中、日、韓三國人口資源稟賦比較接近。中國的人均耕地面積還明顯高過(guò)日韓。三個(gè)國家的城市化、現代化進(jìn)程具有高度可比性。日韓兩國均在二戰后用30年左右的時(shí)間完成了城市化和現代化轉型(城市化率在上世紀后期即超過(guò)80%)，而且沒(méi)有留下城市貧民窟等后遺癥，收入分配相當平等、基尼系數均低于0.3，成功地避免了中等收入陷阱，邁入發(fā)達國家行列。他們的經(jīng)驗對正在進(jìn)入城市化加速期的中國(現名義城市化47.5%，實(shí)際城鎮非流動(dòng)安居人口34%)，具有極大的借鑒意義。
日本韓國成功實(shí)現城市化和現代化的關(guān)鍵一環(huán)，就是在高速城市化過(guò)程中主要采用強有力的經(jīng)濟手段控制房?jì)r(jià)和戶(hù)型，分別在短短30多年間解決了國家的大多數人口移入城市特別是大都市圈的安居問(wèn)題�，F在我國一線(xiàn)城市的絕對房?jì)r(jià)已經(jīng)逼近或逼平日韓大都市，但人均國民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一，2億已進(jìn)入城市就業(yè)的外來(lái)人口無(wú)法安居，貧富分化嚴重，高昂的房?jì)r(jià)成為中國經(jīng)濟社會(huì )結構轉型、發(fā)展方式轉變和現代化發(fā)展的主要障礙。
日本特別是韓國在城市化過(guò)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也有過(guò)正反兩方面的經(jīng)驗教訓。他們的經(jīng)驗尤其是代價(jià)對于我們這個(gè)后來(lái)者彌足珍貴。他們在發(fā)展中日漸明晰的共同主導思路，就是認識到在城市化過(guò)程中城市土地特別是大都市圈的土地價(jià)格上漲是不可避免的趨勢，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公對勞動(dòng)者和移居者的財富剝奪�；诔鞘谢^(guò)程中土地增值收益社會(huì )分享的基本理念，他們實(shí)行全面向普通自住房和外來(lái)移居者傾斜的樓市需求調控制度，在住房的流轉、保有和繼承的各環(huán)節建立完整的稅收調節體制，以非自住房轉讓最高達75%的高額累進(jìn)所得稅、超標和多套住宅的懲罰性保有稅和巨額房產(chǎn)繼承稅，封殺住宅的投資投機需求，阻擊超前的改善性需求，遏制鋪張的奢華型需求。同時(shí)建立與個(gè)人稅后收入掛鉤的住房信貸資信審核制度，堵塞二套房貸款的空間和可能，并明令禁止以租養貸，用懲罰性的非自住房貸款利息引導私有商業(yè)銀行為自身利益最大化主動(dòng)貫徹國家的調控意圖。這樣通過(guò)稅收和金融的綜合經(jīng)濟杠桿，使住宅及土地資源較為均等地分布于城市全體就業(yè)者包括移居者之中。相比之下，我們的樓市需求調控不是經(jīng)濟力度過(guò)小，就是行政性過(guò)強，結果我們雖然號稱(chēng)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟，但城市住宅分配的身份歧視和占有的嚴重不均已經(jīng)成為貧富差距擴大的主要推手之一，這確實(shí)使我們不能不在日韓資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟的樓市調控制度面前汗顏。中國房地產(chǎn)制度頂層設計的全面重新審視和再建已經(jīng)不可避免。
結論：城市化過(guò)程中中日韓三國樓市調控的比較說(shuō)明，不受節制的需求膨脹、住房分配的嚴重不公不均，金融杠桿的扭曲放大效應，以及對富裕階層將房產(chǎn)占有的不均轉化為收入的驚人差距敞開(kāi)大門(mén)，是中國樓市需求出軌的主要原因。接下來(lái)，如果我們的比較研究能夠為問(wèn)題更大也更混亂的中國土地和住宅供給體制的診斷也提供清晰的病因和對癥的藥方的話(huà)，中國樓市困局的破解之道就會(huì )完整的呈現在人們面前，剩下的就只是政治決心和決定。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控已經(jīng)多年，結果這些年來(lái)房?jì)r(jià)越調越高，最后無(wú)奈搞出了個(gè)主要針對外來(lái)人口的限購令。