三個(gè)多月前，筆者曾撰文建議將控制房?jì)r(jià)漲幅納入政府工作目標（見(jiàn)《把控制樓價(jià)漲幅納入明年工作目標》，上海證券報2010年12月20日）。令人欣慰的是，今年國務(wù)院“新國八條”第一條首次提出：各地制定新建住房?jì)r(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布。
　　時(shí)值3月下旬，已逼近了公布房?jì)r(jià)控制目標的最后期限，但各主要城市幾乎都不愿“敢為人先”。而為數不多的已公布房?jì)r(jià)控制目標的二、三線(xiàn)城市，形勢不容樂(lè )觀(guān)：銀川提出房?jì)r(jià)上漲幅度要控制在城鎮居民人均可支配收入增幅以?xún)�，同比增幅要低�?0%；昆明提出房?jì)r(jià)漲幅目標為低于ＧＤＰ和人均可支配收入增長(cháng)水平；上周五，太原表示房?jì)r(jià)控制將不設具體量化指標，但漲幅不應超過(guò)年度地區生產(chǎn)總值和人均可支配收入漲幅；同一天，廣東佛山明確新建住房?jì)r(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長(cháng)速度。查各地政府工作報告，今年太原地區生產(chǎn)總值預計增長(cháng)13%，城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入預期均分別增長(cháng)10%以上；而佛山今年地區生產(chǎn)總值增長(cháng)計劃為12%�？梢�(jiàn)，各地已出臺的房?jì)r(jià)控制目標幾乎都是兩位數。不能不說(shuō)，如果各地房?jì)r(jià)漲幅目標保持在兩位數，樓市調控前景將是令人憂(yōu)慮的。
　　由此，筆者想對制定房?jì)r(jià)控制目標應當注意的一些問(wèn)題談點(diǎn)意見(jiàn)。
　　首先，樓市的投資性需求量跟房?jì)r(jià)的預期漲幅密切相關(guān)，如果房?jì)r(jià)預期漲幅遠超資金獲取成本或其他投資的機會(huì )收益率，就自然會(huì )引來(lái)逐利資金購房投資。
　　如果人們普遍預期樓市會(huì )下跌，不僅會(huì )消弭投機性購房需求，前幾年購買(mǎi)的第二套乃至第N套住房都會(huì )急于出手，變成市場(chǎng)供給，由此帶來(lái)樓市供求形勢的逆轉。因此，房?jì)r(jià)漲幅控制目標宜低不宜高，而如果政府制定的房?jì)r(jià)漲幅目標較高（比如10%），不僅無(wú)益，而且可能有害。
　　從理論上講，投資性購房的收益=房?jì)r(jià)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)+房租收益，目前購買(mǎi)二套房的長(cháng)期貸款成本為年利率7.26%（5年以上貸款基準利率上浮10%），假設有人購買(mǎi)二套房后用于出租，租金年收益率為2.26%，則在不考慮其他次要費用的情況下，當預期房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)5%（即7.26%-2.26%=5%）時(shí)，以貸款投資性購房就有利可圖。因此，只有將房?jì)r(jià)預期漲幅控制在5%以下（也差不多是CPI的漲幅），才能從根本上抑制投資性購房需求，平抑房?jì)r(jià)。從去年的各地房?jì)r(jià)漲幅、一年來(lái)樓市調控累計的政策效應以及近期的市況看，5%以下的房?jì)r(jià)控制目標是不難完成的。
　　其次，從已公布房?jì)r(jià)控制目標的幾個(gè)城市情況看，主要考慮了國務(wù)院要求各地“根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力”制定房?jì)r(jià)控制目標的前兩個(gè)因素，而未重點(diǎn)關(guān)注“居民住房支付能力”。以目前畸高的房?jì)r(jià)收入比、民眾對高房?jì)r(jià)不堪重負等實(shí)情，制定房?jì)r(jià)控制目標首要考慮因素應是“居民住房支付能力”，這才是國家調控樓市的本源及民心所在。溫州將降低“房?jì)r(jià)收入比”作為一項硬指標，納入當地官員考核體系的做法，是值得稱(chēng)道的。
　　其三，制定房?jì)r(jià)控制目標的另一個(gè)初衷是，將房?jì)r(jià)漲幅跟地方政府的政績(jì)掛鉤，并使“房?jì)r(jià)問(wèn)責制”具備可操作的依據。由于土地財政、GDP增長(cháng)對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)等原因，地方政府在房?jì)r(jià)上漲中能夠獲益，而使其對樓市調控缺乏內在動(dòng)力，這也是房地產(chǎn)調控屢屢難見(jiàn)成效的根源之一。地方政府為了避免被問(wèn)責，一般會(huì )傾向于制定較容易完成的房?jì)r(jià)控制目標——從已公布控制目標的幾個(gè)城市看，今年的房?jì)r(jià)控制目標幾乎都遠超其去年的實(shí)際房?jì)r(jià)漲幅。
　　有鑒于此，筆者以為，中央政府應對各地的房?jì)r(jià)控制目標提出具體指導性意見(jiàn)，并對其審核后才能發(fā)布。否則，如果任由各地自行制定房?jì)r(jià)控制目標，會(huì )使房?jì)r(jià)問(wèn)責制形同虛設。
　　其四，考慮到樓市調控的復雜性與艱巨性，可將房?jì)r(jià)漲幅控制目標與樓市調控問(wèn)責的房?jì)r(jià)漲幅分開(kāi)設置。例如，制定房?jì)r(jià)漲幅不超過(guò)5%的目標，若實(shí)際漲幅超過(guò)6%，則相關(guān)責任人須公開(kāi)檢討思過(guò)；若實(shí)際漲幅超過(guò)8%，則對相關(guān)官員問(wèn)責免職等。由此，采取“嚴目標、寬問(wèn)責”的方式，一方面可以通過(guò)較嚴格的房?jì)r(jià)控制目標加大地方官員的工作壓力，并降低公眾預期，以遏制投資性需求，另一方面又可避免過(guò)大面積的問(wèn)責免職，影響地方領(lǐng)導班子的連續性和穩定性。
　　其五，今后若干年，我們應將控制房?jì)r(jià)當作比控制CPI更為重要和更具戰略意義的民生兼經(jīng)濟發(fā)展的大事來(lái)抓，盡力促使各級地方政府在樓市調控上像抓“菜籃子”那樣“動(dòng)真格”。實(shí)際上，在CPI回落過(guò)程中，農產(chǎn)品價(jià)格的回調會(huì )傷及我們這個(gè)社會(huì )中最弱勢也最該“反哺”的農民利益，挫傷農民生產(chǎn)積極性，進(jìn)而會(huì )加劇農產(chǎn)品的供應短缺，造成惡性循環(huán)；而樓市調控則相反，其會(huì )有利于敦促各地轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式，縮小貧富差距、促進(jìn)社會(huì )和諧與穩定。因此，擬定房?jì)r(jià)漲幅控制目標，較之擬定CPI、GDP目標更具民生和戰略意義，應作為常規項目在今后每年都納入政府工作目標，并與地方政府工作報告一起提交人大審議。此外，考慮到樓市調控任務(wù)的復雜性與艱巨性，可以將房?jì)r(jià)漲幅控制目標與樓市調控問(wèn)責漲幅分開(kāi)設置。