2010年以來(lái)，中國政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了新一輪調控。這一輪調控除了信貸政策力度大大超過(guò)以往之外，與以往調控政策最大的不同點(diǎn)，是提出了“限購”。2010年4月17日的“國十條”第一次提出：“地方人民政府可根據實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內限定購房套數�！币源藶橐罁�，2010年4月30日北京出臺的“國十條實(shí)施細則”中明確提出：從當年5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。
　　截至今年2月24日，全國35個(gè)大中城市中，已經(jīng)有20個(gè)城市先后出臺住房限購措施。北京等地還加大了限購力度，如要求非北京市戶(hù)籍居民家庭購房需5年繳納社�；蚣{稅證明才能在京購房。但仍有14個(gè)城市尚未出臺限購令。據稱(chēng)住建部部長(cháng)姜偉新在全國保障性安居工程工作會(huì )議上對這些城市逐一進(jìn)行點(diǎn)名批評，實(shí)為罕見(jiàn)。
　　對于限購令這個(gè)政策，筆者表示可以理解�？梢岳斫獾牡胤绞�，這幾年各大城市房?jì)r(jià)上漲確實(shí)過(guò)猛，給社會(huì )和諧穩定帶來(lái)很大壓力，對經(jīng)濟和金融的潛在威脅也很大，政府確實(shí)負有控制好房?jì)r(jià)、避免房?jì)r(jià)泡沫過(guò)大以至于破裂的重大責任。中央也是在幾輪調控、出盡稅收信貸各方面能用的政策工具仍然沒(méi)有明顯見(jiàn)效之后，逼不得已才動(dòng)用“限購”這個(gè)計劃控制手段。
　　交易環(huán)節加稅、提高首付比例、調高利率，乃至“限貸”，都還是意圖通過(guò)邊際上增加購房成本來(lái)打壓購房需求，屬于價(jià)格手段范疇。但政府發(fā)現，在已經(jīng)陷入狂熱的市場(chǎng)需求面前，這些辦法都像火上澆油，全部能從賣(mài)家轉嫁給買(mǎi)家，反而激發(fā)了更大的房?jì)r(jià)上漲勢頭。于是，政府想到了動(dòng)用數量控制手段。即便市場(chǎng)上有房，不管你多有錢(qián)，哪怕一次性現金購買(mǎi)，也不賣(mài)給你了。把那些投機投資購房者趕出市場(chǎng)，剩下只是真正的自住性需求，那總需求應該總算能給凍結住了吧，房?jì)r(jià)不會(huì )再飛到天上了吧。如果單從調控房?jì)r(jià)的短期功利性角度出發(fā)，“限購”肯定是有效的、可以接受的。
　　然而，有幾點(diǎn)我們必須進(jìn)行反思：
　　第一，為什么價(jià)格手段無(wú)效？我們號稱(chēng)搞市場(chǎng)化改革已經(jīng)三十多年了，可為什么政府往往一到關(guān)鍵時(shí)刻，就要放棄價(jià)格手段、背離市場(chǎng)原則，重新操起計劃手段的法寶來(lái)？到底是我們學(xué)藝不精，沒(méi)有學(xué)會(huì )調控市場(chǎng)的真本事，還是我們十多年來(lái)辛苦構建的住宅市場(chǎng)就是一個(gè)“偽市場(chǎng)”，市場(chǎng)機制在此不靈？是我們的土地供應機制、住房供應機制，還是居民收入分配機制、國民財富分享機制，到底是哪里出了問(wèn)題，導致住房需求對價(jià)格手段不敏感？這些問(wèn)題如果想不清楚，那么就算短期內把房?jì)r(jià)給遏制住，長(cháng)期來(lái)看住宅市場(chǎng)將依然亂象重重，麻煩不斷。
