最近，各城市都在房?jì)r(jià)調控目標的最后期限發(fā)布了房?jì)r(jià)調整目標。筆者認為，房地產(chǎn)調控事關(guān)中國經(jīng)濟的長(cháng)治久安，調控政策需從長(cháng)計議。
首先，一些城市把“今年”的房?jì)r(jià)調控目標定在與收入增長(cháng)一致的水平，并不見(jiàn)得是“合理”的。實(shí)際上短期內，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下降才是合理的。
其次，銀行房地產(chǎn)信貸的調控政策需要長(cháng)期化。如果問(wèn)近年房?jì)r(jià)大幅上漲的推手是什么。一般回答是“剛性需求”�！皠傂琛本褪菦](méi)有彈性，特別是沒(méi)有價(jià)格彈性，不論房?jì)r(jià)如何變化，不論買(mǎi)得起還是買(mǎi)不起，這樣的剛性需求只能是居住需求。投資性需求受價(jià)格影響很大，也就是彈性很大，顯然不是剛性需求。在房?jì)r(jià)大幅上漲擠出了一般收入群體的居住需求后，在房?jì)r(jià)繼續上漲的強烈預期下的購房需求，只能是投資或者投機需求。房?jì)r(jià)上漲的推手主要是投機而不是“剛需”。
占主導地位投機需求破壞了房地產(chǎn)以居住需求為主的基本屬性；投機活動(dòng)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，政策的干預目標就必須針對投機需求。
當然，沒(méi)有銀行資金的支持僅憑投機動(dòng)機是難以推高房?jì)r(jià)的。如果投機活動(dòng)全部用自有資金全額購房，房?jì)r(jià)是不可能大幅上漲的，沒(méi)有銀行資金源源不斷的支持，不斷接受高房?jì)r(jià)的資金鏈斷掉的風(fēng)險大大上漲，而且風(fēng)險完全由接手的人來(lái)承擔，誰(shuí)也不愿成為最后的接盤(pán)人，投機博弈就會(huì )停止，房?jì)r(jià)上漲自然失去動(dòng)力。
所以，銀行資金不斷對投機者提供信貸，不斷放大投機資金規模，放大收益和利潤，使利用銀行資金投機房地產(chǎn)推動(dòng)房?jì)r(jià)活動(dòng)越來(lái)越活躍，房?jì)r(jià)被推高的同時(shí)，對應杠桿效應放大的風(fēng)險被銀行承擔，房地產(chǎn)的投機活動(dòng)理所當然地繼續玩下去。因此，長(cháng)期規范投機者利用銀行資金的游戲是房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整體經(jīng)濟持續健康發(fā)展的關(guān)鍵。
第三，長(cháng)期穩房?jì)r(jià)需要制度層面的不斷完善。
首先，房地產(chǎn)稅推廣并制度化。過(guò)去沒(méi)有實(shí)施房地產(chǎn)稅，現在作為一項房地產(chǎn)的調控手段推出，增加房地產(chǎn)投機的成本，對房?jì)r(jià)調整應有威攝作用。房地產(chǎn)稅是針對土地使用權轉讓的一種稅收，是國際通行的稅種。從房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收體制的完善和房地產(chǎn)長(cháng)期的健康發(fā)展角度，房地產(chǎn)稅應該被制度化，試點(diǎn)完成后推廣到全國范圍內。
其次，土地政策規范化。地方政府的土地財政顯然是房?jì)r(jià)上漲的另一重要原因。只有對現在的土地政策以及與之相關(guān)的地方政府的事權財權關(guān)系和政府職能的轉換進(jìn)行改革，才能使房地產(chǎn)價(jià)格回歸正常并穩定合理增長(cháng)。
另外，保障性住房政策的長(cháng)期化。短期內保障性住房以租為主，有靈活性，以租賃為主的保障性住房不是終身制的，隨著(zhù)收入不斷發(fā)生變化，租房者隨時(shí)可以升級改善住房然后退出，保障性補貼可以繼續服務(wù)于其他低收入群體，政策資源會(huì )得到優(yōu)化使用，而且對保障性住房的投入可以抵消對商品房調整會(huì )影響經(jīng)濟增長(cháng)的擔心。不斷推出保障性住房后增加的改善性需求有利于商品房市場(chǎng)的正常發(fā)展。長(cháng)期來(lái)說(shuō)，保障性住房可能在未來(lái)十年內成為城鎮化和收入較低的群體，包括剛畢業(yè)的每年幾百萬(wàn)大學(xué)生安居保障，保障性住房事關(guān)長(cháng)期經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的保障。保障性住房的關(guān)鍵是管理，建立包括準入分配審核退出在內的管理機制，使政府補貼保持公平和效率。政府提供貼息優(yōu)惠免稅等等鼓勵政策，使參與者可以得到資本的社會(huì )平均收益率，推動(dòng)資本和開(kāi)發(fā)商參與也非常重要。
最后，商品房地產(chǎn)衡量?jì)r(jià)格的指標要長(cháng)期化和合理化。房?jì)r(jià)指數要分類(lèi)制定，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，不同面積區間、不同地段，應該有相應的指數。合理的指標才能衡量真實(shí)的房?jì)r(jià)水平，真實(shí)房?jì)r(jià)上漲與收入水平增長(cháng)一致，一般收入水平的群體可以有滿(mǎn)足居住需求的預期，經(jīng)濟持續發(fā)展和社會(huì )穩定的目標才能實(shí)現。
近期包括利率調整在內的房地產(chǎn)組合政策隨著(zhù)累計效應顯現對房?jì)r(jià)調整是會(huì )產(chǎn)生作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定發(fā)展必須建立制度和一些政策的長(cháng)效機制。