高房?jì)r(jià)問(wèn)題不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的扭曲，也是影響中國未來(lái)可持續發(fā)展和國家經(jīng)濟安全的重大問(wèn)題。當前中國房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是缺乏制度性設計，從長(cháng)期來(lái)講，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨深層次的制度改革和政策的重新思考。
去年以來(lái)，為遏制過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，國家密集出臺了一系列調控措施，從財稅、金融、法規再到各種限購令，國家調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不可謂不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎進(jìn)入了一場(chǎng)各方相互博弈的膠著(zhù)期；然而，如果不從體制和機制上做根本性的改革，就會(huì )陷入“為房?jì)r(jià)而治房?jì)r(jià)”的怪圈。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象是綜合矛盾的體現，因此，控房?jì)r(jià)就需要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為綜合改革實(shí)驗區，著(zhù)力解決觸及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度性問(wèn)題和核心問(wèn)題。
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重新思考房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位 |
要重新思考中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位問(wèn)題。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資型住房購買(mǎi)行為與消費型住房購買(mǎi)行為之間的分界越來(lái)越模糊。為什么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨矛盾與問(wèn)題這么多？主要是由住房屬性的多樣性及住房市場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)決定的。與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當住房作為消費品時(shí)，以消費為主的住房市場(chǎng)上房屋的供給與有效需求是決定市場(chǎng)價(jià)格的基礎；而當住房成為投資品時(shí)，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個(gè)人的財富數量、住房投資相對于其他資產(chǎn)的報酬和投資住房的實(shí)際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場(chǎng)的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不遵循一般商品的供求規律，投資品市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，不存在均衡價(jià)格，只要有現實(shí)的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會(huì )不斷增加，價(jià)格也就越漲越高。
目前，我國房地產(chǎn)被視為經(jīng)濟領(lǐng)域的一部分，而非社會(huì )領(lǐng)域的一部分。把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟領(lǐng)域，其國內生產(chǎn)總值（GDP）功能，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻被凸顯出來(lái)；而其社會(huì )功能，也就是社會(huì )成員對住房的需求和人們的空間權就會(huì )被忽視。當房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場(chǎng)主引擎時(shí)，住房市場(chǎng)的定位就被扭曲了。因此，僅從一個(gè)純粹市場(chǎng)角度而不是從公益性角度，是無(wú)法解開(kāi)住房市場(chǎng)的問(wèn)題之謎的。
要全面解決中國房地產(chǎn)公共政策的缺失問(wèn)題。中國住房制度改革已經(jīng)歷了30年，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場(chǎng)化——住房分配貨幣化”等階段,但是與之相對的住房公共政策體系一直就處于一個(gè)比較盲目被動(dòng)的、應對房?jì)r(jià)上漲的短期通道中，尚未形成有效的住房公共政策體系。中國住房市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠遠滯后。相應的土地政策、財稅政策、保障政策、金融政策等都沒(méi)有明確的劃分與定位，作為一個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)，應該科學(xué)合理地構建完善的政策體系，不能總是應急式的短期疾風(fēng)暴雨的調控，因為這不僅無(wú)法讓人們產(chǎn)生明確的預期，而一旦政策有所松動(dòng)，房?jì)r(jià)有可能產(chǎn)生報復性反彈，進(jìn)而形成了極具中國特色的房地產(chǎn)周期。
要真正觸及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心制度問(wèn)題。中國房地產(chǎn)制度與香港制度模式極為相似——那就是對“土地財政”的高度依賴(lài)。香港的土地財政與限制土地供給的一整套政策帶著(zhù)歷史的烙印，是當年殖民地土地批租制度的延續，亞洲金融危機后，香港為遏制房?jì)r(jià)下跌，開(kāi)始實(shí)行一種新的土地供應方式，用地申請表，即“勾地制度”，希望通過(guò)減少土地供給抬高價(jià)格。香港財政對土地收入的依賴(lài)度越來(lái)越高，隨著(zhù)香港經(jīng)濟增長(cháng)和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加，形成了強烈的房?jì)r(jià)上漲預期，造成房地產(chǎn)投機行為盛行，甚至出現“全民炒房”現象，又進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)。而香港政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機行為以及房地產(chǎn)泡沫，并不從供給方著(zhù)手尋求解決辦法，而是采取打壓需求的辦法，至今效果不佳。
從中國房地產(chǎn)與土地供給制度的鏈條看，土地財政和土地金融是推高房?jì)r(jià)的兩大重要推手。一方面是地方政府的財源來(lái)自土地，數據顯示2010年全國土地出讓總價(jià)款達2.7萬(wàn)億元，較前一年增加69.4%(北京為1628億元,
上海為1513億元，大連為1157億元)。2010年全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。很顯然，地方政府是最大的受益方。
另一方面是金融機構的現金流，金融機構以土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。國土資源部公告顯示，2009年全國84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，同比增長(cháng)42.8%。2010年土地抵押貸款超過(guò)3萬(wàn)億元。在中國現行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，地根吸住了銀根，地根銀根推升房?jì)r(jià)，三者環(huán)環(huán)相扣，已經(jīng)成為牢牢的利益鏈條，最后只是地方政府、金融機構以及房地產(chǎn)商形成的賣(mài)方壟斷，買(mǎi)方根本沒(méi)有參與定價(jià)的任何權力，供給的完全壟斷與需求的絕對市場(chǎng)化之間沖突，導致了中國房?jì)r(jià)的非理性上漲。
當前是該轉變中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路的時(shí)候了，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有明確的發(fā)展定位和長(cháng)期發(fā)展戰略，如果不給房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源，不改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性制度問(wèn)題，不對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房保障制度進(jìn)行更為長(cháng)遠的規劃，房?jì)r(jià)回歸合理價(jià)位非常難，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有更大的勇氣和更深層次的制度改革。