　　第二，“限購”到底限掉了什么？?jì)r(jià)格，說(shuō)到底是供需相互作用的反映結果。房?jì)r(jià)高揚，是因為對住房有真實(shí)貨幣購買(mǎi)力支撐的大量超額需求，無(wú)論這需求是來(lái)自居住性需求還是投資投機性需求�！跋拶彙笔窍拗屏送顿Y投機性需求作用到房?jì)r(jià)上，但投機性需求不是罪惡，是資產(chǎn)自我保護的需要。貨幣流動(dòng)性泛濫，通脹預期高漲，是住房投資投機需求的主要推動(dòng)力。
　　很多研究發(fā)現，我國大城市的房?jì)r(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應量呈高度線(xiàn)性相關(guān)。不讓它在住房市場(chǎng)上表達出來(lái)，那這部分資金必然流向其他地方。去年通脹高企，爆炒各種生活物資價(jià)格的現象頻發(fā)，不能不說(shuō)與樓市調控有密切關(guān)系。如果不從源頭上關(guān)掉貨幣增發(fā)，而簡(jiǎn)單把住房市場(chǎng)上的洪水猛獸趕到別的地方，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的社會(huì )矛盾就不會(huì )得到根本解決，反而會(huì )呈現復雜化、蔓延化趨勢。
　　第三，用限購的辦法抑制房?jì)r(jià)的代價(jià)是什么？?jì)r(jià)格是供需平衡的產(chǎn)物，又是引導供需的最重要信號。用直接扼殺投資需求的辦法，固然能夠達到短期內降低房?jì)r(jià)的作用，但如果堅持下去，會(huì )對供給產(chǎn)生惡劣影響。如果真的只能按需購買(mǎi)，有自住需求才能買(mǎi)房，那這個(gè)住房市場(chǎng)會(huì )是很僵化的，可以說(shuō)，很快就會(huì )“死掉”。因為開(kāi)發(fā)商會(huì )很快計算出來(lái)現在最多還有多少人沒(méi)有房，其中又有多少人會(huì )計劃和有能力在近期購房。蓋完這些數量的房子之后，這個(gè)市場(chǎng)就完了，沒(méi)有前途了，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的資本會(huì )大大萎縮，不長(cháng)時(shí)間之后，我國城鎮住宅就會(huì )面臨嚴重的供應短缺。
　　第四，限購與城市發(fā)展的關(guān)系。如果沒(méi)有人除了自住之外有多余的住房，那租房就沒(méi)有來(lái)源，城市很難有空間來(lái)接納新移民和流動(dòng)勞動(dòng)者，這個(gè)城市就很難發(fā)展。城市住房市場(chǎng)需要有一些彈性空間，根本上還是要讓市場(chǎng)來(lái)主張，這些是政府計劃代替不了的。
　　尤其是我國正處于快速城市化進(jìn)程中，未來(lái)10-15年每年會(huì )新增1400萬(wàn)城市人口，需要至少年凈增4.2億平方米城鎮住宅面積。城鎮新移民的住房需求是多樣化的，不能靠政府計劃管理，而應該主要依靠市場(chǎng)。日前全國總工會(huì )一篇報告預測，為保證城鎮化，每年至少需要安置400萬(wàn)新生代農民工進(jìn)城落戶(hù)。解決他們的城鎮住房需求是一個(gè)很大的挑戰，而他們可能大部分是要長(cháng)期租房來(lái)解決住房問(wèn)題，為此對租房房源會(huì )提出很大要求。
　　總的來(lái)說(shuō)，住房民生的保障不應該與城市化進(jìn)程、城市發(fā)展相矛盾。城市住房市場(chǎng)需要有彈性空間，計劃無(wú)法替代市場(chǎng)，只有健全市場(chǎng)自身的反應機制才能取得房?jì)r(jià)的長(cháng)期穩定。城市的靈魂是開(kāi)放性，基于戶(hù)籍的限制政策會(huì )影響城市的活力。對住房“限購”，短期或有存在的價(jià)值，但長(cháng)期來(lái)看副作用很大，一定是不可持續的。