房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”）是一種采取公司或者商業(yè)信托形式，通過(guò)信托或公司方式匯集投資者資金，再投資于能產(chǎn)生穩定現金流和收益的房地產(chǎn)，并將投資收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。早在2004年，央行、銀監會(huì )、證監會(huì )、原建設部、商務(wù)部等機構就開(kāi)始研究籌劃在國內推出REITs產(chǎn)品。而眼下復雜的經(jīng)濟環(huán)境，或許將對房地產(chǎn)信托投資基金的重啟提供新機遇。
　　銀監會(huì )主席助理閻慶民早些時(shí)候曾透露，一個(gè)范圍涵蓋全國的信托登記中心有望很快得到國務(wù)院的批復在上海設立。這意味著(zhù)信托登記制度即將兌現，而這或將意味著(zhù)籌劃多年的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品在沉寂許久之后重新啟動(dòng)。
　　2007年，銀監會(huì )曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》征求意見(jiàn)稿，將REITs定性為“以信托方式組成而主要投資于產(chǎn)生穩定租金收入的成熟房地產(chǎn)項目的集合投資計劃”。同時(shí)要求房地產(chǎn)信托收益權憑證在全國銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行和交易。這基本搭建了REITs的發(fā)行與交易框架，對發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)機構給予了明確的定位，已不存在技術(shù)問(wèn)題。
　　相比銀行間交易的REITs產(chǎn)品，股權化的REITs更被市場(chǎng)所關(guān)注，但由證監會(huì )研究的可直接證券化，在市場(chǎng)交易的REITs版本，草案至今沒(méi)有出臺，主要原因是信托登記的缺位和相關(guān)稅收體系的不健全。
　　REITs作為一種不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，從交易結構上看，本質(zhì)就是一種信托法律關(guān)系，離不開(kāi)合格的受托人來(lái)持有REITs資產(chǎn)，以達到破產(chǎn)隔離的法律效果；從資產(chǎn)結構上看，REITs以收購物業(yè)資產(chǎn)、購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)相關(guān)股權和債權等為主要標的，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉賣(mài)活動(dòng)十分頻繁，但由于缺乏信托財產(chǎn)登記等制度， REITs取得的財產(chǎn)難以真正的破產(chǎn)隔離，無(wú)法實(shí)現對抗第三人的效力，也不利于維護投資者的合法權益。因此，確立信托登記的權屬，是降低REITs交易結構風(fēng)險的必然要求。
　　今年全國建設保障性住房和棚戶(hù)區改造住房1000萬(wàn)套的任務(wù)指標已分解到各省份，中央財政資金也將陸續下?lián)�。據估算�?000萬(wàn)套保障性住房建設所需資金至少在1.4萬(wàn)億元左右。通常來(lái)說(shuō)，保障房建設所面臨的龐大和持續的資金需求主要通過(guò)國家財政預算專(zhuān)項資金、地方財政投入、社會(huì )資金，包括銀行貸款、搭配建設的商品房銷(xiāo)售收入等渠道解決。初步估算，在考慮國家及地方政府各種資金來(lái)源之后，1000萬(wàn)套保障性住房建設仍有近萬(wàn)億元的資金缺口，這還未將征地拆遷補償考慮在內。此外，公共設施配套等費用超出計劃的部分也需地方政府負擔。同時(shí)，由于目前貸款規模收緊，信貸市場(chǎng)供不應求，商業(yè)銀行為了達到盈利目標，也必然會(huì )追逐利潤較高的項目，而保障房貸款的回報率難以令人滿(mǎn)意，所以銀行提供保障性住房建設貸款的興趣不大。在這種背景下，利用REITs方式引入民間資本參與保障房的建設亦可成為政府的考慮之一。
　　在通過(guò)利用REITs方式引入民間資本參與保障房的建設同時(shí)，可考慮利用REITs這一資產(chǎn)證券化形式，將先期建設完成的保障性住房所產(chǎn)生的收入證券化，為今后的保障性住房建設提供資金。其實(shí)，全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈已有過(guò)類(lèi)似的表述。她建議，將有穩定出租收入的物業(yè)證券化，通過(guò)市場(chǎng)流通帶來(lái)資金，走保障性住房的資產(chǎn)證券化道路。
　　筆者以為，現階段，推動(dòng)REITs試點(diǎn)已不缺乏理論上的支持，而關(guān)鍵在于如何制定試點(diǎn)實(shí)施規劃。把握機遇，加快試點(diǎn)。筆者為此從股權的角度出發(fā)，提一些想法。
　　其一，建立保障性住房資產(chǎn)并上市融資。保障性住房當然應有一定比例的公租房，政府通過(guò)自身籌資建成首批住房，將首批住房及其周邊商業(yè)地產(chǎn)和停車(chē)場(chǎng)打包出售給房地產(chǎn)投資信托基金，上市融資。
　　其二，資產(chǎn)管理和運營(yíng)。房地產(chǎn)投資信托基金享有保障性資產(chǎn)及其周邊商業(yè)地產(chǎn)和停車(chē)場(chǎng)的完整權益，并委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行管理和運營(yíng)，向公租房的租戶(hù)收取租金。由于公租房商業(yè)收益不如商業(yè)出租的收益，政府應對公租房資產(chǎn)證券化給予一定補貼。
　　其三，房地產(chǎn)投資信托基金上市交易。發(fā)行基金募集的資金，可為政府新一輪保障性住房開(kāi)發(fā)提供資金，后續完成的項目在投入使用后，可以打包再次注入。同時(shí)，也可以通過(guò)投資信托基金的增發(fā)再融資，進(jìn)而實(shí)現保障性住房的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。