目前的房?jì)r(jià)調控措施，效果究竟如何，尚且有待觀(guān)察，但這些并非治本之策，應該考慮如何進(jìn)行根本性改革。
2010年房?jì)r(jià)雖然進(jìn)行了調控，但是仍然增長(cháng)了15%，快于居民收入的增長(cháng)速度；地方政府的土地出讓金增長(cháng)太快，2009年地方土地出讓金是1.6萬(wàn)億，2010年達到了2.9萬(wàn)億，增長(cháng)了1.3萬(wàn)億，地方財政對土地的依賴(lài)性進(jìn)一步加大。房?jì)r(jià)如果繼續上漲下去，將不僅是經(jīng)濟問(wèn)題，而是會(huì )成為嚴重的社會(huì )問(wèn)題。
正因為如此，中央下決心從嚴調控，推出了包括公租房建設、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等在內的多種措施，然而目前的調控措施面臨多重“兩難”。首先是中央調控房?jì)r(jià)與地方土地財政的矛盾。在目前的稅收體制下，地方財政對土地依賴(lài)越來(lái)越大，中央雖有調控的決心，但是各地的執行卻是個(gè)問(wèn)題。其次是保障房建設目標與資金的矛盾。根據測算，2011年保障房建設需要1.6萬(wàn)億資金，但是中央撥付資金只有1100億，大部分資金還需要地方政府配套。資金從哪里來(lái)，如何進(jìn)行融資？這是個(gè)很大的難題。再次是房產(chǎn)稅問(wèn)題。房產(chǎn)稅的征收標準是什么，該如何征收，在實(shí)際操作上都存在很多困難。
高房?jì)r(jià)的根源在于制度。從2001年開(kāi)始，我國各地實(shí)行大規模的招拍掛制度，這必然會(huì )帶來(lái)地價(jià)的攀升。在高速城市化的階段，土地本來(lái)就是稀缺資源，政府為了收取更多的出讓金，往往又會(huì )有意識地限制土地供應。近年來(lái)每逢政策收緊、房?jì)r(jià)有所松動(dòng)時(shí)，一些地方就會(huì )有土地流拍。為什么會(huì )流拍呢？說(shuō)明政府的土地定價(jià)過(guò)高。但是政府不愿意降價(jià)，流拍了就把地留著(zhù)，因為政府相信土地價(jià)格還是會(huì )上升。這就是土地惜售，美其名曰是土地儲備。試想一下，假如我們的土地也實(shí)行市場(chǎng)化供應，集體土地可以直接入市，土地供應就會(huì )多元化，房?jì)r(jià)不至于會(huì )這么高。
目前的房?jì)r(jià)調控措施，效果究竟如何，尚且有待觀(guān)察，但這些并非治本之策,應該考慮如何進(jìn)行根本性改革。我個(gè)人認為，根本性的方案主要有四個(gè)方面，首先是“延長(cháng)年期”，將土地使用權延長(cháng)到一百年、兩百年甚至更長(cháng)，讓大家都安心辦工廠(chǎng)、搞建設、住房子。其次是“確立產(chǎn)權”，延長(cháng)使用年期后，明確耕地、宅地、林地等，可以交易、繼承、抵押、出租、入股等等。在產(chǎn)權明晰后，可通過(guò)政府引導，發(fā)揮社會(huì )資本的積極性，大規模改造鹽堿地、灘涂、荒漠等未開(kāi)發(fā)土地，把未利用土地變成農林用地，并允許將其置換成建設用地。第三是“平等入市”，允許農民集體所有的土地，法人手中的土地長(cháng)期使用權，可以直接進(jìn)入各類(lèi)土地交易市場(chǎng)。第四是“以稅代金”，取消土地出讓金，代之以征收房產(chǎn)稅、土地房產(chǎn)交易增值稅等。只有這樣，才能把推高地價(jià)和房?jì)r(jià)的動(dòng)力機制改變過(guò)來(lái)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟良性運行和發(fā)展。