是，沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能夠取代。房地產(chǎn)對于六十幾個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)對于固定資產(chǎn)投資的支撐作用，土地流拍可能導致地方債務(wù)黑洞擴大，所有這些讓人痛苦的事實(shí)近在眼前。
中國房地產(chǎn)不僅影響中國，甚至影響世界。當中國的房地產(chǎn)投資下降后，全球的大宗商品價(jià)格都會(huì )因此下降，我們已經(jīng)看到有色金屬等價(jià)格下降的征兆。如果說(shuō)一年之前，對沖基金還在為中國房地產(chǎn)泡沫擔憂(yōu)，現在則開(kāi)始擔心，中國房地產(chǎn)硬著(zhù)陸怎么辦？
一切跡象都在顯示，中國房地產(chǎn)只能軟著(zhù)陸，軟著(zhù)陸的訣竅就是大力發(fā)展保障型住房，以保障型住房彌補商品房投資下降部分。
從已經(jīng)揭露的數據來(lái)看，中國的固定資產(chǎn)投資好于市場(chǎng)預期。今年1至2月份，中國固定資產(chǎn)投資(不含農戶(hù))17444億元，同比增長(cháng)24.9%；中國規模以上工業(yè)增加值同比增長(cháng)14.1%。雖然2月份商品房成交量下降，但1-2月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并未下降。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(cháng)35.2%。其中，住宅投資3014億元，增長(cháng)34.9%。1-2月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積1.91億平方米，同比增長(cháng)27.9%，但增幅較去年同期下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。2月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為102.9。
隨著(zhù)房地產(chǎn)調控走向深入，未來(lái)數月開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì )繼續降溫，這是做空建材與房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分理由，但做多的方面在于，今年將新開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房，未來(lái)三年將新建3600萬(wàn)套保障房，這將導致投資規�？焖僭黾�，兩個(gè)因素對沖后，預計今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅將保持在30%以上的較高水平，中國的固定資產(chǎn)投資不會(huì )出現明顯下降。
以保障房投資取代商品房投資，會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生其他方面的沖擊。
房地產(chǎn)企業(yè)的估值中樞下降。以往賴(lài)以支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)估值的高房?jì)r(jià)必然下挫，目前估值較低、處于安全邊際之內的房地產(chǎn)上市企業(yè)將無(wú)法體現出估值優(yōu)勢。
根據萬(wàn)得數據統計，A股市場(chǎng)由于行業(yè)的自身差異，盡管房地產(chǎn)、建筑建材、交運設備和家用電器三個(gè)行業(yè)，估值相對市場(chǎng)整體估值水平略高，但相對于行業(yè)自身來(lái)講，和2005年~2010年歷年3月的估值水平相比，目前的行業(yè)整體市盈率同樣基本處在歷史最低值。房地產(chǎn)行業(yè)的估值水平下降最快，2005年3月，房地產(chǎn)行業(yè)整體市盈率高達133.53倍，以2011年3月9日的股價(jià)統計，7年間估值已經(jīng)下降至21.22倍。家用電器由于行業(yè)業(yè)績(jì)的整體回暖，業(yè)績(jì)超出預期，估值水平同樣下降較快，目前估值已經(jīng)處于歷史底部，而未來(lái)5年，新建保障性住房3600萬(wàn)套，也將帶動(dòng)家電和建筑建材行業(yè)的需求，繼續降低板塊估值水平。從Wind數據未來(lái)估值的預測值統計，金融服務(wù)和房地產(chǎn)行業(yè)2011年的整體估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。
由于未來(lái)五年是保障房的建設高峰期，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商贏(yíng)利水平將下降，那么開(kāi)發(fā)企業(yè)的估值就會(huì )被動(dòng)上升。相信今明兩年對于保障房建設的問(wèn)責將十分嚴厲，因此，今明兩年的開(kāi)發(fā)企業(yè)估值將處于被動(dòng)上升區間，會(huì )恢復到歷史中游水平。
同理，三個(gè)月來(lái)建筑原材料和建筑材料排名呈現持續上升態(tài)勢，上周分別排名第6和第10名。但事實(shí)上，上海等地的免檢大螺等建筑材料價(jià)格已經(jīng)連續兩周左右下跌。城門(mén)失火，殃及池魚(yú)，房地產(chǎn)價(jià)格的下降必然導致建材價(jià)格下降。無(wú)法想像，建材企業(yè)有與政府主導的保障房建設博弈的空間。
房地產(chǎn)等行業(yè)估值修復確實(shí)在出現，是以贏(yíng)利下降后被動(dòng)提升為表現方式，而不是以估值過(guò)低股價(jià)上升為表現方式。