近段時(shí)間，房地產(chǎn)界最熱鬧的事，當屬各地公布今年新建住房?jì)r(jià)格控制目標。
　　1月26日出臺的“國八條”中規定：2011年各城市要根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格的控制目標，并于一季度向社會(huì )公布。
　　近期各地陸續公布了各自的房?jì)r(jià)控制目標，但大部分城市規定：今年新建住房?jì)r(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。這就意味著(zhù)，這些城市的房?jì)r(jià)漲幅上限范圍在10%-15%之間。也有個(gè)別城市的限高較小，比如蘭州規定房?jì)r(jià)漲幅不能超過(guò)9%。
　　值得關(guān)注的是北京。3月29日晚北京公布的目標是：今年北京新建普通住房?jì)r(jià)格與去年相比穩中有降。這是第一個(gè)提出房?jì)r(jià)“降”的城市，也因此得到了社會(huì )輿論的認可和支持。但也有值得探討的地方，比如只規定普通住房（普通住房包括經(jīng)濟適用房、安置房、限價(jià)房以及戶(hù)型140平米以下、容積率1以下的普通商品住宅）不能漲，是否意味著(zhù)高檔房、大戶(hù)型、低密度的住宅價(jià)格放開(kāi)了。況且，普通住房成交均價(jià)的漲跌，主要跟供應量和供應結構有關(guān)，今年北京保障房供應量很大，這會(huì )拉低均價(jià)。
　　但不管怎么說(shuō)，北京還是表達了不讓普通住房?jì)r(jià)格上漲——這樣一種積極態(tài)度。這是值得其它城市參考和學(xué)習的。更須關(guān)注的是，與北京公布房?jì)r(jià)的同一時(shí)間，住房和城鄉建設部發(fā)出通知，要求各地在確定年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標時(shí)，要在本地區內聽(tīng)取社會(huì )的意見(jiàn)，使各地調控目標的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì )的認同和支持。已經(jīng)公布本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標的城市，也要以適當的方式聽(tīng)取社會(huì )的意見(jiàn)，并根據聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調整已發(fā)布的調控目標。
　　這一信號意義重大。此前各地多以GDP和居民收入增幅為房?jì)r(jià)控制目標，被網(wǎng)民戲稱(chēng)為“漲價(jià)目標”。實(shí)際上，制定房?jì)r(jià)控制目標，并沒(méi)有直接涉及住宅市場(chǎng)的供應和需求，不會(huì )從根本上改變市場(chǎng)運行方向。但人們的心理預期很重要，如果大家都認為地方政府不愿意降房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)還會(huì )上漲，那么這種預期會(huì )使很多需求沖進(jìn)市場(chǎng)，甚至包括投資投機性需求。這就與調控方針相悖了。
　　從中長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)漲幅與居民收入漲幅相匹配，無(wú)可厚非。但在當前國家大力調控樓市、穩定房?jì)r(jià)的特殊背景下，這么做有失偏頗。各地都有意無(wú)意中，忽視了“國八條”中要求各地制定房?jì)r(jià)控制目標是參照的三大因素之一“居民住房支付能力”。道理很簡(jiǎn)單，如果今年房?jì)r(jià)漲幅基本與各地收入增長(cháng)一致，則所謂的“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快”城市居民的住房支付能力沒(méi)有任何提高。只有收入漲幅明顯大于房?jì)r(jià)漲幅，才會(huì )使部分高房?jì)r(jià)城市民眾的購房能力得到提高。
　　實(shí)際上，衡量居民住房支付能力的最佳指標是房?jì)r(jià)收入比。近年，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能買(mǎi)套住宅，其實(shí)質(zhì)就是確立將房?jì)r(jià)收入比作為衡量房?jì)r(jià)是否合理的參照系。對于房?jì)r(jià)收入比，筆者近幾年進(jìn)行了持續研究，認為隨著(zhù)我國住房信息統計制度的趨于完善，全國和各地都應考慮將房?jì)r(jià)收入比列為衡量房?jì)r(jià)是否合理的標尺，至于合理區間，全國可以設定為6-7，不同層級的城市可有所差異，比如一線(xiàn)城市設定為9-10等。
　　房?jì)r(jià)收入比的指標體系的研究和構建，需要一個(gè)過(guò)程。就當前而言，既然住建部已要求各地聽(tīng)取民意，酌情調目標，那么3月30日之前沒(méi)有公布房?jì)r(jià)控制目標的城市，可能會(huì )適度調低目標；已經(jīng)公布的城市可能面臨重新調整目標的尷尬，估計那些被國家認定為“高房?jì)r(jià)”的城市，尤其是東部一二線(xiàn)城市，可能會(huì )被迫調低目標。征求民意、調整目標需要過(guò)程，一季度末出臺最終方案，恐怕來(lái)不及了。但一個(gè)更加合理的房?jì)r(jià)控制目標，花點(diǎn)時(shí)間征求民意和決策，還是值得的。