在德國，有58%的民眾會(huì )選擇一輩子租房，年輕人租房比例更是高達77%。在中國，你愿意長(cháng)期租房嗎？
　　若心懷這樣的理想，也許你很快將在國內住宅租賃市場(chǎng)混亂的現實(shí)中，被從頭到腳潑上一瓢涼水。
　　今年4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式實(shí)施。這是歷史上第一部針對房產(chǎn)中介的部門(mén)規章。該辦法主要針對二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)種種亂象而設，涉及房屋租賃的部分卻很少，尤其對中介代理業(yè)務(wù)沒(méi)有明確規范或限制。此前，2月1日開(kāi)始施行的《商品房屋租賃管理辦法》為合租現象畫(huà)上了句號。筆者認為，無(wú)論是《合同法》，還是兩個(gè)部門(mén)規章都不足以保護承租人的權益。
　　比如，涉及租房糾紛時(shí)，主要法律依托是《合同法》。但《合同法》本身是調整平等主體間關(guān)系的法。然而，在大多數城市住宅租賃市場(chǎng)供不應求的狀況下，相對業(yè)主來(lái)說(shuō)，承租者處于弱勢，所以合同條款多是有利于業(yè)主的。租戶(hù)權益仍無(wú)法得到充分有效保障。
　　來(lái)看看發(fā)達國家的例子。德國的租房政策值得借鑒。
　　在德國，買(mǎi)一套房子相當容易，但租房成為德國民眾的住房首選，這主要得益于完善的租房制度。
　　首先是房租“指導價(jià)”制度。德國的房租并不是由供求關(guān)系所定，而是由政府、房客協(xié)會(huì )、房屋中介三方討論制定。討論結果會(huì )形成“租房?jì)r(jià)格表”，成為權威的“合理價(jià)格”，必須依此收租。
　　其次是嚴格的法律保障。德國租房市場(chǎng)繁榮，很大一點(diǎn)在于德國法律對房客“一邊倒”的保護。比如，嚴格規定了房租漲幅三年內不得超過(guò)20%。房租超出“合理價(jià)位”的20%將被視為“房租超高”的違法行為，會(huì )被課以巨額罰款，超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為，房主甚至會(huì )被判三年徒刑。
　　對業(yè)主“驅逐租客”等行為，德國相關(guān)政策規定，即使租客有欠租違約等行為，業(yè)主也要出示足夠證據，然后由執法人員實(shí)施收屋。為防止業(yè)主收回再租，法律規定執法人員協(xié)助收屋的租房在一定時(shí)間期限內不得再次出租。
　　再次是充足的房源。高租房率和穩定租價(jià)的基礎是房源充足。德國政府一方面規定所有合作社建設的房屋必須用于出租而不是出售，一方面用無(wú)息貸款等優(yōu)惠政策鼓勵私人房產(chǎn)投資者建出租房，提供給中低收入人群。
　　在租房業(yè)發(fā)達的德國，健全的法規制度和配套的政策給租房者帶來(lái)了巨大的安全感，這是租賃市場(chǎng)繁榮的基石。當然，中德兩國住宅市場(chǎng)，還有相當大的差異。除了法制與誠信的環(huán)境，逆轉國內大城市住宅租賃市場(chǎng)供需矛盾的問(wèn)題，仍有相當長(cháng)的路要走。更不用說(shuō)，因為沒(méi)有相關(guān)配套的土地政策，盡管有關(guān)專(zhuān)家呼吁多年，類(lèi)似德國的住宅合作社也無(wú)法在中國落地開(kāi)花。
　　即便如此，如果中國的租房市場(chǎng)法制與誠信的環(huán)境能有所改善，相信愿意長(cháng)期租房的人會(huì )越來(lái)越多。買(mǎi)房的剛性需求少了，房?jì)r(jià)還會(huì )如此高不可攀嗎？（本文摘編自財新網(wǎng)）