3月28日，有40個(gè)城市公布了2011年房?jì)r(jià)的控制目標，這離各地方政府公布房?jì)r(jià)控制目標的最后期限只有三天時(shí)間。從已經(jīng)公布的房?jì)r(jià)控制目標看，有些城市提出“房?jì)r(jià)上漲速度不高于GDP增長(cháng)速度”，有些城市則是“房?jì)r(jià)漲幅不高于居民平均收入增長(cháng)幅度”，只有北京公布了2011年的房?jì)r(jià)控制目標——穩中有降。但截止到3月31日，一些城市并沒(méi)有按照國務(wù)院文件的規定出臺本城市的房?jì)r(jià)調控目標，已經(jīng)出臺房?jì)r(jià)調控目標的也沒(méi)有及時(shí)按照建設部的要求“酌情調整”。
在地方政府與中央政府有關(guān)調控房?jì)r(jià)的博弈過(guò)程中，有很多東西需要我們認真思考：地方政府是否有能力控制房?jì)r(jià)？地方政府為什么不愿意提“降價(jià)”二字？怎樣的房?jì)r(jià)上漲速度是科學(xué)的？誰(shuí)應該對調控房?jì)r(jià)負責？
眾所周知，地方政府的土地財政是刺激房?jì)r(jià)上漲的重要因素之一，地方政府是土地的唯一出讓方，抬高土地價(jià)格成為不難實(shí)現的目標，土地價(jià)格的快速上漲必然刺激房?jì)r(jià)的快速上升。因此，解鈴還需系鈴人，讓地方政府承擔起調控房?jì)r(jià)的重任是不無(wú)道理的。
從地方政府的角度看，現行的財稅體系使基層政府缺乏財政的支配權，依賴(lài)土地財政實(shí)屬無(wú)奈之舉。因此，要減少地方政府對土地財政的依賴(lài)，前提應該是改革現行財稅體系，把更多的財權下放到基層政府。在改革現行財稅體系之前，地方政府無(wú)法離開(kāi)土地財政，這是首批公布房?jì)r(jià)控制目標的40個(gè)城市不提“降價(jià)”的重要原因。
與控制房?jì)r(jià)類(lèi)似的問(wèn)題還有興建保障性住房。假如各地不折不扣地按照中央政府的要求興建大量的保障性住房，而房?jì)r(jià)出現下跌，結果將是土地價(jià)格下跌，土地交易大幅度減少，出讓土地獲得的收入自然大幅度減少。地方政府的財政風(fēng)險很快暴露，各城市融資平臺的不良貸款將大幅度上升。房?jì)r(jià)只能漲不能跌，這是地方政府的難言之隱。
盡管土地財政是導致房?jì)r(jià)不斷上漲的重要因素之一，但并不是唯一的因素。
從市場(chǎng)價(jià)格的形成機制看，土地價(jià)格上漲導致住房的成本上升，進(jìn)一步會(huì )傳導到房?jì)r(jià)上升，這是從供給的角度分析房?jì)r(jià)上漲現象的。價(jià)格不僅取決于供給的成本，更重要的是由需求決定的，如果成本超出了市場(chǎng)需求的承受力，則市場(chǎng)無(wú)法出清。
從需求的角度看，導致這些年房?jì)r(jià)飆升的主要原因是貨幣與信貸的快速擴張（有時(shí)是超常規增長(cháng)）。從2003年開(kāi)始，隨著(zhù)中國出口的增長(cháng)，人民幣升值預期逐漸升溫，全球熱錢(qián)開(kāi)始流向中國，很多熱錢(qián)匯聚到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2005年7月開(kāi)始的人民幣匯率形成機制改革加速了全球資本投資中國樓市的步伐。受此影響，中國的貨幣供應量迅速增長(cháng)，商業(yè)銀行的廣義貨幣總量M2從1999年的11.99萬(wàn)億增加到2009年的60.62萬(wàn)億，增長(cháng)幅度超過(guò)4倍。其間，樓市的價(jià)格漲幅與貨幣增長(cháng)幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學(xué)派的代表人物——弗里德曼的名言“無(wú)論何時(shí)、何地，物價(jià)都是貨幣現象”，10年來(lái)的中國樓市價(jià)格的上漲歸根結底是貨幣現象。
