拙作《中國房市已不僅是泡沫》在《經(jīng)濟參考報》首發(fā)后引起了強烈的反響,多家一線(xiàn)財經(jīng)媒體轉載,無(wú)數網(wǎng)站轉貼。我文章的立意非常清晰,說(shuō)的是中國的房?jì)r(jià)如果按國際通用的租售比來(lái)衡量,非但有泡沫,而且在北京上海杭州這樣的大城市,由于租售比普遍超過(guò)一般標準的3倍到5倍,用泡沫來(lái)形容已經(jīng)不夠準確了?珊眯┚W(wǎng)友的跟帖卻滿(mǎn)擰。比如有個(gè)網(wǎng)友在跟帖中寫(xiě)道,既然租售比太高,超過(guò)合理比值的幾倍,那不是很簡(jiǎn)單嗎?只要房租漲個(gè)幾倍,房?jì)r(jià)不就沒(méi)泡沫了嗎?
我立刻簡(jiǎn)短回復:首先,房租是不可能像房?jì)r(jià)那樣飛漲的;其次,如果能用漲房租來(lái)抵消房?jì)r(jià)泡沫,那還沒(méi)等泡沫消失,中國經(jīng)濟早就被惡性通脹給拖垮了。
為什么說(shuō)房租不可能像房?jì)r(jià)那樣飛漲呢?
首先,租房不同于買(mǎi)房,買(mǎi)房能夠靠借貸,能用所謂“明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)”;但房租必須現金支付不能借貸,房租一旦漲到租客無(wú)法承受時(shí),就找不到房客了,形成有行無(wú)市,怎么可能再往上漲呢。所以,租金最符合真正的市場(chǎng)供求關(guān)系。特別是各大城市,租房客基本都是中低工薪階層,其中多數租房者都從異地而來(lái),本來(lái)就收支相抵,已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘,有剩無(wú)多,一旦房租超過(guò)其收入的一半,立馬連做夢(mèng)的地方都找不到了,逃離便成為現實(shí)。事實(shí)上,目前好些人已經(jīng)在談逃離北上廣了。
這一點(diǎn)在歐美特別明顯。前些年,歐美有些大城市,房?jì)r(jià)因為新移民特別是來(lái)自中國大陸的熱炒而一路飆升。但不管房?jì)r(jià)漲多高,房租就是不同步上揚,最多跟當地人的平均收入成比例。
其次,房租是進(jìn)入CPI進(jìn)行計算的,房租上漲必然帶動(dòng)CPI的上升,不要說(shuō)房租上漲幾倍,即使普遍漲幅超20%,CPI就可能超過(guò)5%,便呈現惡性通脹。而惡性通脹對經(jīng)濟影響遠比房?jì)r(jià)泡沫更可怕,屆時(shí)政府必然會(huì )出手干預。例如美國的里根年代,為壓制惡性通脹,美聯(lián)儲大幅提升利率到達18%,結果惡性通脹止住了,但引發(fā)了經(jīng)濟危機。
結論:房租即使上漲,也漲幅有限,和當地人收入增加成相應比例;而泡沫呢,再重復一下,泡沫最終都會(huì )以破滅而告終,不然的話(huà)經(jīng)濟學(xué)就要改寫(xiě)了。