但從國際比較和發(fā)展趨勢看，我國正處于城市化開(kāi)始加速發(fā)展的起飛階段，外來(lái)移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向。我們不可能長(cháng)期逆歷史潮流而動(dòng)。實(shí)際上，國家有關(guān)部門(mén)也并非不知道限購令并不合理，但認為不合理的事情很多，如果有什么沒(méi)有副作用的好辦法，當然也可以采用。其實(shí)，這些年來(lái)國人的好建議和辦法并非沒(méi)有，只是難入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。借鑒與我們人口資源稟賦相近的其他國家在城市化過(guò)程中樓市調控的成功經(jīng)驗，或許能使我們的樓市主政者茅塞頓開(kāi)。
中日韓三國均屬于人口土地資源條件相對不寬裕的國家。日、韓兩國的土地資源相比我國更為稀缺。從人口密度看；日本為337人/平方公里，韓國為487人/平方公里，我國則是139人/平方公里，即人口密度日本是我國的2.4倍，韓國是我們的3.5倍(聯(lián)合國World
Prospects
Report——2008revision數據)�？紤]到我國西部很多地區無(wú)法耕種和不宜居住的因素，從人均耕地面積上看，日本與韓國人均耕地面積在二戰后城市化起步期大致為人均1畝出頭，略低于我國目前人均耕地面積1.37畝，后來(lái)由于戰后人口快速增長(cháng)和城市化占地，現在都均為約0.6畝，不到我們的一半。如果說(shuō)我們人口密度高人均耕地面積少，那么日韓兩國的自然稟賦顯然比中國要更差一些(見(jiàn)表一)。
日、韓兩國在二戰結束后，均經(jīng)歷了我們現在面臨的城市化過(guò)程，而且速度都遠超中國。日本從1950年的城市人口占全國總人口比重37.4%，至1975年達到了78.6%，25年間轉移了全國總人口的41.2%，基本實(shí)現城市化。其中人口移動(dòng)集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全國總人口的28%從農村和中小城市移住到中心城市圈；韓國從1960年至1990年30年間，城市人口占總人口比重從27.7%增長(cháng)到74.4%，增加了46.7%，其中僅1960-1970年的10年中，就有占全國總人口27%的居民從農村移住城市地區。日、韓兩國由于先后分別在30年左右的時(shí)間內完成了城市化轉型，而且均沒(méi)有留下城市貧民窟等后遺癥，因而成為20世紀中期以來(lái)順利避免了中等收入陷阱、進(jìn)入發(fā)達經(jīng)濟體的兩個(gè)成功案例(日本2010年人均GDP為4萬(wàn)多美元，成為高度發(fā)達國家，韓國2010年人均GDP已達2萬(wàn)多美元，成為新興發(fā)達國家的領(lǐng)軍角色。在上世紀末完成城市化時(shí)，城鄉差距不大，收入分配相當平等，兩國的基尼系數均低于0.3，屬亞洲國家中的最好水平，也優(yōu)于美國和大多數西歐國家)。中國自1978年改革開(kāi)放、特別是1990年以來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟的高速增長(cháng)和國家工業(yè)化的突飛猛進(jìn)，也進(jìn)入了城市化的加速發(fā)展期。城市化率從1978年的18%上升到2010年47.5%，32年間轉移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是這其中還有13.5%即近2億人作為移動(dòng)人口因沒(méi)有住房無(wú)法安居。減去這些以農民工為主的移動(dòng)人口，城市戶(hù)籍或定居人口只在34%左右。即30余年間只轉移定居了人口的16%(見(jiàn)表二)。從日本、韓國情況看，中國已進(jìn)入城市化發(fā)展的加速期。在今后20-30年內，面臨基本完成城市化即城市化率達到75%—80%的前景，這意味著(zhù)到2030—2040年我國屆時(shí)15億人口中城市定居的人口要達到11億—12億，即增加6—7億人。新增人口的城市布局和安居問(wèn)題將是首要挑戰。因此，無(wú)論人們如何應對，城市化都是中國人在這個(gè)時(shí)代不得不面對的最主要的社會(huì )和經(jīng)濟結構轉型。
