加快提供保障性住房是當前政府解決民生問(wèn)題的一個(gè)重大事項。今后5年新建3600萬(wàn)套保障性住房的目標已明確，今年新建1000萬(wàn)套保障性住房的“硬任務(wù)”已具體劃分為各地的建設任務(wù)目標。據估計，1000萬(wàn)套保障性住房需要1.3萬(wàn)億元以上的資金。如此巨額的開(kāi)支，僅僅依靠政府財政投入是不可能的，政府大包大攬模式也不是一個(gè)能保證較高效率的好模式。顯然，必須積極引導、拉動(dòng)社會(huì )資金的參與，才能順利實(shí)現保障房建設目標。
當前保障性住房包括廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房等。鑒于各地經(jīng)濟適用房、“雙限房”供給方面漏洞甚多、弊病叢生、管理成本甚高而扭曲現象防不勝防的現實(shí)，除“共有產(chǎn)權”式的有利于封殺套利空間的經(jīng)濟適用房之外，我們原則上并不支持再繼續提供完全產(chǎn)權經(jīng)濟適用房，我們傾向于引導非政府資金參與廉租房和公租房建設。
廉租房是政府向低收入家庭提供的租用房。由于房租低，不可能由市場(chǎng)自行提供，必須由政府提供特定政策支持來(lái)建設這種住房，但引導、拉動(dòng)非政府資金參與建設仍是必要和可能的。我們建議廉租房可以通過(guò)以下方式提供。
建議一：政府與投資機構合作，通過(guò)建設-轉讓?zhuān)˙T）的模式提供廉租房
BT是Build（建設）和Transfer（轉讓?zhuān)﹥蓚�(gè)英文單詞的縮寫(xiě)，BT的含義是：政府公共部門(mén)通過(guò)合同約定，將擬建的項目授予投資人，在規定的時(shí)間內，由投資人按照政府要求，在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下，承擔工程的融資和建設，合同期滿(mǎn)后政府按照合同的約定回購該項目。
BT方式的基本操作過(guò)程是：政府公共部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標的方式選擇一個(gè)項目公司，與項目公司簽訂一個(gè)包括政策支持內容（如優(yōu)惠條件提供周邊開(kāi)發(fā)權等）以及回購內容的合約。項目公司根據此合約進(jìn)行融資并建設，項目建成后項目公司根據回購的相關(guān)條款轉讓給政府的相關(guān)部門(mén)。政府接收部門(mén)根據回購條款一次或分次將資金付給項目公司。
BT方式的關(guān)鍵點(diǎn)有三個(gè)：一是選擇的投資機構要有足夠的資金實(shí)力，同時(shí)應有較強的融資能力。因為選擇BT方式一個(gè)重要的原因是解決廉租房建設中的資金不足問(wèn)題，如果項目公司融資能力不強，就失去了選擇BT形式的意義。二是回購的方式選擇要合理。政府在選擇回購時(shí)，可根據資金情況來(lái)確定，如果未來(lái)資金不夠充�？煞蛛A段來(lái)回購。三是政策支持條件應合理，符合國土開(kāi)發(fā)的“頂層規劃”和適度、可操作的原則。
將BT作為建設廉租房的適用模式，主要基于以下幾個(gè)原因：
首先，政府提供廉租房的一大障礙是建設資金不足，而B(niǎo)T這種形式最大的優(yōu)勢就是為項目提供和籌措建設資金，緩解建設期間的資金壓力。通過(guò)成立BT項目公司，項目建設方可采用項目融資方式實(shí)現表外融資，實(shí)際借助市場(chǎng)籌資從而后移與平滑分散處理“還本付息”壓力，并有效提高資金的使用效率，分散投資風(fēng)險。
其次，采用BT方式可以降低工程實(shí)施難度，提高工程投資建設的效率。BT項目由建設方負責工程全過(guò)程，包括工程前期準備、設計方案細化、施工及監理等建設環(huán)節，有利于有效實(shí)現設計、施工的緊密銜接，減少建設管理和協(xié)調環(huán)節，實(shí)現工程建設的一體化優(yōu)勢和規模效益。
