房?jì)r(jià)漲易跌難
2011-03-30   作者:鈕文新  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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  鈕文新

  說(shuō)房?jì)r(jià)漲易跌難一定有不少人會(huì )罵我,但事實(shí)恐怕就是這樣殘酷。說(shuō)實(shí)話(huà),哪個(gè)地方政府敢說(shuō)“房?jì)r(jià)該跌”?恐怕沒(méi)有。兩重原因:其一,賣(mài)地收入是地方政府的重要財源,一半的政府開(kāi)支需要這筆錢(qián)支撐。解決不了賣(mài)地收入問(wèn)題,又如何迫使地方政府配合中央壓制房?jì)r(jià)?一連串問(wèn)題,是個(gè)死結。解開(kāi)死結的方法只能為地方解決新稅源的問(wèn)題。
  其二,地方融資平臺的風(fēng)險問(wèn)題。我們必須承認,房?jì)r(jià)下跌會(huì )導致賣(mài)地收入減少,會(huì )形成更大的地方財政赤字。為什么地方融資平臺風(fēng)險很大?關(guān)鍵是相當一部分資金被補進(jìn)財政虧空了,F在對地方融資平臺的風(fēng)險控制強化,那地方政府還敢放棄土地收入?
  此外,政府認為房?jì)r(jià)該跌,房?jì)r(jià)就一定下跌嗎?事實(shí)已經(jīng)多次證明,面對房地產(chǎn)市場(chǎng),宏觀(guān)調控從來(lái)都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外,其實(shí)背后還有深刻的經(jīng)濟原因。
  中國房?jì)r(jià)上漲出起于2002年。如果我們把視野放大到國際經(jīng)濟背景,恐怕我們就會(huì )對這樣的房?jì)r(jià)上漲多一層理解。那時(shí),美國放棄了強勢美元政策,美元貶值,大宗商品開(kāi)始大幅上漲。這是事實(shí),毋庸置疑。
  從房屋生產(chǎn)的角度看,大宗商品價(jià)格暴漲必然引發(fā)國內原材料價(jià)格上漲,大大提升了建房成本。這同樣是事實(shí)。去比較一下2002年和現在那些磚頭瓦塊、水泥鋼材、玻璃塑料的價(jià)格,就一目了然。開(kāi)發(fā)商為了維系利潤率,向房?jì)r(jià)傳導成本,以致房?jì)r(jià)上漲。
  再從市場(chǎng)角度看,房?jì)r(jià)的不斷上漲,誘發(fā)房地產(chǎn)投資走熱,也很正常。為使資產(chǎn)保值增值,市場(chǎng)投資者的選擇是正確的。但問(wèn)題是,房?jì)r(jià)越來(lái)越離譜,脫離了普通百姓的承受力。對于中國自己不可控的成本推動(dòng)型價(jià)格上漲,關(guān)鍵的不是抑制價(jià)格,而在于增加百姓收入。但當時(shí)中國的政策選擇是抑制房?jì)r(jià)。
  結果是什么?房?jì)r(jià)越抑制越高,加上老百姓的收入增加過(guò)緩,現有收入又受到價(jià)格上漲的蠶食。
  為什么房?jì)r(jià)會(huì )越抑制越高?關(guān)鍵是成本推動(dòng),使得漲價(jià)有其內在的剛性需要。再加上,房?jì)r(jià)越漲,買(mǎi)的人越多,買(mǎi)漲不買(mǎi)落的社會(huì )心理,使得需求過(guò)于旺盛。但需要旺盛只是表面現象,核心是成本推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲,而漲價(jià)誘發(fā)了需要旺盛。
  現在同樣如此,成本上漲已經(jīng)顯而易見(jiàn)。注意,成本上漲推動(dòng)的房?jì)r(jià)上漲,不是靠調節“供求關(guān)系”可以解決的。因為,開(kāi)發(fā)商要么不建房,建房就要維系利潤率。所以,無(wú)論需求多少,只要建房,成本傳導都是必然的。
  其實(shí),開(kāi)發(fā)商的名義利潤率表現的很高,比如30%,但如果把這30%的利潤攤到建房所需要的、兩年到三年左右的時(shí)間中去,年利潤率不過(guò)10%左右。所以,降房?jì)r(jià)要是依靠開(kāi)發(fā)商降價(jià),基本沒(méi)戲,而必須地方政府讓利。如果開(kāi)發(fā)商和地方政府無(wú)利可讓?zhuān)欠績(jì)r(jià)下跌的空間在哪?
  更重要的是,中國現在解決房?jì)r(jià)問(wèn)題是從調整供求關(guān)系——減低需求、加大供給的角度著(zhù)手,這是一個(gè)錯誤的方向。因為,需求要是減低了,開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)定產(chǎn),而減低供給。正確的方向是加快廉租房建設,讓買(mǎi)不起房的老百姓“居有其屋”。但這不夠,同樣需要提高收入,強化那些“買(mǎi)不起房、又不夠租用廉租房條件”的人的購房能力。

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