在我國嚴厲宏觀(guān)調控的背景下，外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的勢頭卻依舊強勁。
　　據商務(wù)部最新數據，截至3月24日，3月外資新設或新增的房地產(chǎn)公司高達39家。1至2月，房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資實(shí)際增長(cháng)同比超過(guò)50%。再看去年，全國非金融行業(yè)實(shí)際使用外資金額1057億美元，同比增長(cháng)17.4%；其中房地產(chǎn)行業(yè)“一馬當先”，吸收外資占比高達22.7%，規模超過(guò)1000億元，增幅超過(guò)40%。另?yè)�全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢(xún)公司——高緯環(huán)球的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》預測，國際資本對中國新興和二、三線(xiàn)城市的關(guān)注持續增強，而不僅是一線(xiàn)城市。
　　而外匯局的監測也證實(shí)了這一點(diǎn)，當前流入我國房地產(chǎn)行業(yè)投機外資，目光轉向了二、三線(xiàn)城市甚至較發(fā)達地區縣城，外資以各種形式參股的產(chǎn)業(yè)基金、股權基金等在我國二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資迅速增加，項目總金額動(dòng)輒十幾億甚至幾十億。而流入房地產(chǎn)的外資也呈現出新特點(diǎn)，比如外資大型房地產(chǎn)集團的境外子公司參與境內房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的情況不斷增多；外資流向商業(yè)、旅游地產(chǎn)項目逐漸增多，以規避當前主要針對住宅類(lèi)地產(chǎn)的調控政策；部分境外資金通過(guò)租賃“小產(chǎn)權房”進(jìn)入境內房地產(chǎn)市場(chǎng)；少數外資企業(yè)將資本金通過(guò)虛假合同結匯流向房地產(chǎn)市場(chǎng)；外資以隱形“土地保證金”名義曲線(xiàn)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)；境外個(gè)人通過(guò)外幣銀行卡境內套現購房，規避個(gè)人年度結匯總額管理和境外個(gè)人購房款結匯相關(guān)管理等等。此外，旅游度假類(lèi)企業(yè)成為房地產(chǎn)調控盲區。度假村開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍雖為旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)，但均已支付土地承包費及補償款并取得了經(jīng)營(yíng)用地的使用權，少數外資在后續的經(jīng)營(yíng)中建造別墅、酒店進(jìn)行出租或出售，游離于監管視野之外。
　　外資的多種投機手法，助漲了熱錢(qián)流入，對我國的房地產(chǎn)調控形成了嚴峻挑戰。
　　這些情況的出現不是偶然的。首先，外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策仍然存在漏洞。比如《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》把房地產(chǎn)業(yè)被列為限制類(lèi)外商投資的產(chǎn)業(yè)范圍，而各地為完成招商引資任務(wù)或出于政績(jì)考慮，并未嚴格執行審批程序。其次，相關(guān)管理規定不完善，如對外資房地產(chǎn)企業(yè)資本金結匯政策就很籠統，未明確禁止房地產(chǎn)企業(yè)資本金結匯歸還代墊土地保證金等行為，銀行往往無(wú)法把握其結匯所得人民幣資金用途、結匯材料和資金劃轉的合理性和規范性。再次，部門(mén)之間監管不銜接。外管局規定，外資房地產(chǎn)企業(yè)必須將土地保證金匯入國土局外匯保證金專(zhuān)戶(hù)，但國土部門(mén)對土地繳款人和使用權人不一致并未做明確限制，因而部分外資房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)境內企業(yè)代墊土地款后取得土地使用權，刻意規避管理政策。還有，通過(guò)增資渠道流入的外資很難控制。眼下，外資房地產(chǎn)企業(yè)增資趨勢普遍較強，如以項目資金需要為由提出增資，商務(wù)部門(mén)難以限制其最終投資規模。對外商投資企業(yè)的行業(yè)界定標準差異也較大。商務(wù)部門(mén)的認定范圍僅包括從事住宅公寓等建設經(jīng)營(yíng)、或以建設為目的的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，不包含從事房地產(chǎn)中介服務(wù)；而工商部門(mén)的界定主要體現在名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍上，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構。外匯管理部門(mén)作為下游管理部門(mén)，在為外資房地產(chǎn)企業(yè)辦理業(yè)務(wù)時(shí)參照商務(wù)部門(mén)的劃分標準，一些企業(yè)于是以非房地產(chǎn)企業(yè)身份參與房地產(chǎn)相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而管理部門(mén)難以監測實(shí)際流入房地產(chǎn)行業(yè)的外資規模。監測顯示，某些“租賃業(yè)”、“商務(wù)服務(wù)業(yè)”及“咨詢(xún)業(yè)”等非房地產(chǎn)外資企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)范圍中均有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等相關(guān)的經(jīng)營(yíng)項目。
　　針對以上情況，筆者在此提出構建本外幣一體化監測體系、明確房地產(chǎn)行業(yè)劃分標準、建立完善的資金監測管理體系、明確資本金結匯支付土地款管理政策、健全外資房地產(chǎn)企業(yè)監管信息共享機制、完善外資房地產(chǎn)企業(yè)外方投資者退出機制等應對舉措。
　　提高對資本金、外債等外匯與人民幣資金的一體化監測水平，能充分利用外匯管理直接投資信息系統，及時(shí)了解結匯資金信息，并為有效遏制熱錢(qián)流入提供支持。為了把參與房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)都納入房地產(chǎn)行業(yè)管理，可以對那些參與多行業(yè)經(jīng)營(yíng)且涉及房地產(chǎn)活動(dòng)的企業(yè)以特別標注，并明確規定參照外資房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施外匯管理。增加外資房地產(chǎn)企業(yè)備案范圍，將規模較大、涉及大規模土地開(kāi)發(fā)的自建型旅游度假類(lèi)企業(yè)列入房地產(chǎn)調控范圍。
　　為嚴防“熱錢(qián)”進(jìn)入樓市，增強對各類(lèi)非實(shí)體投資外匯資金的監管，可考慮盡快出臺關(guān)于外國投資基金公司和投資銀行資金募集、投資流向、收益處置的法規文件，嚴格限制或禁止外資基金公司、創(chuàng )投企業(yè)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強對外資長(cháng)期租賃經(jīng)營(yíng)行為的管理，將其納入我國對外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)調控政策中。加強對基礎設施、旅游開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)的非現場(chǎng)監測。防止外資房地產(chǎn)商通過(guò)此類(lèi)企業(yè)變相進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，規避調控政策。這還包括細化境外個(gè)人匯入人民幣資金的使用范圍。另外，建議設置外幣卡大額交易預警與累計超限額預警。
　　明確規定外資房地產(chǎn)企業(yè)不得以土地競拍保證金以及支付關(guān)聯(lián)企業(yè)代墊款的名義結匯，資本金結匯后只能劃轉至國土部門(mén)專(zhuān)戶(hù)，應能確保結匯資金流向合理合規。為此，必要時(shí)可出臺外商投資房地產(chǎn)企業(yè)結匯支付土地款等監管細則。
　　而在各部門(mén)建立其定期信息交流機制后，就能共享外資投資房地產(chǎn)企業(yè)股權變更信息、參與競拍信息、委托授權信息、資金來(lái)源和流向信息，這才能形成監管合力，提高對外資房地產(chǎn)企業(yè)的監管效能。