第三，BT方式一般采用固定價(jià)格合同，通過(guò)鎖定工程造價(jià)和工期，可有效地約束工程造價(jià)，降低業(yè)主的投資建設風(fēng)險。廉租房建設中控制造價(jià)的效果尤為明顯。
第四，BT方式目前是國際上通用的首先以融資為目的的公私合作形式。通過(guò)設置回購承諾和回購擔保條款，可降低項目投資風(fēng)險，對資金實(shí)力雄厚、管理運作規范的大型施工項目而言，BT項目屬良好投資渠道，通過(guò)BT方式參與工程項目的投資建設，能夠充分發(fā)揮企業(yè)自身技術(shù)和資金的綜合優(yōu)勢。政府則通過(guò)這種BT方式，既為建設廉租房融入資金，也為社會(huì )較快提供了更多、更好的廉租房。
建議二：政府與房地產(chǎn)商合作，通過(guò)土地“拼盤(pán)開(kāi)發(fā)”方式提供廉租房
政府引導、拉動(dòng)社會(huì )資本參與廉租房建設與提供的另一個(gè)可行辦法，是政府在向房地產(chǎn)商轉讓土地使用權用于開(kāi)發(fā)時(shí)，拼盤(pán)搭配式地要求開(kāi)發(fā)商必須向政府提供占整個(gè)建設面積一定比例（如30％）的廉租房。
這種做法的實(shí)質(zhì)是政府用原可得的更高土地出讓金的一部分用于建設廉租房，只不過(guò)在這種辦法中，政府省去了許多中間過(guò)程，表現為廉租房直接由開(kāi)發(fā)商提供，其費用在土地轉讓金中直接減去。
通過(guò)這種方式提供廉租房過(guò)程中，政府的責任是：一是負責組織土地使用權的出讓?zhuān)梢匀匀徊捎谜型稑朔绞�，由競爭中的中標者取得開(kāi)發(fā)權。二是負責開(kāi)發(fā)地塊與其整個(gè)轄區建設的通盤(pán)規劃的優(yōu)化協(xié)調匹配，以及地塊開(kāi)發(fā)具體方案內部各要素的合理拼盤(pán)搭配。三是全面、清晰、合理設定廉租房建設的具體規格、標準及相關(guān)管理要求。四是持有廉租房所有權并負責廉租房的公平合理分配。五是組織必要的工程監理與驗收。開(kāi)發(fā)商的責任包括按照中標合同要求建設廉租房；負責廉租房建設的融資。
建議三：政府按揭
政府按揭是政府提供一塊土地，通過(guò)公開(kāi)招標尋找開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商向銀行融資建設，建設完成后由政府通過(guò)按揭的方式全部購回。
這與前面的BT有某些類(lèi)似，不同之處主要是，在BT中，政府如分期付款，是付給投資機構，而在按揭中，政府主要是分期付款給銀行。
與廉租房相比，公共租賃住房的房租相對較高（但仍低于市價(jià)），且征收穩定。公共租賃住房的建設成本可以通過(guò)房租部分收回，如果政府再給予適當的補貼或政策優(yōu)惠條件，經(jīng)營(yíng)者則可以通過(guò)對其建成后的經(jīng)營(yíng)管理，收回成本并獲得一定的利潤。因此，對于公租房的提供，我們可以考慮以下兩種形式：
建議一：政府與投資機構合作，采用BOT模式提供
BOT這種形式的基本思路是，由政府授權項目公司對項目進(jìn)行建設和經(jīng)營(yíng)管理，項目公司在經(jīng)營(yíng)管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤，最后根據協(xié)議將該項目無(wú)償轉讓給相應的政府管理機構。這種方式已經(jīng)在我國被廣泛地應用在包括水務(wù)、發(fā)電、垃圾處理等多個(gè)領(lǐng)域中的建設項目，在政府的公共租賃住房建設管理中，也存在廣泛的應用空間。
在政府公共租賃住房建設中選擇BOT方式，主要是基于以下原因：
首先，公共租賃住房所收的房租要比廉租房高，投資者在建成后如繼續持有經(jīng)營(yíng)權，通過(guò)房租可以收回一定的投資成本，如果政府再給予一定補貼或優(yōu)惠政策條件，投資者可以通過(guò)對公共租賃住房的建設、經(jīng)營(yíng)收回投資并獲得一定的投資回報。
