盡管去年580萬(wàn)套保障房的建設目標未能充分實(shí)現，但這并未阻擋中國政府在這方面的步伐——2011年全年將新建1000萬(wàn)套保障房。這一雄心勃勃的新指標，將其他國家遠遠甩在了身后。
　　毋庸置疑，在近些年來(lái)中國商品住宅價(jià)格持續高漲、增速同樣領(lǐng)跑全球的背景下，中國政府加大保障房供給力度，在維護眾多購房者的切身利益，乃至維護社會(huì )穩定方面意義重大。然而需要指出的是，在這一過(guò)程中，必須明確界定政府和市場(chǎng)的各自行為邊界，尤其是在資金投入方面，充分發(fā)揮市場(chǎng)力量、動(dòng)員社會(huì )資源，否則只能會(huì )事倍功半。
　　保障房的建設涉及到資金、土地、建材、建設能力和制度建設等一系列復雜問(wèn)題，其中，資金不足是制約保障房建設的一個(gè)主要因素。建設1000萬(wàn)套保障房，如果以70平方米/套×2000元/平方米建筑成本計算，大約需要1.4萬(wàn)億元建筑資金；再加上各種公用設施配套，每年可能需要3萬(wàn)億元左右的資金。雖然可以從商品住宅的土地出讓金、住房公積金、財政資金等方面籌措資金，但缺口依然巨大。
　　要改變保障房的資金困局，必須改變保障房建設的資金來(lái)源思路，實(shí)現財政投入為主向社會(huì )投入為主的轉變。
　　建立以公租房為主體的保障房體系。保障房的供給對象是那些一時(shí)缺乏財力購買(mǎi)商品住宅的家庭。自上世紀90年代中期以后，經(jīng)濟適用房成為保障房的主要供給方式，這雖有利于解決一些低收入家庭的住房需求，但也引致了一系列負面效應的發(fā)生，如財富分配的不公平，申購過(guò)程中的弄虛作假和腐敗等等。
　　尤應指出的是，經(jīng)濟適用房作為保障房的主體，使買(mǎi)房成為居民的基本選擇。對一個(gè)國家來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)總是由買(mǎi)房和租房構成的。在發(fā)達國家，居民的租房比重大致在35%左右。但中國在2007年存量房中居民擁有私人所有權的住房(簡(jiǎn)稱(chēng)“私房”)就已達85%以上。在此條件下，繼續鼓勵居民購房，只能使私房比重進(jìn)一步上升。私房比重過(guò)高將使居民在地理位置上固化，嚴重制約勞動(dòng)力的流動(dòng)和各種資源的合理配置。
　　調整“福利性”供給公租房的思路，按照市場(chǎng)規則的要求建立公租房體系。公租房建設主要由財政資金投入貫徹著(zhù)“福利性”建房和供房的思路。這一出發(fā)點(diǎn)是好的，但其結果可能違背初衷，甚至可能引發(fā)嚴重的經(jīng)濟社會(huì )后果。如，福利性公租房很容易從一開(kāi)始就給承租家庭打下“政府資助”的心理印記，給承租家庭以依賴(lài)政府部門(mén)的口實(shí)，這將為后期的管理留下隱患。又如，在缺乏土地出讓金的條件下，市鎮建設和相關(guān)配套設施建設將因資金短缺而嚴重滯后于公租房建設，這將給社會(huì )生活秩序穩定留下嚴重隱患。土地出讓金是各地方政府用于市鎮建設和各住宅小區配套建設的基本資金，如果建設公租房的用地是無(wú)償劃撥的，則地方政府失去從這些土地上獲得出讓金的收入。再如，租房者的需求在房型結構、地理位置和租金價(jià)格等方面都是多層次的，但由政府部門(mén)牽頭建設的公租房很容易發(fā)生單一化現象，由此，可能導致“城東公租房緊張而城西公租房過(guò)�！�。
　　要避免上述各項負面效應，一個(gè)可考慮的選擇是，運用制度機制，界定政府和市場(chǎng)相關(guān)行為邊界，鼓勵企業(yè)和金融機構投資于公租房建設。主要內容大致有六個(gè)方面：一是改變僅由財政資金(或僅由政府部門(mén)籌措資金)進(jìn)行公租房建設的狀況，放開(kāi)對公租房建設的資金性質(zhì)限制，準許企業(yè)和金融機構投資建設公租房。二是改變公租房的建設用地的無(wú)償劃撥狀況，實(shí)行限制用途(即只能用于建設公租房)的拍賣(mài)方式，同時(shí)，規定由此獲得的土地出讓金只能用于公租房的配套設施建設。三是規定建成的公租房在若干年(如15年)內只能用于出租，在規定期滿(mǎn)后，這些住房的所有權歸投資建設方，他們可將這些住房出售也可繼續以出租方式經(jīng)營(yíng)。四是公租房的承租方在租期內不能在本地購買(mǎi)住宅，一旦購買(mǎi)了住宅，應在規定期限(如6個(gè)月)內退出公租房。五是公租房的租金按照市場(chǎng)機制界定，隨行就市；經(jīng)濟特別困難的家庭可申請財政補貼，但財政補貼實(shí)行1年一議，改變不計時(shí)間的一次性補貼方式。六是在公租房的租金現金流穩定的條件下，準許出租方進(jìn)行資產(chǎn)證券化。