從人口分布看，日本與韓國都是以大都市為中心的人口分布格局。其中日本占全國面積12%的三大都市圈集中了全國50%以上人口；韓國以首爾為中心的首都圈面積為國土的0.6%，人口接近全國人口的20%，而全國8個(gè)百萬(wàn)人口以上的大城市聚集了全國一半以上的人口。雖然城市化過(guò)程中的大規模人口移動(dòng)和人口向中心城市地區的高度集中，給日、韓兩國帶來(lái)了巨大的城市住房安置壓力，但這兩個(gè)國家均較好地消化了大量集中進(jìn)城的外來(lái)人口，而且較好地調控了樓市，使房?jì)r(jià)一直處在工薪階層能夠負擔的范圍內。如2008年，日本東京市內23區(相當于北京的三環(huán)內。整個(gè)東京圈由都內23區、都轄27市和周邊4縣構成)的平均房?jì)r(jià)為78.6萬(wàn)日元/平方米(相當于我國包括公攤面積的每建筑平方米5萬(wàn)多元人民幣，不區分新房、二手房)，約為全日本城市家庭平均月收入50萬(wàn)日元的1.6倍，東京都的平均房?jì)r(jià)(基本相當北京5環(huán)以?xún)?為57.4萬(wàn)日元/平方米，約為城市家庭月收入的1.14倍。以日本東京都商品住宅平均每套價(jià)格約5260萬(wàn)日元折合近420萬(wàn)元人民幣為例，約為日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子絕對價(jià)格高，但相對家庭收入比來(lái)看，可以承受；韓國雖然人口過(guò)于向首爾集中，中等收入家庭也能負擔購房費用。韓國國民銀行2010年速報顯示，首爾普通住宅平均價(jià)4億4646萬(wàn)韓元(約230萬(wàn)人民幣)，為韓國城市家庭平均年收入3830萬(wàn)韓元的11.3倍。
與日、韓兩國相比，我國目前的城市化率遠沒(méi)有達到他們的水平。我國實(shí)行的還是被稱(chēng)為是大中小城鎮協(xié)調發(fā)展的政策。人口向核心城市的集中率遠低于兩國，但我國北京、上海的絕對房?jì)r(jià)已經(jīng)比日本東京都低不了多少，與韓國首爾不分上下，但我們的人均GDP只是日本的十分之一、韓國的五分之一。我們的房?jì)r(jià)收入比是別人的好幾倍。因此毫不奇怪，住房已成為我國城市就業(yè)的普通工薪階層最大的負擔和壓力，也是我國城市化發(fā)展的最大障礙(見(jiàn)表三)。
同時(shí)，與房?jì)r(jià)高昂、2億移居人口不能安居形成鮮明對照，我國新建住宅的單套面積則迅速擴大，據中國統計年鑒的資料，我國新售商品房戶(hù)均建筑面積在2005年已超過(guò)117平方米，近幾年來(lái)也還一直在110平方米左右(實(shí)際單套面積要更大些，因為近年來(lái)為了規避政府對戶(hù)型的限制，許多住房是一套多(房產(chǎn)證)。甚至連經(jīng)濟適用房戶(hù)均面積也在90—100平方米之間。而日本全國住宅平均面積是94.13平方米(東京都略低為90.76平方米，無(wú)公攤面積，相當于我國110多平方米的建筑面積)，韓國平均為86.5平方米相當于我國100平方米出頭建筑面積的戶(hù)型�？梢�(jiàn)，我國雖然有約2億城市就業(yè)人口無(wú)住房，但在房?jì)r(jià)和新建房屋戶(hù)型大小上倒確實(shí)是在人均2000—4000美元的城市化起步期就已經(jīng)趕超日韓，可以與他們在高度發(fā)達的后城市化時(shí)代的水平攀比。
那么，日韓這樣的資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟國家，在城市化過(guò)程中是怎樣成功地控制了房?jì)r(jià)和戶(hù)型，在短短二、三十年內解決了國家大多數人口移居城市特別是大都市圈的安居問(wèn)題，從而避免了我們今天這樣城市化還在前期，但房?jì)r(jià)和戶(hù)型大幅攀升，居民財產(chǎn)差距急劇擴大，2億已移動(dòng)人口無(wú)法安居、后續幾億移居人口望房興嘆？這顯然值得我們認真考察借鑒。
（作者簡(jiǎn)介：華生為知名經(jīng)濟學(xué)家；董申為日本中央大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士。汲錚、劉利文參加了數據的搜集和處理）
�。ū疚南掳氩糠謱⒂�4月20日刊發(fā)）