地產(chǎn)調控政策密集出臺已對市場(chǎng)心理和成交造成了一定影響。3月以來(lái)樓市成交萎靡，價(jià)格繼續盤(pán)整，土地流拍開(kāi)始增多，這些現象似乎都預示著(zhù)未來(lái)地產(chǎn)景氣可能會(huì )下降，地產(chǎn)投資是否會(huì )因此而大落？分析人士認為，排除保障房的因素，如果成交持續萎靡，政策依然偏緊，地產(chǎn)投資可能會(huì )持續下滑。但地產(chǎn)投資熄火后，經(jīng)濟增長(cháng)新的動(dòng)力何在，可能是市場(chǎng)更關(guān)注的問(wèn)題。如果目前的市場(chǎng)狀況能夠持續，則地產(chǎn)投資下降的速度會(huì )比較平緩，未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)不會(huì )出現滯脹格局。
　　新政出臺使得市場(chǎng)預期發(fā)生了變化。一線(xiàn)城市成交大幅下跌。在實(shí)施限購的二線(xiàn)城市中，成交量也環(huán)比下跌了65%。整體而言，目前主要城市的成交水平與去年五六月大致相當。而價(jià)格方面，上漲態(tài)勢基本得到遏制，但未出現明顯的趨勢性下跌。如果目前的成交量能夠保持3個(gè)月左右，則未來(lái)價(jià)格下行的壓力會(huì )加大。這不僅來(lái)自貨幣政策的累積效應，而且市場(chǎng)心理的疊加作用也會(huì )導致公司主動(dòng)降價(jià)。從短期看，即使各地公布較為寬松的房?jì)r(jià)調控目標，價(jià)格上漲的動(dòng)力已缺乏流動(dòng)性的支持。
　　從歷史上看，銷(xiāo)售增速和價(jià)格指數的走勢基本一致。如果銷(xiāo)售增速下滑至個(gè)位數，那么可以預期，價(jià)格下滑不會(huì )很遠。另一個(gè)可以參照的指標是土地交易價(jià)格和房屋銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系，二者的走勢高度一致。從目前看，土地流拍已經(jīng)導致土地出讓單價(jià)的下滑。在投資增長(cháng)動(dòng)力缺乏的情況下，地價(jià)下行必然拉低房?jì)r(jià)漲幅。不過(guò)，市場(chǎng)的變化難以預測。正如去年4月出臺調控政策之后，市場(chǎng)盤(pán)整只持續了兩個(gè)多月，隨之又開(kāi)始了量?jì)r(jià)的非理性上漲。我們認為，從政府的決心，經(jīng)濟所處的階段和外圍環(huán)境看，地產(chǎn)再度非理性火爆的概率較小　。
　　在下行階段無(wú)疑應關(guān)注銷(xiāo)售、價(jià)格等先行指標。而投資、新開(kāi)工等指標具有一定的滯后性，雖然從2月數據看，新開(kāi)工面積增速和土地購置面積都出現了明顯的下滑，但地產(chǎn)投資的增速下滑并沒(méi)有超出預期。除了去年末以來(lái)的保障房因素，我們認為更多的是開(kāi)發(fā)商采取了較為謹慎的態(tài)度，以存量投資的增長(cháng)取代增量投資。如果景氣持續下滑達3個(gè)月以上，則地產(chǎn)投資進(jìn)一步的下滑可能在年末更加明顯。
　　另外，值得思考的是保障房建設的完成力度。如果簡(jiǎn)單計算，今年完成1000萬(wàn)套保障房，按照每套房面積60平方米計算，那么總面積就達6億平方米，相當于去年全部住宅銷(xiāo)售的85%。如果再打個(gè)五折，按照總面積3億平方米算，那么帶動(dòng)的增量投資額達4.5萬(wàn)億元，已經(jīng)接近去年全年的總和。保障房的完成情況還需要及時(shí)跟進(jìn)，不過(guò)地產(chǎn)投資增長(cháng)在今年可能更多地要看保障房建設的力度和進(jìn)度。
　　總之，地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢基本明確，但到底能回落多少，還需要看銷(xiāo)售狀況。如果能夠保持目前的交易量，則地產(chǎn)投資可能會(huì )緩慢下行，而對經(jīng)濟增長(cháng)的負面影響比較有限。如果銷(xiāo)售下滑出現斷裂式情況，則市場(chǎng)心理的轉化將導致地產(chǎn)投資的明顯下滑，這樣難免出現經(jīng)濟滯脹的格局，而這也將是市場(chǎng)面臨的最大挑戰。