其次，通過(guò)BOT方式實(shí)施公共租賃住房建設，可以為政府在更長(cháng)的時(shí)間段實(shí)際融入更多的建設資金，讓更多的民營(yíng)資本在更長(cháng)的時(shí)間段上參加到公共租賃住房的建設與提供中來(lái)。民營(yíng)資本除了利用自有資金進(jìn)行建設外，還可以通過(guò)資本市場(chǎng)為公共租賃房建設融資，從而進(jìn)一步擴大公共租賃房建設的融資渠道。
再次，提高資產(chǎn)運營(yíng)效率。在由民營(yíng)部門(mén)建設的公共租賃房完工后，繼續由民營(yíng)部門(mén)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，不再是原來(lái)慣常的由政府公共部門(mén)自身運營(yíng)，可以提高經(jīng)營(yíng)管理的效率，因為民營(yíng)部門(mén)對市場(chǎng)有著(zhù)更為敏銳的洞察力和更為細致、先進(jìn)的管理機制，以及豐富的專(zhuān)業(yè)運作經(jīng)驗。這同時(shí)也有利于使政府公共部門(mén)從一些繁瑣的事務(wù)中擺脫出來(lái)。
第四，可以明顯減輕政府公共職能盡責的資金壓力。由于民營(yíng)部門(mén)是通過(guò)一個(gè)相當長(cháng)的時(shí)間段內實(shí)施對項目的建設和竣工后的運營(yíng)管理，才收回全部投資，在合同期過(guò)后，政府可以無(wú)條件根據BOT合約收回公共租賃房的全部產(chǎn)權，這近乎政府經(jīng)過(guò)特許權的階段性操作，在不花錢(qián)的情況下，提供了原來(lái)只有大筆花錢(qián)才能辦成的公租房供給。
第五，總體上可顯著(zhù)加快政府保障性住房建設步伐。由于BOT方式中，政府投入很少或者根本不用賬面財力投入，完全由民營(yíng)資本進(jìn)行建設和管理，這樣可以大大加快各地廉租房建設的步伐，讓更多的中低收入家庭盡早得到住房條件。
BOT基本操作過(guò)程是：政府公共部門(mén)確定公共租賃房規劃與建設項目后，對該項目進(jìn)行公開(kāi)招標，中標單位就此項目成立項目公司，由項目公司負責對項目進(jìn)行融資、建設并管理（也可委托其它公司進(jìn)行管理），經(jīng)營(yíng)期過(guò)后把所有項目資產(chǎn)轉交給政府相關(guān)公共部門(mén)。
由于項目是公共租賃房，其現金流量也可能不足以使民營(yíng)部門(mén)在收回投資時(shí)伴有合理回報，此時(shí)政府可以通過(guò)現金流量補貼的形式，使其達到收回投資并得到合理投資的回報。補貼有兩種方式，一是補貼給公租房使用者，再經(jīng)房租形式由經(jīng)營(yíng)者收取，二是直接補貼給經(jīng)營(yíng)者。
凡有政府補貼成為必要的BOT方式的關(guān)鍵點(diǎn)，是合理確定現金補貼量，這涉及到企業(yè)能否實(shí)現合理的投資回報�，F金流量補貼的高低通常與經(jīng)營(yíng)的期限長(cháng)短成負相關(guān)，即經(jīng)營(yíng)期限越長(cháng)，政府現金補貼越小，反之越大。
建議二：與私人持有者合作
前面幾種建議都是針對新建的保障性住房，但提供保障性住房，除了新建外，還可以通過(guò)私人擁有產(chǎn)權的住房來(lái)提供。政府通過(guò)社會(huì )中介公司，收集一定數量符合保障性住房條件的閑置的私人產(chǎn)權的住房，對這些私人產(chǎn)權住房給予一定的優(yōu)惠條件，讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與他們的出租價(jià)格相比過(guò)低，政府可以通過(guò)對出租者補貼或對入住者補貼的方式來(lái)解決問(wèn)題。