當前中國的房地產(chǎn)的根本問(wèn)題，筆者認為是缺乏制度性設計，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象是綜合矛盾的體現，從長(cháng)期來(lái)講，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨一些制度的改革和政策的重新思考。去年以來(lái)，為遏制過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，國家密集出臺了一系列調控措施，從財稅、金融、法規再到各種“限購令”，政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不可謂不大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量迅速下降，但房?jì)r(jià)依然堅挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎進(jìn)入了一場(chǎng)各方利益博弈的“膠著(zhù)期”。只是，如果沒(méi)有體制和機制上的根本性改革，調控就會(huì )陷入“為房?jì)r(jià)而治房?jì)r(jià)”的怪圈。
誰(shuí)都清楚，房地產(chǎn)調控不可能“畢其功于一役”，因此，依筆者之見(jiàn)，現在迫切需要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為綜合改革實(shí)驗區，把房地產(chǎn)改革作為中國改革攻堅的“突破口”，重新思考中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，全面探討中國房地產(chǎn)公共政策的缺失，由此真正觸及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心制度問(wèn)題，才有可能根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象，高樓價(jià)難題也就能迎刃而解。
為什么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨矛盾與問(wèn)題這樣多？這主要是由住房屬性的多樣性及住房市場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)決定的。而在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，投資型住房購買(mǎi)行為與消費型住房購買(mǎi)行為之間的分界越來(lái)越模糊。與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的商品。當住房作為消費品時(shí)，以消費為主的住房市場(chǎng)上房屋的供給與有效需求是決定市場(chǎng)價(jià)格的基礎；而當住房成為投資品時(shí)，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個(gè)人的財富數量、住房投資相對于其他資產(chǎn)的報酬和投資住房的實(shí)際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場(chǎng)的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不再遵循一般商品的供求規律，因為投資品市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，不存在均衡價(jià)格，只要有現實(shí)的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會(huì )不斷增加，價(jià)格也就越漲越高。
問(wèn)題還在于，眼下我國的房地產(chǎn)被視為經(jīng)濟政策的一部分，而非社會(huì )政策的一部分，因為只從經(jīng)濟政策著(zhù)眼房地產(chǎn)，其推升GDP的功能、拉動(dòng)多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的能量、對經(jīng)濟增長(cháng)的突出貢獻都被凸顯出來(lái)。這些年來(lái)，房地產(chǎn)已成宏觀(guān)經(jīng)濟特別是地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，甚至在一些地方導致了局部產(chǎn)業(yè)空心化的趨勢，而其社會(huì )功能，也就是社會(huì )成員對住房的需求和人們對空間權擴展則相對被忽視。當房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場(chǎng)主引擎時(shí)，住房市場(chǎng)的定位就被扭曲了。因此，僅從純粹市場(chǎng)角度而不從公共性角度，無(wú)論如何是解不開(kāi)住房市場(chǎng)之謎的。
中國住房制度改革已經(jīng)歷了30年，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場(chǎng)化——住房分配貨幣化”等階段,但是與之相對的住房公共政策體系，卻始終處于比較盲目被動(dòng)的應對房?jì)r(jià)上漲的短期通道中，至今尚未形成有效的住房公共政策體系。中國住房市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，已成了經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠遠滯后。相應的土地政策、財稅政策、保障政策、金融政策等也都沒(méi)有明確的劃分與定位。一個(gè)如此龐大的產(chǎn)業(yè)，理該有科學(xué)合理的構建完善的政策體系，不能總是短期疾風(fēng)暴雨式的應急政策，那樣不僅無(wú)法讓人們產(chǎn)生明確的預期，而且一旦政策有所松動(dòng)，房?jì)r(jià)立馬可能產(chǎn)生報復性反彈，而這也正是近年間形成的極具中國特色的房地產(chǎn)周期。
中國內地房地產(chǎn)制度高度依賴(lài)土地財政，與我國香港特區的制度模式極為相似。但香港土地財政與限制土地供給的一整套政策帶著(zhù)深深的歷史烙印，是當年殖民地土地批租制度的延續。1997年亞洲金融危機后，為遏制房?jì)r(jià)下跌，香港特區開(kāi)始實(shí)行一種新的土地供應方式——用地申請表，即“勾地制度”，希望通過(guò)減少土地供給抬高價(jià)格。隨著(zhù)香港經(jīng)濟增長(cháng)和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加，香港財政對土地收入的依賴(lài)度越來(lái)越高，形成了強烈的房?jì)r(jià)上漲預期，造成房地產(chǎn)投機行為盛行，甚至出現“全民炒房”現象。而香港特區政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機行為以及房地產(chǎn)泡沫，并不從供給方著(zhù)手尋求解決辦法，而是打壓需求，至今效果不佳。
從中國內地房地產(chǎn)與土地供給制度的鏈條看，土地財政和土地金融是推高房?jì)r(jià)的兩大重要推手。數據顯示，2010年全國土地出讓總價(jià)款達2.7萬(wàn)億元，較前一年增加69.4%(北京為1628億元,
上海為1513億元，大連為1157億元)。2010年全國土地出讓收入，占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。很顯然，地方政府是最大的受益方。
另一方面是金融機構的現金流，金融機構以土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。國土資源部公告顯示，2009年全國84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，同比增長(cháng)42.8%。2010年土地抵押貸款超過(guò)3萬(wàn)億元。在中國現行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，地根吸住了銀根，地根、銀根推升房?jì)r(jià)，三者環(huán)環(huán)相扣，已成了牢牢的利益鏈條，最后，各地方政府、金融機構以及房地產(chǎn)商形成了賣(mài)方壟斷，買(mǎi)房人沒(méi)有參與定價(jià)的任何權力。正是這種供給的完全壟斷與需求的絕對市場(chǎng)化之間的沖突，導致了幾年來(lái)中國房?jì)r(jià)的非理性持續上漲。
事情已經(jīng)很清楚了，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定位和長(cháng)期發(fā)展戰略不能再模糊下去了，如果不盡快給房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源，不盡早改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性制度問(wèn)題，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性、可持續發(fā)展勢將變成奢望。
歸根結底，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控走到今天，已到了非得拿出更大的勇氣去推動(dòng)更深層次的制度改革的時(shí)候了。