2009年，中國的信貸增長(cháng)超過(guò)10萬(wàn)億（官方數據是9.5萬(wàn)億，其中不包括信貸類(lèi)理財產(chǎn)品），廣義貨幣供應量的增長(cháng)速度接近30%，這大大地刺激了樓市價(jià)格快速上升。2010年的信貸與貨幣增長(cháng)速度雖然稍有放緩，但從絕對數量看，信貸數量還是保持在12萬(wàn)億左右（將銀行的表外帳戶(hù)的信貸資產(chǎn)計算在內），與2009年持平。
2009年和2010年，我國的廣義貨幣增加了22萬(wàn)億，這是房?jì)r(jià)難以控制的最主要原因。
此外，如果強行要求地方政府出示一個(gè)房?jì)r(jià)的控制目標，結果一定是“上有政策，下有對策”。筆者不清楚所謂的房?jì)r(jià)調控目標是指全年平均價(jià)格的漲幅還是年底的價(jià)格與年初價(jià)格的比較。如果是后者，則地方政府十分容易對年底的價(jià)格進(jìn)行調控，只要年底集中給價(jià)格較低的新樓盤(pán)發(fā)放預售許可證即可。
筆者認為，與其讓地方政府對房?jì)r(jià)負責，還不如將“維護房?jì)r(jià)的基本穩定”作為貨幣政策的主要目標之一。
從貨幣政策的理論與實(shí)踐看，還沒(méi)有將“維護房?jì)r(jià)的基本穩定”作為貨幣政策目標的。我國的貨幣政策主要目標是“經(jīng)濟增長(cháng)”、“幣值穩定”和“充分就業(yè)”。
歷史的經(jīng)驗表明，貨幣政策有維護“幣值穩定”的責任，同樣，對“維護房?jì)r(jià)的穩定”責無(wú)旁貸。
理由之一，對于社會(huì )公眾而言，買(mǎi)房支出占其支出總額的比例較大，房?jì)r(jià)應該包括在衡量貨幣的一攬子商品價(jià)格之列；理由之二，鑒于房地產(chǎn)價(jià)格對經(jīng)濟體系和金融體系的特殊地位和作用，應該將房?jì)r(jià)與CPI并列作為貨幣政策調控的主要目標。
一個(gè)有意思的現象是，幾乎所有的大國經(jīng)濟都曾經(jīng)被絆倒在房地產(chǎn)這塊“石頭”上，30年前的拉美諸國如此，20年前的日本如此，10年前的亞洲“四小龍”如此，在金融監管制度上堪稱(chēng)完美的美國在幾年前同樣犯了類(lèi)似的錯誤。但各國的貨幣政策卻刻意回避房?jì)r(jià)問(wèn)題，按照格林斯潘的話(huà)說(shuō)“房地產(chǎn)泡沫在破裂之前無(wú)法判斷”。筆者認為，貨幣政策回避房地產(chǎn)泡沫的深層次原因主要是政治上的。在民主制度下，選票對政治家來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，如果采取措施打壓資產(chǎn)價(jià)格，一定會(huì )導致自己的選票減少。因為，無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)，涉及面都非常廣泛，幾乎影響到所有的中產(chǎn)以上階層，任何導致資產(chǎn)價(jià)格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美聯(lián)儲那樣的運行機制，從形式上看似乎很獨立，不會(huì )受政治的影響，其實(shí)不然。例如，格林斯潘在其自傳《我們的新世界》里，詳細描述了1996年美國股市出現“非理性繁榮”時(shí)美聯(lián)儲的行為，他說(shuō)“聯(lián)邦儲備委員會(huì )并不是在真空中運作。如果我們的升息所持的理由是我們要控制股市，這將引發(fā)一場(chǎng)政治風(fēng)暴。我們曾經(jīng)被控傷害散戶(hù)投資者，破壞大家的退休計劃。我們可以想象我在下一次國會(huì )熬夜召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )里遭到炮轟的情形”�？梢�(jiàn)，美聯(lián)儲也沒(méi)法保持自己的“獨立性”。
我國貨幣政策將包括房?jì)r(jià)在內的資產(chǎn)價(jià)格列入貨幣政策調控的目標并不存在障礙。
可行的方案是，將房?jì)r(jià)與CPI掛鉤，存款利率與CPI掛鉤。只要做到銀行的存款利率大于CPI，而房?jì)r(jià)漲幅不高于CPI，則持有貨幣者心態(tài)會(huì )比較穩定，經(jīng)濟運行會(huì )有序而健康。